意在备战楼市下半场

进入楼市发展的下半场，长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务，并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

在进入楼市发展的下半场后，房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌，一方面可以为未来进行品牌输出打好基础，另一方面能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。

此外，由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持，越来越多的开发商拥有大量自持物业，而长租公寓品牌的培养，成为这部分自持物业很重要的去化出路。

基于此，长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务，并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表示，长租公寓将会是万科今年发展的重要方向，将在核心城市展开布局。截至2016年底，作为万科旗下长租公寓品牌，泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个项目，已出租公寓达1.6万间，并计划在2017年发展至15万间。

3月24日，在龙湖地产2017年业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵明晓透露，冠寓是龙湖的“主航道”业务，将集中公司的优势资源着力发展。

成都、重庆是龙湖深耕已久的西南区域重点城市，已经率先推出3个冠寓项目，布局了三条符合青年居住习惯的特色产品线，下一步在北京、上海也会大面积推广。

具体来看，冠寓将聚焦北上广深四大一线城市，及重庆、成都、苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市，目标城市12个，力争用三年时间，每年推出1万到1.5万间，第三年争取达到10亿元以上的收入规模，跻身中国长租公寓市场前列。

从房源获取上来看，房企涉足长租公寓有一个共同的特点，即以自持物业试水，但不拘泥于持有物业。

据记者了解，上海万科目前开业的泊寓项目均为自持物业，今年还将在上海增加50个泊寓项目，其中30个年内开业，如此快速的布点扩张，自持物业显然满足不了房源需求，以十年或更长租约租下整栋物业，并经过改造轻资产运营，今后将作为万科泊寓房源的主要来源方式。

龙湖方面则表示，在房源拓展方式上，冠寓不拘泥于自有物业，起步阶段将以轻资产模式为主，会租赁其他物业；中长期看，会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比为2:8。

记者通过调查梳理发现，目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类：一类是房企主导，作为长租公寓的运营方，且一般会有一个统一的品牌，如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。

这种模式是出于战略性布局考虑，拓展新业务领域，打造自有长租公寓品牌，获取新的盈利点，并且通过与地产主业和物业管理业务的协同（如客户资源共享等），可实现相互促进发展；

另一类是托管合作，指房企与专业公寓运营商合作，房企负责组织房源供应，由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化，以及盘活二手房源，提升利用效率，完善社区增值服务。

克而瑞房地产研究中心研究员房玲认为，房企进军长租公寓有其战略考量。从短期来看，长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的去化。

这点在青年长租公寓上表现得更为明显，如重庆西九万科泊寓就是把公寓优先租给了重庆万科西九项目二期的潜在购房者，且租金可用于购买二期房子的抵用款。通过长租公寓，开发商培养起一批未来的潜在购房客户——今天租泊寓的年轻人，也许若干年后就会成为万科业主。

此外，长租公寓还可以帮助房企获取大量准确性高的客户信息，完善客户大数据，这有利于打通房地产上下游资源，为开发商赢得更多在社区增值服务上赚钱的机会。

“企业并不是做慈善，房企大力发展长租公寓，一定是有利可图，并且可以持续发展的。”上海万科长租公寓项目负责人丁洁告诉记者，长租业务短期内不赚钱，但长期一定赚钱；小规模不一定赚钱，但形成规模后一定可以赚钱。

虽然没有透露目前万科泊寓的具体利润率，但丁洁表示，经过严密测算，在覆盖掉所有成本后，目前泊寓还是盈利的。

而邵明晓则在龙湖地产的业绩发布会上明确表示，目前龙湖长租公寓的毛利率在35%左右，并不特别高，但公司判断，通过后期精细化运营以及进一步客户细分，这个业务未来会是长期可持续的业务板块。

金融配套政策支持至关重要

上海等一线城市和一些长租公寓发展较好的热点二线城市，有关政府部门都在积极酝酿扶持长租公寓市场发展的配套政策。

对于长租公寓这个沉淀资金量大且回收时间长的细分领域来说，金融政策的支持很是关键。据记者了解，上海等一线城市和一些长租公寓发展较好的热点二线城市，有关政府部门都在积极酝酿扶持长租公寓市场发展的配套政策。

以上海为例，近期上海市金融办召集会议，邀请上海万科、青客、魔方三家公司座谈，了解目前长租公寓领域龙头企业融资等情况，证监会、银监会、住建委相关政府部门人员亦到场列席。

记者了解到，尽管目前万科、龙湖等开发商主要是利用自有资金做长租公寓，尚未对外融资，但相关房企均向记者表示，Reits、租约证券化等未来必将成为长租公寓融资的主要渠道，亟待政策给予扶持。相关政府部门对此表示，将上报企业需求，积极酝酿出台辅助政策为企业助力。

在近期举行的2017年第一届地新引力创新峰会上，易居企业集团执行总裁张燕表示，从投融资角度来看，2016年长租公寓领域的投融资活动表现出两个显著特征：一是资金明显偏向模式成熟的龙头企业；

二是投资方式开始从前期的股权投资转向金融创新类的产品。如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包，以租约证券化的方式在2016年获得了首单ABS（资产证券化），总募资额达到3.5亿元。

随着大量空间类企业兴起，魔方金服这种提供金融服务的通道和产品的公司应运而生，2016年有近百家公寓运营商借助魔方金服实现了租约证券化。

此外，一些租金补贴政策也是推动长租公寓发展的催化剂。据记者了解，在上海张江、陆家嘴、安亭等产业园区或金融贸易区，年轻人才的租赁需求特别旺盛。

为了吸引并留住人才，园区内有一些政府主导的人才公寓，园区管委会还会给租住在人才公寓的园区内企业员工提供一部分租金补贴。“这个租金补贴政策能不能对一些企业主导的长租公寓放开？比如说租住在张江国创泊寓内的园区员工也能享受到管委会的租金补贴。”丁洁呼吁。

不过，也有一部分房企对长租公寓市场心存疑虑。新城控股副总裁欧阳捷认为，不论是联合办公还是长租公寓，市场空间都非常有限。

“它们只能存在于一线和部分经济活跃、流动人口较大的热点二线城市，这对于必须上了规模才能赚钱的产品类型来说，是个致命的掣肘。市场空间有限，如果房企纷纷往里面挤，投入大量人力物力做这个，我认为并不划算。”

确实，这是房企在做大规模时必须面对的一大难题。“对于万科来说，目前最大的难点并不是资金，而是在快速扩张的战略要求下，要找到足够适合的房源不容易。”

丁洁告诉记者，万科泊寓的选址必须紧邻地铁，这是硬性条件，今年上海50个新增项目意味着他们或许得看500个以上项目。