一季度住房成交量创三年新低

　　据参考消息·北京参考 根据北京市房地产交易管理网的数据统计，一季度新房住宅网签总量为2万余套，环比2010年第四季度下降了约40%，同比2010年一季度下降了35.8%，是近3年来一季度成交的最低值。据链家地产监测显示，今年一季度的前半个季度（1月1日-2月16日），北京市新房成交量为15178套，而“京15条”施行以来的下半个季度（2月17日-3月31日），成交量仅为5500套左右，约为一季度总量的1/4。其中，3月份北京期房住宅成交量接近5000套，同比下降了44%。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，一季度新房交易量的下降与调控有直接关系。数据统计显示，1月份楼市的交易量为11544套，占到了一季度住宅总成交量的一半以上。而在2月份开始落实新的调控政策后，明显地遏制了成交量继续上涨的势头，特别是限购政策，使得目前市场上外地户籍购房比例从1月份的超四成，下降到了3月份的不足一成。

　　我爱我家发布今年一季度全国房地产市场研究报告称，“京15条”出台后，北京新房和二手房均出现成交量明显下降的态势。与“国8条”出台前相比，新房价格下降11.2%，成交量则大幅下跌六成左右。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，一季度，“京15条”政策对楼市影响最为显著，政策出台后日均成交套数、成交均价均比“国8条”出台后有明显下降。

　　另据链家地产统计数据显示，一季度北京市二手房成交量也全线下降，其中通州区二手房下降4成。同时，据了解，二手房成交量仍然以“国8条”与“京15条”这两个政策的出台为分水岭，二手房成交量在“京15条”出台后，明显比“国8条”前下降了62.4%。在整个3月份期间，北京市二手住宅累计成交11102套，同比下降了50％。朝阳区、海淀区、丰台区的二手房成交量同比下滑幅度均超过50％；通州区最为严重，下降近8成。链家地产副总裁林倩对记者分析，一季度在二手房方面，城八区成交比重有所下降，成交均价小幅下调，低总价房源成交比重大。在租赁市场方面，一季度北京租房市场呈现量价齐升的态势，租赁数量同比、环比分别上涨3.1%、8.2%，租金均价同比、环比分别上涨17.6%、1.8%。

　　房价下降尚未形成效应

　　记者从北京市房地产交易管理网获悉，北京市一季度新入市住宅项目供应量共为5755套，其中签约量为2923套，签约率为50.8%，尽管签约率过半，但新开期房网签量仅占全市期房网签总量的16.3%，而在去年开盘量较大的11、12月份，新开盘项目签约量占到期房网签总量的60%左右。

　　同时，在此基础上，新房价格并没有明显下降。据亚豪机构统计，一季度，新房成交价格为22442元/平方米，比去年一季度的19549元/平方米上涨了14.8%。环比去年第四季度上涨了7.6%，增幅有所下降。记者也注意到，除了此前个别项目采取了力度较大的打折优惠措施外，大多数项目仅是维持前期售价，而新开盘项目也基本与周边在售房源售价持平，尚未形成大规模降价潮。

　　中原地产三级市场总监张大伟表示，持续低迷的供应量，使得库存的房源很难出现明显的价格调整，大部分区域的房价依然坚挺。另外目前货币供应量依然比较多，而保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对房价特别是城区房价的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。

　　业内人士指出，新政在3月全面执行，使得市场供应及成交量双双下降。但从单个项目来看，目前大量项目仍在扛价。亚豪机构预计，如果楼市成交一直保持低迷状况，从三季度开始降价的楼盘将会由点及面，逐步蔓延。

　　据伟业我爱我家统计，第一季度，北京新房成交首先从区域分布看，六环外商品住宅成交量占总成交量的比值提高到27%，环比上涨14个百分点，同比上涨17个百分点。其次，从户型面积看，商品住宅中户型面积90平方米以下成交量占总成交量的比例提高到60%，环比上涨5个百分点，同比上涨11个百分点。

　　胡景晖表示，这两点说明了“京15条”的严厉程度所体现出来的政府调控决心，已经在市场层面起到了切实的作用。六环外成为供应的主要区域，再加上90平方米以下户型成交占据主力，说明了楼市住房需求中的投资投机行为已经越来越少，虽然一季度成交量有明显下跌，但成交量已基本能够贴近北京住房需求的真实水平。同时，小户型的成交量上升，也从侧面反映了人们在限购限贷政策下，更倾向于低总价、小户型产品，而这一趋势或许将逼迫房价在未来回落到合理、理性的价位区间。

　　分析人士指出，楼市成交量下降是价格下跌的前提，也就是“量比价先行”。从目前的成交状况来看，北京楼市调控政策已经起到了明显效果。此前北京出台房价调控目标，首提“降”字，也反映了政府对此轮调控效果的信心。

　　预计未来楼市 仍将小幅调整

　　对于房地产市场下一阶段的走向，胡景晖分析说，随着今年北京土地供应计划的公布，随后几个季度土地供应会有较明显增长。新房销售短期内将处于试探性释放阶段，成交量回落，价格波动。从中长期来看，成交量将逐步回涨企稳，价格有可能在小幅调整后企稳。其间，不排除部分项目低价促销。二手房方面，目前因为观望情绪和需求萎缩，将导致成交持续回落，价格波动。中长期看，成交量将缓慢回升，价格企稳。

　　来自中国不动产研究中心的一份报告也指出，现阶段及未来北京楼市将主要呈现三个现象：首先，买卖市场需求流向租赁市场，这主要是因为购房资格问题以及房价上涨预期不高，部分二、三级市场需求转向租赁市场；之后，住宅市场需求将继续流向商住市场，因为被新政打压的投资性需求逐步转向不限购的非住宅市场，其中商住项目吸纳大部分流出的需求；最后北京区域需求将流向周边城市，这主要是受限于限购政策的刚性、改善、投资类需求开始考虑周边燕郊、固安等区域项目，大北京概念逐步增强。

　　在这种趋势下，业内人士分析认为，随着接下来几个月住宅用地供应的明显增长，短期内的楼市将处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动。更多房企将处于观望状态，试探性推盘。从中长期来看，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳。尤其是在企业资金压力加大，加之政策对供应的多方刺激作用，供应将大幅释放，以刚性为主的购房需求逐步跟进，成交量缓慢回升，价格企稳。期间，不排除部分项目低价促销，导致成交价格回调。 (北京参考记者 李莹)