楼市行情好的时候，地价往往只是一个没有含义的数字，因为最终房价与其常常相去甚远。不过在楼市不好的时候，地价的意义就显现出来了，因为它在一定程度上决定了一个公司在应对调整时，是否能够更加从容。

    由于地价高昂给开发商定价带来的被动性，正在杭州楼市体现越来越明显。关于被套楼盘的话题，也频频被市场提及。比如最近，下沙一个名叫宝龙城市广场的将开楼盘，就因为其超过万元的楼面地价，以及其几乎接近或低于成本价的将开价格，而受到市场的巨大关注。

    记者则在采访过程中发现，存在土地被套情况的，也不只宝龙城市广场一家。行情总体向下大背景下，那些曾经被当作香饽饽而竞相争夺的高价地，正在成为烫手山芋。

    成本超过将开楼盘价

    “宝龙城市广场快要开了，它可是当年下沙的‘地王’，这样的行情下，不知道它会开多少？”

    “中外公寓才14000多元/平方米，沿江区块的清盘价只要10000元/平方米，碧桂园据说要贴地飞，宝龙的地价就超过10000元/平方米，这怎么开呢？”

    这几天，众多购房者和业内人士，都在热烈讨论这个楼盘。

    也难怪大家要这么关心这个楼盘，因为这块土地被拿下的时候，实在是“高调”了点。

    2010年11月，来自香港的宝龙地产携势在必得之势，力挫众多竞争者，接连拿下下沙高教园区三宗土地，其中一宗为住宅用地，两宗商业用地，即最后被命名为宝龙城市广场的项目，总建筑面积达到33万平方米，被规划为集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。

    宝龙当年勇猛撬开杭州楼市大门的悍劲让人印象深刻，不过更让人觉得吃惊的是最终的成交价格。这块土地其中的住宅用地成交价格达到10281元/平方米，两宗商业用地楼面价分别达10276元/平方米和9916元/平方米，综合楼面价每平方米也过万元，达到10081元/平方米，让人瞠目结舌。很显然，宝龙当时非常看好杭州楼市前景，对于整个市场也非常有信心。

    不过行情多变。等到工程持续，开盘临近，市场早已不是原来那个市场。

    宝龙城市广场销售人员告诉记者，楼盘将在下个月中下旬推出首期住宅房源，但具体是高层公寓还是排屋，要看到时候预售证申领情况。他表示高层公寓的价格还没有最终定，大概会在15000—16000元/平方米，但到时候肯定会参考周边楼盘。

    宝龙这笔买卖要亏了

    这个价格意味着什么？下沙一位不愿意透露姓名的外来开发商告诉记者，他也很关心宝龙城市广场会怎么开，也打电话跟对方开发商探讨过。他说，如果卖15000元/平方米，楼盘楼面价就要超过10000元/平方米，按照正常的建安成本、资金成本、营销成本等费用，亏没亏本实在是不好说。他摇头，“日子可怎么过啊。”

    如此价格，其品质也令人担忧。

    对此，宝龙城市广场一位销售人员表示，这个楼盘是规划有多种物业类型，集吃喝玩乐于一身的项目，住宅只是辅助，商业才是主力，言下之意是住宅开发或者住宅利润并不是开发商最关注的，开发商最在意的是商业部分。而事实上，宝龙城市广场的广告语“下沙，再造一个‘武林门’”的广告语，就恰好体现了这个楼盘的理念。

    不过业内人士也表示，这样的想法固然很好，但是实行起来并不那么容易。因为商业地产对于开发商资金的要求更高，如果这样一个新兴区域的商业想要成熟起来，那就需要开发商长期自己持有，并需要有专业的团队运营，而在行情不好的现在，对开发商资金的考验更大；另一方面，楼盘规划有一批排屋，排屋在下沙之前的销售价格，很多已经超过4万元/平方米，如果销售理想，可以为开发商在成本核算上平衡一下，但购买排屋的客户群现在大多受到限购影响，到底能否引发市场需求，也实在不好说。

    与周边楼盘比没有优势

    据介绍，宝龙城市广场距离规划中的地铁一号线延伸段下沙文海南路站200米，是一个自身配套齐全的综合体项目，预计将开的高层公寓价格在15000—16000元/平方米左右，接近或已经低于成本价。但尽管如此，这样的价格在下沙依旧没有特别大的竞争力。

    宝龙城市广场位于下沙高教园区，周边都是学校，目前并没有相邻楼盘在售。如果要分析它的价格，只能参照再远一些的楼盘。

    该楼盘向东，目前在售的是距离地铁一号线云水路站七八百米的保利江语海，与宝龙城市广场相距两个地铁站点的路程，目前在售价格14000元/平方米左右。

    再往南一点，下沙沿江区域的楼盘，即将于本周开盘的保利玫瑰湾，预计开盘均价也在13000元/平方米左右，参加活动还可以享受98折的优惠。与宝龙相比，同样具有价格优势。

    如果说这两个楼盘比宝龙要离市区远一些，可以沿着地铁一号线往西。与宝龙城市广场距离一站路，与地铁一号线文泽路站仅15米的地铁上盖物业和达城，目前报价约16000元/平方米，它的优势在于周边配套已经比较成熟，生活氛围浓厚。

    而在炙手可热、市场认同度更高的金沙湖区域，德信中外公寓的价格，也已经回调到15000元/平方米左右。这个楼盘同样享有地铁的便利，并且跟宝龙城市广场引以为傲的完善商业配套一样，它的边上，也有一个体量20万平方米的龙湖天街的商业资源。从这个角度来说，宝龙城市广场的性价比，并不占优势。

    地王楼盘面临同样局面

    当然，跟宝龙城市广场一样，受成本价或者亏本价煎熬的楼盘还有不少。这主要是2010年土地市场火爆时，开发商拿下的一些土地。

    根据杭州市国土资源局数据统计，2010年，虽然调控政策屡屡出台，但杭州土地价格却迭创新高，住宅楼盘地价历史性地突破了万元大关，达到10777元/平方米。地价在已经比较疯狂的2009年的基础上，再上了一个台阶。

    在这样的大背景下，申花路的楼面地价最高飙到了18000元/平方米，而目前该区域的香槟国际、上尚庭的成交价格在23000元/平方米左右，单纯按照这样的方式来计算，这些项目赚钱可能性几乎不大。

    在滨江，由宁波荣安房产拿下的地块，楼面价达到了14230元/平方米，相对于目前的行情来说，这样的价格同样不低。

    在主城区，由堡业投资竞得的文晖单元地块，楼面地价达到了24621元/平方米，在目前3万元/平方米以上的楼盘销售滞缓的大背景下，这个项目操盘同样有一定的难度。

    对于这样的现象，一位开发商苦笑，要保证赚钱的方式只有屏牢，看好楼市后市，以时间换空间。

    但能够屏牢的开发商毕竟是少数。丁桥某楼盘开发商无奈表示，在这样的情况下，怎么办呢，即使赚得不多，也只能先出货。据了解，该楼盘当年拿地的楼面价为5500多元，而最终开盘均价在12000元/平方米左右。

    不过，一位熟谙杭州楼市行情的业内人士慨叹，2010年之后拿地项目，因为地价成本高，就要看如何亏得少一点了，不过2010年之前拿地的项目，在楼市火爆期开盘的，很多还是有降价空间的。“所以开发商的整体利率虽然受到压缩，但还没有到他们自己所说的那么可怜。”他说。