业主自管之思

未来或将兴起

物管职业经理人

业主自管是否会成为未来发展的趋势？究竟是自管好还是物业公司管理好？

业内人士表示，这本不是需要讨论的问题，业主与物业公司的关系是协议服务关系，小区选择怎样的管理模式，由谁来管应是业主自己决定的事项，但现实中却因物业管理公司与业主之间产生各种矛盾而成为引发争议的话题，其中最主要的矛盾来自于物业公司对业主权益的侵占。

物业管理行业资深专家谢凯表示，目前物业管理公司的盈利模式主要有两种，一种是承包制，也叫包干制，确定一个物管费价格，正常情况下物业公司通过自己的技术节能手段、管理方式和规模效应，平衡收支，赚取利润。

第二种则是酬金制，以支出定价，再根据经济形势等确定利润，每年和业主协商定价。比如香港的很多小区就采用这种酬金制，经济低谷时利润在8%，高峰时会订到12%。

据第一太平戴维斯广州物业及资产管理部董事陆文坚介绍，国内物业管理服务通常采用包干制，而国外物业管理以酬金制为主。

受通胀、人均工资上涨等影响，物业管理成本确实上涨，但是很多业主不习惯接受涨价，而调升物管费的决策权在业委会，物管费难以增长，为降低成本而偷工减料等行为也随之产生。国内相关法规、诉讼程序虽然清晰，但是对由谁来做、由谁监管的问题还比较模糊。

遇到问题，业主往往要通过和物业打交道来完成，解决起来费时费力。

据陈昂鹏介绍，自2012年广州市发布物业服务企业退出管理办法之后，物管公司退出小区程序更加顺畅，业主维权也有了依据。

谢凯表示，现在一些小区业主与物业公司容易处于对立状态，这与业委会基本上是产生于维权中的状态有关。未来，物管职业经理人模式可能兴起，他们具有专业知识、人脉资源，可以组建适合小区的物管团队为小区服务。

可以预见，无论多少小区选择自管，无论物业管理发展的方向如何，业主参与小区管理的程度和专业度必定会不断提升。

自管成功 共性经验

有业委会是前提

核心团队是关键

开源节流攒经费

改变现状赢信任

决策程序正规化

业主利益有保障