5月楼市成交超预期大增 未来三月或淡季不淡

    在各地陆续推出微调政策、开发商加紧推盘等多重因素共同作用下，5月全国各地楼市成交活跃，普遍超过市场预期。相关统计数据显示，5月30日大城市商品住宅总成交量约为1600万平方米，环比上涨约24%，同比涨幅更是达到28%；全月日均交易量环比上涨了14.5%，同比则上涨了30%。5月底的翘尾行情延续至6月，上周(2012年5月28日-2012年6月3日)京沪深广等10大重点城市商品住宅成交量环比继续上升12.9%。

    业内人士表示，5月楼市成交量的大增大大超出市场预期，这是政策微调预期、开发商低开推盘以及促销跑量等多重因素作用的结果。在“刺激刚性”的政策微调时间窗口上，6、7、8三个月楼市成交量可能会延续温和上升的态势，市场活跃度将得以维持，甚至出现“淡季不淡”的局面。

    多重利好支撑

    5月楼市成交量大大超出预期

    据中原集团研究中心初步统计，其监测的30大城市5月商品住宅总成交量超过1600万平方米，环比、同比涨幅分别达到24%和28%。而莫尼塔投资监测的52个城市5月商品房总成交量达到2138万平方米，环比上涨15%。不论从哪个机构的监测数据来看，“红五月”楼市成交量出现明显回升已是不争的事实。

    而另一组数据更能反映出楼市成交现状。据莫尼塔投资监测的地产数据显示，5月52个城市全月日均交易量环比上涨14.5%，同比则上涨了30.2%。分析来看，销售超预期主要来自于以苏州为代表的三、四线城市，以及一线城市当中的北京、深圳和广州。销售回暖的同时，5月全国14个城市的商品房库存环比继续有所上涨，而一线城市库存环比则有所下跌；整体去库存化时间继续环比下跌，一线城市下跌3个月，至15.8个月。这说明5月一线城市在新盘低开、老盘优惠的销售策略下，去库存化基本得到实现。

    值得关注的是，与3月“小阳春”行情不同的是，3月销售回暖完全靠刚性需求释放的支撑，而5月成交结构则发生上移，中高端住宅的集中入市以及低价策略，使得这部分需求与刚需一起支撑起5月的成交。以上海为例，5月中高端商品住宅(指单价3万元以上)的成交面积为15.5万平方米，超出4月全月水平的30%，达到近一年以来的最高点。这说明，在楼市调控大环境不放松的背景下，投资投机需求依然难觅，但改善型等部分二次置业需求正蠢蠢欲动，一旦市场回暖将形成强劲的购买力。

    链家地产市场研究部陈雪认为，自今年5月以来，重点城市成交量一直处于较高的水平，这说明本轮市场需求的释放仍在持续中，一方面，经过一年多的调控后，当前房价也持续在底部运行，促使部分购房者结束观望，入市积极性增加。另一方面，近期多个城市进行政策微调，对刚需入市的支持度大大增加。此外，在地方调控趋于宽松、且成交量持续回升的情况下，市场预期中看涨后市的成分增加，促使少部分消费者因担心未来市场反弹而购房。

    虽然5月成交可圈可点，但业内对5月行情是否能够延续存有担忧。陈雪表示，目前这一轮市场需求的释放，很大部分是限购后长期观望的购房需求释放所至。未来是否仍能持续，还存在很大的不确定性：一方面，只要限购不取消，购房需求就不可能全面释放；另一方面，当前已执行的微调政策力度并不大，还不足以支撑市场在下半年持续复苏。

    传统淡季市场或延续活跃行情

    不过，从6月首周数据来看，这股成交势头仍在延续。链家地产市场研究部统计了北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、成都、苏州10大城市上周商品住宅成交量，共计成交2.16万套，环比继续上涨12.9%。以上海为例，上周商品住宅成交面积再破20万平方米，达到21.43万平方米，环比前周上涨15.46%

    对于6月以及传统淡季7、8月份的来临，业内普遍保持谨慎乐观的预期。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，接下来的6、7月份基本上会延续4、5月份的市场活跃度，即便是在传统淡季，预计也不会出现成交量的大幅下跌。莫尼塔(上海)投资发展有限公司地产分析师施琪也认为，市场在接下来的两到三个月内将维持温和回升的趋势。

    中国房地产信息集团研究总监薛建雄表示，目前市场上的可售存量仍较充足，加上6月份还有一批新盘要上市，估计推盘量接近5月份的水平，成交量仍会保持回升态势。“其实很多开发商都是因为现在市场价格太低，达不到销售预期而不敢推盘。他们也都在等市场回暖，只要市场人气稍微起来一点，他们就会加大推盘力度。”薛建雄说。

    更有相对乐观的市场人士认为，接下来的6、7、8三个月或许将出现“淡季不淡”的现象。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年6、7、8月份的市场状况可能既不像往年一样遭遇明显淡季，也不会出现成交暴涨，成交量将保持温和状态，甚至出现小幅反弹。张宏伟分析认为：首先，目前政策层面正值“刺激刚需”的时间窗口，刚需应该会在6月—8月份继续释放需求；其次，开发企业资金面压力将持续存在，供应的增加与个案价格的调整将促使后市成交量保持一定水平，不会出现大幅下滑。

    张宏伟认为，开发商与其像去年一样等到年底再冲刺销售业绩，不如利用当前政策微调的时间窗口，及时降价跑量，有条不紊地分阶段完成销售目标。（上海证券报）