今天的杭州楼市，无一不闪现着外来大鳄房企的身影，无论是从市场份额还是到营销战略上，无一不挑动着杭州市场的神经。

　　如果给大牌房企入杭写一篇编年史，起点应该由什么时候开始呢？

　　其实我们有很多选择。

　　比如2005年8月29日，那天香港华润(集团)有限公司竞得钱江新城最大一宗综合商业用地。随后华润方面透露将引入香港新鸿基地产作为其合作伙伴，对杭州项目进行开发。一个项目，让两家总市值超过4000亿港币的地产巨头联袂入杭。

　　比如2005年10月21日，那天嘉里建设经过102轮竞价最终以24.6亿元力挫华润新鸿基拿下浙大湖滨校区地块，在同行看来这块杭州市中心“最后的黄金商业用地”的入袋，亦标志着早于上世纪八十年代就以香格里拉酒店作为前驱的大马首富郭鹤年，开始重新审视杭州地产市场。

　　这两起标志性事件，都曾经一度成为杭州房产圈内热议的话题。但若以今天的眼光来审视，2005年至多只能算前奏，相比之下，2006年更有资本被定为这篇编年史的开局之年，那一年，大牌房企入杭的密度最高、速度最快，对之后杭州楼市的影响也更为深刻。

　　2006年5月16日，凯德置地联手母公司嘉德置地旗下嘉士林私人有限公司经过37轮竞价，挫败恒基兆业，以5.6亿元左右总价拿下拱墅区一宗宅地。

　　2006年5月25日，那天，万科竞得杭州九堡的两宗宅地，这是万科首次在杭州独立拿地，亦被业界视为万科正式进驻杭州的纪念日。此前，万科虽然已经收购了浙江南都房产集团在杭项目20%的股份，但只是融资运作，暂不涉及具体项目的操盘。

　　万科的进驻，似乎让众大佬们终于坚定了进军杭州房地产市场的决心。同年10月15日，复地(集团)股份有限公司成功竞得如今的复地连城国际项目地块。12月11日，中海发展有限公司在搏杀73轮后以4.28亿元的价格竞得后来的中海钱塘山水项目地块，正式进驻杭州。

　　2007年2月，世茂集团进驻；5月，金隅进驻；7月，保利地产进驻……直至今天，远洋地产、金地集团、九龙仓、龙湖地产、合生创展、中铁建、碧桂园……凡在房地产业界排得上号的开发企业几乎都在杭州有项目。地产大佬进驻杭州楼市已不是新闻，谁没来才要被问上一句：为什么？

　　数来也只不过短短五六年时间，但杭州房地产市场俨然已换了一番天地。随着这些跨区域发展的品牌开发企业的陆续进驻，无论我们愿不愿意承认，至少在房地产领域杭州早已摆脱了“二线”城市的定位，而市场的跌宕起伏，也让开发商们在这片土地上有了一个个截然不同的表现。

　　万科集团董事局主席王石曾说，万科成功的根源在于不断的努力，并且“碰巧跳上了高速驰骋的列车”。人人都在列车上，你，做了什么？改变了什么？又被什么改变？

　　回望大鳄入杭州的这五六年，我们试图从第三方的视角，在杭州市场范围内，以纵向的眼光审视这些房地产企业的经历和改变，剖析他们对杭州市场带来的深远影响。

　　2006年的杭州楼市，万科在杭州拿地的那一年，市场本身也是一个转折之年，聒噪，那一年的关键词：国六条、90/70、加息、限外……杭州本地开发企业弥漫着一股浓重的观望气氛。

　　平淡的市场表象之下却是暗潮涌动，国内外一线房企纷纷寻找机会、以各种方式进驻杭州市场。他们对杭州楼市的信心，让本地开发商既不解又庆幸——这些更有经验的同行似乎预见了，杭州楼市很快会从调控的风雪中走出来。

　　不仅仅是预见性，还有更激烈的竞争环境，更迅速的市场反应，更多元化的产品路线，更丰富的审美导向……五六年时间，历经三次宏观调控，这些外来房企带给杭州的，潜移默化，当我们意识到的时候，改变已经发生。今天，我们似乎不能再叫他们“外来大鳄”，因为他们早已融入，成为杭州楼市的一部分。

　　他们，改变了市场格局

　　开始是不太被理解的。当世茂、保利先后在下沙拿下开发规模数十万平方米的项目的时候，本地房企都觉得奇怪，当时杭州土地市场挂牌的项目也不少，为什么要选择下沙？结果，到今年，在杭州要找江景房，除了滨江区、复兴路一带，还有下沙江东板块，即使价格涨涨跌跌，但这里的产品无疑已经被市场认可。

　　5年的时间真不算长，但正如一位业内人士所说，“如果将其锁定于房地产这样一个特定的领域，则似乎有着别样的意味”。2006年万科在九堡拿地，让不少杭州本土开发企业开始重新打量这个紧贴着杭州中心城区的区域，当时九堡已经有两个项目开盘，还有五六个项目准备启动，还有很多地块计划出让，然而这个区域却一直不温不火，远谈不上所谓购买“人气”。一年之后，九堡已经是杭州最炙手可热的区块之一。

　　下沙、九堡、三墩、华丰、桥西这些新兴居住板块能在短时间内迅速被市场接受，与万科、世茂、保利、中海、金地、凯德、嘉里等外来品牌房企的进驻，有着密不可分的关系。

　　他们，改变了开发模式

　　杭州的房地产开发模式一贯是比较传统的，拿地——开发——回笼——再拿地，杭州本土房企基本都是在这样的模式下以“一己之力”谋发展。

　　但很快外来房企们以自身介入杭州市场的不同方式，让我们看到，房地产开发的模式其实是可以很多样的。比如华润与新鸿基的合作，比如金隅嘉业与野风集团的合作，比如金地集团与中天集团的合作，还有九龙仓与金都集团的合作，这种“联姻”的方式，彼此整合优势资源，曾一度成为杭州房地产业内讨论的热门话题。

　　还有并购，最轰动的案例非2005年~2006年间万科并购南都房产莫属，行业老大并购杭州本土“二当家”，有一段时间他们的每一点进展都能占据本地媒体的新闻头条。这起案例之经典，在很长一段时间内甚至影响了杭州消费者对万科的观感，以至于在其后的复地集团并购花园商贸城，上海强生集团收购杭州观邸国际，银泰控股入主海威国际都显得不那么惹眼了。

　　在万科南都并购案之后，似乎再没有更吸引眼球的类似案例，但“股权并购”留给杭州楼市的影响极为深远。一家杭州本地房企老总曾私下透露，他们如今操盘的项目中就有通过股权收购获得的，“那是一个不见硝烟的战场，其激烈程度比你所见的更甚。”

　　“单刀赴会”也好，“合纵联横”也好，“股权并购/收购”也好，方式的不同并不会改变这些企业对杭州楼市的共识：这是一个应该被纳入企业发展布局中的城市。

　　他们，改变了价值判断

　　或许连我们自己也没有意识到，我们挑选房产品的判断标准在发生着潜移默化的改变。什么样的房子是好房子？早几年，这个答案可能会很简单，地段好。除了地段之外呢？

　　现在，去楼盘的销售部转转，购房者提出的问题一个个都很专业。两个楼盘，即使是差不多的地段和价格，谁更值得买，衡量的标准多了：谁的容积率更低，谁的等房率更高？谁的交通更便捷，谁的配套更齐全？谁的户型更合理，谁的绿化更好？谁的设计更人性化，谁的用材更高档？

　　房子本身比完了，还要比附加值，比如：谁引进了名牌幼儿园、小学？谁的物业服务更贴心？

　　轮番比较下来，有一个综合指标，叫“性价比”。以前有几个人知道“性价比”是什么，现在有几个人不知道？

　　在一定程度上，高性价比概念是外来大牌房企深入到购房者心中的。多阳台、墅式户型、入户花园……高附赠空间就首先由大鳄带来；而直接打折、降价更是首开杭州楼市之先。

　　当然，开发商仍然可以提出新概念、新卖点，但购房者可不像前几年那么好忽悠了，你不光得“包装”漂亮，内容物也要实实在在才行。

　　他们，改变了产品审美

　　审美放在最后说，为什么呢？因为原本很多外来开发商以为，凭借他们多年房地产开发营造的经验，他们有能力提供非常成熟而且丰富的产品，他们不担心杭州购房者不接受，结果，事实证明他们最初的想法太乐观了。

　　“我永远也忘不了，亲耳听到一位客户在参观完样板房以后说，‘什么大牌，也不过如此’，太受打击了。”一位上市房企营销部负责人说，事情虽然已经过去3年多了，但每次当他开始自满的时候就要提醒自己，杭州本土开发企业的营造水平很高，他们并没有太大优势。“谁让杭州已经有了绿城、滨江这样的本土开发商呢？他们对杭州消费者的审美取向影响太大了。”

　　有竞争是好事，至少现在我们去看楼盘已经不是清一色的“新古典”主义风格了，也不再一味追求“奢华”。凯德置地将他们简洁、时尚、现代的风格引入杭州；中海篁外初亮相时，其纯正的英国都铎风格建筑也让人眼前一亮；最成功的无疑是万科，西溪蝶园2期、万科公望两个项目让我们看到的不仅是万科在精装修住宅营造上的水平，更是万科融入杭州的诚意。