业主自管之利

案例1：金山阁

物管公司亏损退出 自管三年家底厚实

金山阁小区位于越秀区五羊新城，是一栋单体楼，有262户住户以及2000多平方米的商铺，小区有80个车位。

小区最初的物业管理由开发商下属物业管理公司负责，2013年4月，小区物管费已从1.5元/平方米涨到1.75元/平方米的基础上再次提出要涨到1.95元/平方米，并且在小区贴出收支情况表，该表显示物业公司在2012年亏损20多万元。三年提价两次，涨价遭到部分业主的反对。

2014年5月，金山阁小区正式开始实行由业委会管理和监督，可以说是无奈之举。记者在小区看到，金山阁目前的门禁系统是有“互联网+”元素的最新设备，小区花园整洁漂亮，打理得相当不错，可以看到小区正在更换消防、水泵等旧设备。

据金山阁业委会主任江惠文介绍，目前小区的物管团队是由业委会进行社会招聘的，共有20人左右，其中管理处3人，电工、工程人员2人，保洁3人，保安班9人，会计、花工等则是兼职人员。

金山阁小区的业委会在自管中掌握了财权，以业委会的名义开设了一个公共收益账户，专门用来收取小区住户交纳的物管费，目前小区物管费标准是按每户1.75元/平方米收取，商铺每户按6元/平方米收取。

经过三年多的自管，这种模式受到了业主们的认可，物管费的交缴率达到99%，虽然物管费没有提高，但小区账户的结余却在逐年增长，目前已有50多万元，而且过年过节还会给业主们派发些米、油之类的福利，而利用账户结余，小区大堂的天花板进行了翻新，也搞好了绿化和基础设施维护，并购置了2万多元的监控设备。

案例2：佳兴大厦

自管没有启动资金 靠业委会成员自筹

海珠区佳兴大厦于2003年入住，共有286户，属于商住一体楼。记者在现场见到，小区保安亭、围栏都有新换的痕迹，小区规模不大，环境和卫生状态都不错，门禁也比较严。

据小区业委会主任张秀英介绍，佳兴大厦在自管的道路上走得比较顺畅，自管后原物业公司仍拒不退出，业委会和海珠区房管局沟通，通过房管局下文限时退出而顺利解决。

小区刚开始自管没有启动资金，是7个业委会成员筹款7万元来推进小区管理的各项事宜。在没有业主筹款和动用维修资金的情况下，小区更新了两座保安亭、不锈钢护栏，中修了四台电梯、水泵，完善了高压房的设备，购买了小区公共区域的保险，安装了20个监控摄像头等。

到目前为止，在维持原有1.7元/平方米物管费的情况下，小区经过各种维修开支20多万元，而从零起步的小区账户仍有结余，下一阶段是改造小区的绿化、花基等，还计划高薪聘请一个职业物管经理人，提升小区物管的质量，对于业委会而言，目前已是手有余粮心中不慌了。

案例3：白云家园

维修改造不差钱 十年攒下百万元

白云家园位于白云区京溪怡新路，原是广州白云农工商公司属下白云配件公司的职工宿舍，分东区、中区和西区，是个房改房小区，在目前广州已经实行自管的小区中算规模较大的。

据白云家园业委会主任任权介绍，西区有19栋楼，441户，2005年因维权成立了业委会，小区原来由单位选的物管公司来负责管理，因为物管要涨价，而业主们不同意，所以2007年7月小区正式开始自管。

与一些商品房小区不同，白云家园是白云配件公司的职工宿舍，小区业主不少是“专业人士”，维修工程不在话下，因此自管后的管理服务团队是以单位下岗职工为主，每年签订劳动合同，初期聘用30人，目前小区物业服务人员有20多人，都买了五险。

任权介绍，小区自管之后，除对外购和外租的住户收取0.8元/平方米的物管费，对原厂职工不收取物管费，只收每户每月15元卫生垃圾清理费，即使这样，随着自管进入第十个年头，小区积累的资金已超过百万元，在此期间，小区还投资近百万元进行维修和改造，安装了近50个监控。

业主自管之困

抗风险能力弱 核心管理团队难继

梁小姐所在的小区是白云区一个大型楼盘，近段时间小区成立了业委会，因多数业主对物业管理不满意，希望选择新的物管，目前小区正处于原物业公司不愿退出，部分业主推荐招标新的物管公司，部分业主推崇自管模式的状态，在小区群里整天是各种意见交锋，各种争论不休。

梁小姐觉得小区目前管理状态很差，但要改变现状短期内还看不到希望。

广州市物业管理行业协会新闻发言人、副秘书长陈昂鹏对记者表示，自管并不是最近才出现的新事物，行业协会几年前就注意到这一现象，相对于广州几千个小区而言，目前自管的十多个小区对整个行业的影响非常有限，不会造成冲击。

陈昂鹏表示，业委会因不具备法人资格，不能承担刑事、民事责任，一旦发生事故或风险事件，比如水浸车、人员伤亡等事故，谁能承担相应的责任呢？

如果是自管就应该是全体业主，如果是物管公司，则有相应法人来承担相应责任。虽然目前还没有出现相关案例，但此风险不可忽视。此外，如果发生业委会成员挪用、侵占物管费，也没有办法追讨，财务监管的风险也不小。

在采访中，即使成功自管的几个小区业委会主任也表示，自管模式抗风险能力较弱。任权表示，对于自管小区而言，最怕的是发生伤亡事故等风险，白云家园为此特别准备了100万元的风险基金，用于防范人员伤亡事故等风险赔偿，而很多小区则没有这一意识。

张秀英则对自管团队的建设忧心忡忡，自管小区的业委会成员基本是因维权而组建的，为了工作方便，多以退休人员为主，随着人员年龄的增大，精力和能力会随之衰减，后续接任者能否坚持之前所走的自管之路存在变数。