换房需看清行情避免“踏空” |
house.hangzhou.com.cn 2017年02月28日 07:24:42 星期二 来源:广州日报 |
“买一卖一”首付压力大 假如陈女士先买一套房,再卖掉手上这套房的话,首先要解决的是首付问题,也就是说陈女士必须要找亲戚朋友凑够首付。 先买一套房,陈女士算是二次置业,贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年,陈女士首付必须凑足252万元(假设陈女士向亲戚借款152万元凑首付),第二套房月供7362元,总利息支出68.69万元。 然后,陈女士再卖掉手上这套房,这时,陈女士仍可免增值税(证满2年可免),但要缴纳个人所得税(虽然证满5年,但因为不是陈女士唯一住房,所以必须按照1%征收个人所得税)。 假设税费全部由买家支付,陈女士虽无需支付,但对买家的吸引力较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。 这时,陈女士手上资金为:96.5万元(卖房所得款项)-20万元(首套房欠银行钱)=76.5万元。陈女士先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱,尚欠:152万元-76.5万元=75.5万元。 提醒:“卖一买一”小心唔见好多箩谷 对换房族而言,“卖一买一”可令自己手头的资金更充裕,像陈女士那样不需要向亲戚朋友借钱,就可以实现换房的梦想,换房后手上还有闲余资金68.5万元,可作其他投资。 而“买一卖一”时,换房后陈女士还需继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元。显然,若手上资金不算太充裕,又不想问亲戚朋友借钱,选“卖一买一”的方式相对较为合适。 合富置业专业人士建议,换房除了考虑首付、利息等因素外,也需留意出售旧居与购置新居之间的时间差,尤其在房价波动较大的时期,选择“卖一买一”方式,则需留意“卖一买一”之间的时间差,最好能额外预留一笔备用资金以备不时之需。 如若出售旧居后,才发现没有足够的资金换房时,这笔备用资金就可派上用场。当然,如果手上资金充足,在房价波动较明显的时期,则可以优先考虑“买一卖一”,先购置好新居,然后再出售旧居套现。 在这点上,市民叶小姐可谓是个典型的吃亏者。 春节前,一心想换房的叶小姐,在没有完全了解市场行情的情况下,就片面听信了一中介的建议,把自住的万科金域蓝湾一套95平方米的单位以295万元的总价放了盘,同时,信心满满地以为,把卖房所得加上自己手头的25万现金,就可在富力现代广场买一套110平方米的单位。 哪曾想放盘不到两周就找到买家,并迅速签订买卖协议,可是计划要买的单位却寻不到踪影,当时中介信誓旦旦地承诺说年后就会有大批房源放出,可叶小姐直到目前却依然找不到合适的房源,要么是面积偏小,要么是总价高出一大截。 慌忙之下,叶小姐四处看房,荔湾、海珠,基本上大型小区都看遍了。 此刻她才发现,自己原来卖出去的单位比目前市场标价便宜了足足50万,而想在富力现代广场买110平方米单位,目前市场价都在350万以上。粗略一算,这样“卖一买一”,等于是亏了80多万。叶小姐无奈地说:“这次小屋换大屋,真系唔见了好多箩谷。” 叶小姐懊恼地说:“此刻,我也只能怨自己没眼光了,在没充分了解市场行情的前提下,就盲目听信了中介的建议。假如现在自己挞订,就要按买卖合同赔买家房价款10%,即要赔偿近30万元。而且这样违背合同,自己都觉得理亏,毕竟买家也很无辜。 而且买家也是善良之人,体会到我卖的是唯一住房,因此愿意不收租金让我免费住到年末才交楼。 这两天,我已经把买房的目标锁定在滨江东一带,毕竟,这一区的楼龄相对要长一些,总价控制在320万元以内也还有些选择,希望还能买到心仪的单位。卖房赚少了,买房买贵了,只能当自己交了一大笔学费吧。” 针对叶小姐的个案,有资深中介人士就建议,即使是“卖一买一”,业主也应该认真了解当下的市场行情,并计算好交易时间,不应该在卖出房屋的同时,让自己买入的机会“踏空”,除非你有绝对的把握是在高点卖出,然后在低点买入。 否则,在当下市场货源偏少、价格坚挺的市场行情下,一出一进,分分钟损失过百万也不足为奇。 |
作者:记者 王荔珏 编辑:张占军 |
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