房贷风险一刀切 二套房贷或松绑

楼市

商业银行资本新规对二套房贷风险权重与首套房一致，这是否意味着二套房贷款即将“松绑”？昨日，市内银行业人士解读认为，从理论上来说，这一调整有效降低了二套房贷的资金成本，可能会促进银行发放二套房贷款。

扩大二套房贷银行有冲动

据刚刚出台的《商业银行资本监管办法（试行）》规定，个人住房抵押贷款的风险权重统一定为50%。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加部分的风险权重为150%。而2011年8月发布的征求意见稿中对首套房贷和二套房贷，风险权重分别为45%和60%。

“这样的调整可令二套房贷的资本耗用降低，降低了二套房贷的资金成本。”一国有银行个贷部负责人说，对银行而言，二套房贷的贷款利率为基准利率的1.1倍，而首套房贷的贷款利率普遍为基准利率，甚至在基准利率基础上打八五折左右。在首套房贷和二套房贷的风险权重相当的前提下，商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。

“银行更愿意发放第二套房贷，因为第二套房贷无论是风险还是利润，都比首套房贷好。”另一家股份制银行个金部人士坦言，从资本回报方面来说，高档楼盘按揭贷款的综合回报率要比低档楼盘高得多，高档楼盘以二套房贷者居多。就风险控制来说，当居民家中只有一套房屋时，一旦丧失还贷能力，商业银行也不能对其房屋进行处置。

二套房贷暂无松动迹象

“如果你们按揭的是第二套房，首付必须六成，利率必须上浮10%。”在南岸区滨江路某楼盘销售部，售楼人员向看房者说，现在银行执行第二套房按揭贷款非常严格，开发商也没办法帮忙规避政策。

“只要国家对房地产调控的政策不变，特别是对于二套房的首付比例和利率上调幅度没有改变，二套房贷实质性放松的可能性就很小。”市内某银行个人房贷部人士解释说，一旦购房者被认定为第二套房，首付必须达到六成才可能获得贷款，而且贷款利率必须上浮10%。对购房者而言，贷款购买二套房的成本依然较高，新增申办贷款的客户就会很少。银行即使有资金想放款也难。

市内某银行个人房贷部人士称，对第二套房，他们严格按照住建部等三部委发布的认定标准执行。现在贷款者在申办个人房贷时，必须签署家庭拥有房屋套数的格式化书面承诺书。市内多家银行人士也称，第二套房按揭贷款政策没松动。

公积金政策放松消化需求

“从我们对重庆市场的了解来看，其实公积金贷款放松后已消化了部分改善型住房购买者的信贷需求。”中原地产市场调研部副总监孙刚分析说，银行二套房贷辐射的人群中改善型住房购买者居多。而随着公积金贷款政策的放松，改善型住房的购买者纷纷转向通过公积金贷款买房。因为和商业贷款相比，公积金贷款无论是首付比例还是利息成本上都会更低。从目前的情况看，只要银行二套房贷的门槛和利率不调整，二套房贷很难有实质性放松。因此，虽然对银行而言二套房贷与首套房贷的风险权重“一视同仁”，但是对房屋交易的刺激作用也很有限，更不可能短期内导致房价反弹。记者梁龄

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