楼市调控政策正在充分发酵

　　昨天，北京管庄住宅用地成交，溢价率仅为7.4%；前天，广州两块住宅用地以底价成交……有统计显示，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%。楼市调控政策正在土地市场充分发酵。

　　低溢价、底价成交增多

　　中国土地矿产法律事务中心报告显示，反映工矿、居住和商服等用地实际交易价格变动和趋势的出让价格指数，由第一季度的298点回落到第二季度的258点，降幅为13.4%，由偏热状态回归正常的运行区间，“高价地”现象得到明显遏制。

　　中国指数研究院报告则显示，7月，全国130个城市住宅类用地平均溢价率为10%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少8个百分点。1~7月，全国130个城市住宅类用地单月平均溢价率均低于去年同期，且保持平稳下降趋势。

　　从市场成交情况来看，低溢价和底价成交已经成为住宅拍卖市场主流。昨天，信远置业竞得北京管庄土地，折合楼面价为6578元/平方米，而去掉保障项目楼面价为8654元/平方米，溢价率仅为7.4%。而2009年中联置地在管庄拿地的溢价率高达37.1%。

　　在广州，开发商拿地热情也在消减。前天广州打破住宅用地连续三个月零成交的状况，一口气开拍南沙区的5幅住宅地，最后两块以底价成交。来自搜房网的统计，今年上半年广州成交的8宗住宅用地几乎都以底价拍卖结束。

　　相对来说，一线城市的溢价率明显低于二、三线城市。据链家地产市场研究部统计，去年调控前北京、上海住宅土地平均溢价率在100个重点城市中排在前十，而今年明显低于大部分二、三线城市，仅处于中游位置。

　　限购城市土地流拍多

　　比底价成交更让房地产市场受伤的是流拍。不久前大连沙河口区星海湾金融商务区XH-15号、珠海市唐家湾情侣北路、北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等热点地块均被开发商 “遗弃”。

　　据链家地产市场研究部统计，2011年截至7月份，全国土地流标数量达到353块，同比增长242%，住宅类土地流标数量为163块。其中7月份土地流标数达到61块。在全国土地流标前十的城市中，有8个是已经执行限购的城市。

　　链接：央行报告称一线城市 地产业现退烧迹象

　　央行8日发布的《2011年第二季度支付体系运行总体情况》显示，二季度，在北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区，房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于全国平均水平。报告称，这显示房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。

　　一般来说，开发商单个开发项目都会单独设立银行结算账户，一线地区的结算账户增幅低于全国的平均水平，意味着开发商的开发项目正逐渐离开一线地区，趋向于二、三线城市或中西部地区。

　　后市 僵持状态仍将持续

　　自去年以来，住宅市场受到了严厉的调控，市场由热转冷，尤其在各城市执行限购后，成交量更是一落千丈。日益增加的销售压力，外加贷款趋难，严重影响着开发商的钱袋子，为保证资金链，开发商拿地将更趋谨慎。分析师指出，新政策走向的不明朗，导致市场各方处于僵持状态，由此导致的低溢价率预计还将持续一段时间。