文/李坤军 方张接

　　编者按：
　　2011，半年过后，宏观调控政策依然严厉，楼市行情并无好转迹象。作为杭州房地产龙头企业的绿城、滨江，他们在想什么？

　　核心提要：

　　滨江：行业要健康持续发展，调控不能走回头路

　　——滨江集团董事长戚金兴访谈

　　绿城：信托基金加码绿城“轻资产”战略

　　——绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年访谈

绿城、滨江上半年销售情况及企业新方向

注：表格中绿城和滨江2011年上半年销售数据均来自杭州日报，
绿城2011年销售目标来自《绿城中国2010年年报》。

　　行业要健康持续发展，调控不能走回头路

　　滨江集团董事长戚金兴访谈

　　7月28日，滨江集团在其下属的友好饭店，召集众媒体召开了一次座谈会，主题是“新形势下，滨江集团如何谋发展、求拓展”。尽管滨江集团董事长戚金兴率一干高管出席，但毫无疑问，会议自始至终的唯一主角就是他一人。而他一如既往表现出的健谈以及实战智慧，也再次给人留下深刻印象。

　　在座谈会上，戚金兴透露的最大信息就是企业多元化的转型，并且跨度很大，从房地产行业，一步跨到生物医药与地产基金。对于企业的这次跨行举措，戚金兴直言并不是不看好内地的房地产市场，相反，他觉得东部地区至少在未来5年，这个行业还将处于一个高速发展期，“这并不以任何人的意志为转移的。”进军其他产业，只是滨江谋划更大发展的几枚棋子，“美国人说，未来至少有二大产业推动时代进步，一是生物医药；二是新能源；具体到我们国家，我觉得还应该加上金融。这三大产业，我就努力参与二个。”

　　滨江的跨行目前已有了最初的垫脚石。今年4月，滨江控股与美国Ascletis(Cayman)Inc公司合资成立世方药业(杭州)有限公司，滨江控股将在未来5年内投资1亿美元，研发新药，主攻传染病类如艾滋病、肺结核、乙肝等、糖尿病和癌症领域。而就在刚刚过去的7月26日，滨江成立了创投公司，并将携手上海一家私募新成立一家房地产基金，今年基金的规模预计在20亿-50亿，首期资金预计本月底到位。

　　在戚金兴的理想中，未来的滨江控股将会是一家综合性大企业，横跨金融、地产、医疗等多个领域。在会议现场，戚金兴喜欢拿自己的老花镜打趣，“现在再不动手，可能将来连后悔的机会也没有了。”

　　然而，不论滨江集团最后走得多远，戚金兴说，在其心目中，房地产仍是一个长子，这不只是说这个长子伴随他已走过19年，并且为企业的发展壮大殚精竭虑，更为关键的是，在戚金兴看来，只要战略和方式对头，这个长子仍具备更大作为的可能。

　　现在的房企，就像一个人，吃了早上8点钟的早饭，但到了下午2点，还没有能吃上中饭，有点饥，但还没到饥肠辘辘的时候，可能再过2、3个小时，等到9、10月份，可能有人就撑不住。现在的为难之处在于，那顿中饭肯定吃不上了，更不知道那顿晚饭在哪里，对于一些企业来说，看不清未来远比僵在现在更可怕。

　　滨江房产今年的销售目标是100亿，上半年已完成45亿。在调控背景下，戚金兴对于这样的销售业绩仍感满意，“过去我们的销售额，在杭州整个市场中占到10%左右， 今年上半年，我们在杭州销售了39亿，这个数字可占到12%以上了，这说明在市场低迷的状况下，滨江还在进步。”

　　由于已经有上半年的45亿打底，加上去年现金结存，戚金兴说，这足以保障企业的资金平衡，因此接下来，他要做的，就是观察，“并不是说我们会心存侥幸，看政策有没有松动的可能，调控一定会继续，我们所要观察的只是市场到底会坏到什么程度，到时候再来确定我们下一步走向。”

　　俗话说，手里有粮，心里不慌，有着基本的资金做后盾，戚金兴说自己可能有更充裕的时间来做判断，而他事实上已经做出了一些决策。

　　目前的滨江，已经提出“保速度”的主张，而按照原先的计划表，这个主张应当到明年再来讨论。“过去几年，我们都按销售额的1：1配比额度来拿地的，像去年，销售116亿，拿地就花费了108亿。今年本来是同样的策略，但现在调整了，无论今年最后销售多少，我们只会拿一半的钱来拿地，这样资金就充裕了，就可以抵御更恶劣的市场景况，企业运营可能更为平稳。”

　　就企业而言，一定要追求赢利，这是企业家的天职，但这种赢利是指企业整体运行，而不应是锱铢必较，每利必争，具体到房地产企业，要追求的也应是企业的整体赢利，而不是每个楼盘，每期房子都要有钱赚。非常时期，企业必须具备壮士断腕的勇气，放弃局部利益，换取整体效益。

　　戚金兴说，滨江内部一直流传一句话，那就是在市场好的时候，股东可以多赚点，在市场不好的时候，要给客户多赚点，多为他们留出溢价空间，这样才能保持一种动态平衡。

　　2008年市场不好的时候，滨江旗下的阳光海岸和金色蓝庭理性价格入市，结果撼动市场，并引领市场破冰回暖。那几个回合交手下来，让戚金兴感慨良多，“这让我明白，没有卖不动的房子，只有性价比不高的房子。”

　　今年上半年，历史再度上演，三、四月开盘的城市之星5、6号楼，再次理性低价入市，结果再次引发市场追捧，304套房源，卖出302套，雄踞上半年单一楼盘销售额第一。戚金兴将自己撬动市场的手段称之为“杀手锏”，而这个杀手锏，在下半年即将开盘的金色黎明上还将应用，戚金兴直言，开盘的均价一定会低于此前市场流传已久的22000元/平方米。

　　买一瓶矿泉水的时候，可能路边小店最好，因为它最能应急解渴，买一箱矿泉水，可能去超市更实惠；等到要买一车矿泉水了，那就应该直接去厂里批发。矿泉水还是那瓶矿泉水，关键看时局环境下的性价比，滨江要的，是在严控质量的前提下，以合理的价格面对市场，然后在最短时间内回笼资金，提高盈利能力。

　　戚金兴的“矿泉水理论”，强调的是在不同时机下，选择最合适的方式，去做成一件事情。目前的房地产市场，就东部沿海一带而言，已到了一个“以大搏小”的市场，即企业要投入大量资金，才能获得较小利润。在这种情况下，戚金兴提出去中西部三四线城和省内县城发展的倡导，虽然这些市场的需求不会那么旺盛，但投入的资金也不用太大，因此还有利可图，“我的要求并不高，能以中搏中，甚至以小搏小就可以了，如果说投入一块钱，在开发周期内，每年能赚回一毛钱，就很不错了。”因此接下来滨江若拿地，会将10%-30%的土地放到这些市场。

　　除了分散拿地，滨江还立志于学习新鸿基，做长企业。新鸿基在地产市场屹立不倒的一个重要原因是自己持有众多物业，其每年利润的70%，来自于自有物业的收益，戚金兴希望滨江也能逐步持有更多的自有商业物业，在西湖边、千岛湖已有酒店的前提下，考虑未来在运河和钱塘江边再建造两家酒店，争取每年能留出10亿元左右的自有物业，如此5年，加上目前滨江已持有的物业，届时会形成一个规模100亿左右的自有物业群，保证企业稳健收益。

　　滨江现在暂缓了一切的拿地、合作和合并，现在房价已经开始回落，但地价还没有明显下降，滨江不会选择现在拿地。调控现在正在进入一个关键期，希望国家这次不要再像前几次那样，半途而废。调控对我们也造成了相当的困难，但从整个行业健康有序发展的需求着眼，我们必须承受这种阵痛。

　　房地产行业这几年的此起彼伏的市场，造就了滨江的今天。但在此过程中，戚金兴也感受到了发展带来的某些弊病，“很多人总觉得这行门槛很低，只要拿钱把地拍下来，其他的事情都有人帮你做。其实从这些年众多的纠纷中，就可看出，不是那么回事儿。在市场好的时候，很多问题都被掩盖了，市场不好了，问题都凸显了出来，趁着这波调控，让一些问题彻底曝光，更有利于这个行业的发展。”戚金兴觉得，前几次调控中，如果能坚持一次，现在整个行业的状况可能要好很多。

　　今年调控来得早，1月份就实施了，并且到今天为止，已是持续时间最长，这代表什么，戚金兴说这只能代表中央的一种决心。