今年年初至今，“降价甩卖”成为房地产市场的主流趋势。近日，北京楼市又出新招——买房免首付，吸引准购房者纷纷报名；在杭州，首套房贷利率也有所松动，开打8.5折满足刚需。

　　随着成交量的不断提升，火爆的行情似乎预计着房地产市场已经回暖。

　　浙江大学和香港理工大学日前联合举办的“2012年大变局——中国房地产调控政策与市场走势”论坛上，部分专家和行业人士认为，房地产后市依旧悲观，今明两年全国住宅新增供应充足，房企和房价都备受考验。

　　戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼5月7日在接受记者采访时表示，未来房地产行业真正的风险在于不断累积的房屋高库存。

　　国家统计局数据显示，2010年和2011年全国商品住宅高增长率及高开工率一直维持较高幅度，两年商品住宅投资额约34000亿元和44000亿元；商品住宅投资额年增长率也大幅提高，分别为32.9%和30.2%，较2009年约增长一倍。

　　2010年以前商品住宅新开工面积全部在100000万平方米以下，而2010年和2011年商品住宅新开工面积分别增至120000多万平方米和140000多万平方米。另外， 2010年商品住宅新开工面积增长率猛增，从2009年的15.7%增长到40.0%。

　　预计到2012年、2013年底，商品房房屋库存大约为45亿平方米左右。

　　如此高的库存可能需要至少3年时间，如果销竣比没有明显改善，那么去库存化可能需要更长的时间。

　　香港理工大学教授、建筑及房地产学系副主任邓宝善分析，未来房企要度过难关，还必须解决融资问题。

　　据记者了解，A股30家知名上市房地产企业2011年四季度季报显示，房地产行业平均资产负债率升至66.67%，22家房企经营现金净流量呈现负值，13家房企资产负债率达到或超过70%。

　　另有数据显示，2012年3月，全国房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为1870亿元，占房地产开发资金月新增量的28%，较1-2月均值下滑3个百分点；其中国内贷款月均新增额为1203亿元，相对1-2月均值下跌22.8%。

　　而房企自筹资金3月新增额为2915亿元，占比升至43.5%。可以说，房企的资金将近一半都是依靠其他渠道融资。

　　“虽然金融形势逐步宽松，但房地产调控政策不会放开，开发商还要过一年紧日子。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授如是说。

　　面对2012年房地产市场的形势，蒋尚礼认为，提高周转率及资金回笼速度将成房企2012年销售主流策略。

　　当天，阿里巴巴集团负责大项目合作的资深总监汪涛建议，开发商不要抱有侥幸心理，试图等待政策松绑，地方政府的融资需求远大于开发商，而且他们拥有优先权，在地方政府之后还有大量的央企，即使存款准备金率放开，对开发商的益处也不会太大。

　　成都同道四方房地产顾问有限公司总经理杨俊也表示，2012年部分房企会找更高成本的融资渠道，比如发基金或信托，实力小的房企融到资的可能性很小，90%的小开发商会死掉。

　　虽然部分专家对房地产后市较为悲观，但随着货币化、城市化和人口迁徙带来的刚性需求持续释放，今年年内房地产市场仍具有较强韧性，风险可控。

　　DTZ戴德梁行数据显示，2012年一季度市场结构逐步趋向以自住需求，低价楼盘为成交主力。

　　宁波银亿房地产股份有限公司副总经理王慧告诉记者，未来房企的发展方向应该是积极调整产品结构，推出一些满足刚性需求的住房，以便回笼资金。“我们公司之前在南京推出了一个‘小小家’项目，总价40万一套，每次200套，销售特别好。”

　　在王慧看来，房地产企业还应调整区域结构，不要总盯着一线城市，可以放眼二、三线城市。

　　据悉，今年一季度一线城市价格跌势先行，成交均价环比下跌4.1%。业内人士预计，去库存化的沉重压力使得市场加速销售，二季度末或将迎来新一轮降价。（见习记者 徐乐静）