楼市调控，楼盘高额利润受到压缩，之前让许多行业眼红艳羡的高收益已经成为历史。资本是逐利的，房地产黄金十年已过，调控大背景下，为了更好地生存和发展，开发商又会如何谋变？

    大量合作、增加持有型物业、大规模参与保障房建设、将资金投向更有前景的生物医药行业、向三四线城市拓展……开发商已经悄然行动。

    积极参与房产代建

    对于品牌开发商来说，通过输出自己的专业开发能力和管理能力，借其他投资商的土地和资金来造自己的房子，已经成为一种趋势。毕竟，这样的方式既能够获得项目的稳定回报率，又不用承担很多风险。

    绿城就是在这个方面走得越来越远的一个公司。

    2011年，以开发中高端楼盘为主的绿城，受限购限贷等调控的影响无疑巨大。根据绿城中国(03900)相关公告，绿城上半年合约销售收入为176亿元，同比下降9.3%。销售收入相当于全年目标(540亿元)的32.6%。不过绿城显然对此早有认识。

    早在去年9月，主要以契约形式向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务的绿城房产建设管理有限公司，就已经正式成立，这意味着绿城已经从之前的精品物业营造商正式向房地产投资商、运营商和服务商的角色转型。

    对此，绿城集团有关负责人表示，通过17年的发展，绿城认为在下一个20年乃至更长远的时期，政策环境、融资环境、土地市场环境都不可能重复前20年的扶持力度，当前的宏观调控就是这一转折的佐证。随着经营环境的变化，房地产行业的业务模式会发生根本性的变革，房地产投资功能与开发功能相分离是发展趋势，传统的房地产开发企业会向专业投资商和专业开发服务商两个方向分离，前者的经营要素依然是资金与土地，而后者则是品牌、管理、团队、服务理念和资源整合能力的要素集合。

    此后，绿城建设管理公司主推政府代建、商业代建、资本代建三大类代建业务。截至今年6月30日，绿城建设已签约代建项目45个，总建筑面积超过760万平方米，项目已遍布我省的杭州、金华、温州、宁波、嘉兴等地，以及省外的上海、江苏、山东、河南、海南、内蒙古等省、市、自治区。这些项目预期的销售金额可以接近900亿元，由此绿城可以获得的管理费用也非常可观。与此同时，由于很多项目只是一个开发者，让绿城面向调控压力时，也明显要从容不少。

    多元化转型成趋势

    相对于许多资金链比较紧张的开发商来说，本地房产大佬滨江集团，无疑资金链情况是非常不错的。2011年全年销售目标100亿元，上半年已经完成45亿元，销售额占杭州楼市的12%，已经实现资金平衡。

    前段时期，滨江集团董事长戚金兴面向全国媒体，进行了一次“新形势下，滨江集团如何谋发展、求拓展”的主题座谈会。很显然，向外界公布半年的销售业绩，并不是此次座谈会的主要内容。吸引大家眼球的是滨江接下来将怎么做。戚金兴表示，除了主业房地产行业之外，滨江接下来还将涉足生物医药和房地产基金两大行业。他说，“这么做并不是对房地产失去了信心，但未来10年，我认为是生物医药、新能源产业的黄金时期。”

    事实上，这样的想法早有行动来支持。今年4月，滨江控股与美国Ascletis(Cayman)Inc公司合资成立世方药业(杭州)有限公司，这家选址在滨江高新区的医药公司，研究方向包括传染病(肺结核、乙肝等)、艾滋病、糖尿病和各种癌症，滨江控股将在未来5年内投资1亿美元，目标是5年内研发一到两种新药。

    而就在此次座谈会之前的7月26日，滨江成立了创投公司，并携手上海一家私募新成立一家房地产基金。这只房产基金首期募集规模是10亿元，出资方包括滨江集团、上海一家私募、其他兄弟同行企业等。戚金兴很有信心地表示，目前国内最大的房地产基金在40亿元左右，滨江这个房地产基金今年筹集目标是20—50亿元，后年则要实现100亿元以上的资金规模，目标是做成全国最大的房地产基金。

    据介绍，这些资金将不会投到滨江自己的项目上，而是会投到其他项目上，特别是一些因资金链问题陷入困局的楼盘，帮助这些公司实现软着陆。在目前房地产企业普遍融资渠道不畅、急需“输血”的大背景下，滨江成立房地产基金，也为自己的资金找到了更好的去处，显然是非常讨巧的行为。

    有钱做起资本生意

    贝利集团董事长沈国健一直来都坚持企业多元化发展的道路，除了房产主业外，贝利还投资有5家科技企业，都是旗下贝利创投投资的公司，用沈国健自己的话说是：“还养了5头小猪。”这些企业有E都市、中国家纺网，还有目前国内唯一一家民营干细胞库“易文赛”。在沈国健的规划中，小猪养大了是要卖掉的，可能获利还会比房产大，但房产将永远是他的主业。“我们这个贝利创投就是在我的房产主业外，搭建的一个投资平台，一起的合作伙伴，大家手里有资金的，就投资一些前景比较好的项目。”

    还有一些房产则开始陆续涉足抵押担保贷款的业务。某知名房企旗下就有一家注册的小额贷款公司，“现在很多企业需要贷款，我们的放贷业务很火爆，而且来贷款的基本上都有各种资产抵押，还是比较安全的。”该公司负责人透露，不到20个人的小额贷款公司的年收益，甚至可以媲美开发一个楼盘的利润。

    而杭州某开发商，目前正在筹备类似的一家小额贷款公司，这家公司最近两年在杭州开发了两三个项目，现在市场行情不好，公司也开始酝酿多一些投资渠道。

    纷纷涉足商业地产

    另外，从住宅转型到商业、加大物业的持有比例，原来卖了房子就算的开发商们，也有想当“包租婆”的打算。

    据了解，2010年中国商业地产的增长在25%以上，而住宅增长仅为7.6%左右，史上最严的调控也是助推投资向商业地产转型的开始，投入其中的不仅有凯德、九龙仓这样的外来开发商，还有富力地产、合生创展、金地等诸多老牌房企，转战商业地产似乎成了开发商们“识时务之举”。

    继国内实力开发商华润、保利、金地等先后宣布了自己的商业地产计划和目标后，近来一向以住宅专业化为目标的万科，也公开表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%，并加快商业地产开发项目。商业地产已经成为许多地产商的新宠。

    开发商一哄而上，然而商业地产这块蛋糕似乎没有那么好消化。一个共识是，经营商业地产项目特别是零售商业项目，对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力的要求都很高，涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节。

    昆仑房产集团董事长叶健认为：“未来三年内将有不少商业地产项目出现经营问题，出现一轮整合，有实力的开发商将抓住机会，快速扩张。”

    尽管昆仑招兵买马组建了自己的军团，但其在商业地产开发和运营上的开拓和尝试依然相当谨慎。目前，昆仑共获取商业性质地块近10个，其中有7个已经在做规划，预计总面积超过150万平方米。“原来开发得比较多的都是住宅，未来我们将以商业为主，建一些商业综合体，自己持有和运营，主要以shoppingmall、办公楼、酒店式公寓等形式，规模以15-20万平方米的区域型商业中心为主。”

    严控之下，房企如何保证发展资金的连续性和稳定性？一些业内人士认为可以越来越多地持有物业，持有物业是把房地产资产盘活和促使价格升值的一个重要渠道。

    但也有人指出：“房企最困惑的是不知道可预期的资金在哪里。持有物业是企业转型的一个办法，但持有物业需要巨额资金支持，当前中国资本市场和现行制度都不支持，银行贷款成本也日渐升高，而现实是租金收入仅有2%~3%。”