2016年政策利好频出，对酒店式公寓在内的商业地产大为促进。今年5月营改增，企业购买商业地产可抵税；6月商改住，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，水电、税费等减免，这对盘活存量商办物业，解决库存问题有很大助益。

    上半年酒店式公寓成交超13000套

    为同期三倍

    据透明售房网研究院数据显示，2016年上半年杭州全市商业地产共成交2.3万套，较去年同期上涨133.5%。其中，杭州酒店式公寓成交13000多套，占商业地产总成交量的六成，是去年同期的3倍（2015年上半年成交4391套）。

    小户型、低总价的酒店式公寓终于迎来一股投资热潮。从总体市场表现来看，大型综合体中的酒店式公寓产品仿佛更受市场青睐。

    就在刚刚过去的周末，有酒店式公寓两天内认筹超过600组。该项目就是位于未来科技城板块的建工·欧美金融城（EFC）。作为当下杭州最热门的板块之一，未来科技城宅地价格屡创新高，目前已经突破19000元/平方米，所以不少在售住宅即刻决定封盘提价，房价破3万元也在短期意料之中。由此，售价尚且“理性”的酒店式公寓就成为房地产市场的“投资洼地”。

    EFC将推出其T7国际精装服务式公寓，共400套房源，产品包括45-51平方米三种户型，全部为LOFT结构，实际得房率可达130%甚至更多。折后均价约14000-15000元/平方米，总价门槛仅为70万元。

    上周末T7公寓三套样板房开放，一个周末认筹已经超过了600组。“因为认筹火爆，原计划8月上旬推出的T7很有可能会提前开盘。”项目负责人表示。

    其实EFC并不能作为杭州酒店式公寓全面复苏的典型来举例，因为其自从2015年7月推出万创国际组团以后，两度开盘均告售罄。而西溪、滨江，甚至是翁梅板块的酒店式公寓都在近期迎来成交上涨，才真正能说明酒店式公寓市场整体有所好转。

    滨江租金上涨1100元/月 翁梅低总价产品去化加速

    像EFC这样的大型地铁上盖综合体，涵盖了住宅、精装公寓、写字楼、酒店、商业等多种业态。而相对来说体量小一些的项目，只要自身有足够的商圈效应，或是能便利享受周边配套的，都具备一定的回报前景和升值空间。

    在杭州众多板块中，滨江区酒店式公寓市场一直非常火爆。2016年上半年，滨江区多个项目的酒店式公寓成绩表现突出，尤其是新项目去化堪称“神速”。

    如中赢康康谷，项目2015年12月底首开精装LOFT酒店式公寓，目前600余套酒店式公寓已经全部售罄；一桥南的高润云杉郡于6月26日首次开盘，产品同样为小户型的精装LOFT公寓，截至目前，网签数量已经超400套，速度惊人。滨江区的其他酒店式公寓产品，如融创杭州印、滨康板块的玲珑府上半年成交表现同样出色。

    除了“卖”得快，滨江板块酒店式公寓的租金也同样“涨”得快。统计数据显示，2016年上半年，滨江区租金价格一路领先其他各城区，租金价格为4568元/月，同比涨幅达到25.29%，租金相当于涨了1100元/月。因为滨江区内多为阿里巴巴、华为、海康威视等大型企业，大批白领群体月收入可观，完全有能力支撑起区域租金水平。

    类似于滨江、未来科技城这样的区域，都属于目前酒店式公寓的热门板块。因为这两个区域都是高新产业聚集区，且有高知识、高收入的客群支撑，板块的租金、投资回报率也都比较稳定。特别是滨江，连续几年都有比较好的涨势，而未来科技城从整体上讲还处于起步阶段，但好产品还会持续发力。

    租金水平高、房价上涨快，都成为购房者更为看好酒店式公寓的原因。因为会投资酒店式公寓的人群不外乎看中两点，一是投资总价，另一个就是投资回报率。从上半年成交较好的项目来看，低价型，门槛比较低的酒店式公寓，均成为手头有闲散资金的购房者相对青睐的领域。

    例如翁梅地铁站边的保亿青晨，总价26万起，精装拎包入住，属于低门槛的投资产品，而且还提供“包租”3年的长租服务。“项目每年都有6%以上的投资回报率。”项目营销经理陈先生介绍。据了解，保亿青晨第一幢仅剩少量房源在卖，下一阶段将推出第二幢。

    位于西溪路的黄龙和山酒店式公寓也推出了业主托管服务，引入了品牌连锁酒店途家帮助业主托管，5/5分成，租金回报率可达5%-6%。据了解，单套酒店式公寓均价16000元/平方米、总价70万元起，销售情况也非常火爆。

    临平、下沙库存量大 还有四千多套酒店式公寓没卖掉

    除了滨江、未来科技城这样新兴崛起板块，杭州还有不少板块酒店式公寓供应充足，但市场表现却各有不同。

    根据腾讯大浙网统计，目前下沙酒店式公寓库存压力较大，仅宝龙城市广场、龙湖滟澜星座、荣辉商业中心、杭州东部国际商务中心、泰美国际、元成时代中心等几个项目，待售房源就超过4000套。

    不过，随着龙湖天街、下沙银泰等商业项目陆续开业，金沙湖板块价值表现突出。与下沙银泰一路之隔的中豪七格酒店式公寓在区域表现上较出色，项目酒店式公寓为LOFT结构，户型突出，45平方米可做3房，目前1号楼已经清盘，均价也从8500元/平方米左右上调到10000元/平方米左右。

    据了解，下沙酒店式公寓的业主部分是高校学生，毕竟下沙大学城是杭州4个高教园区学校最多的一个，拥有庞大的学生群。他们之中很多人计划毕业之后留在杭州，而且毕业后不会立马成家立业，买套酒店式公寓居住是个合适的选择。所以不少大学生在学校周边买了酒店式公寓，用以出租或者自住。

    同时，大学生也是酒店式公寓的主要购买租住人群之一。除去一些学生在校期间租在校外，实习期或毕业季需要租房的学生也偏爱酒店式公寓。一来工作在下沙附近，住在学校周边也较为方便；二来附近酒店式公寓多，租房价格比二手住宅相对低一点点，更受学生青睐。

    除了下沙以外，临平也一直是酒店式公寓的饱和地带，且目前投资回报前景不明朗。在销售上，除了万宝城、华元欢乐城，临平其他酒店式公寓项目表现平平。万宝城是临平山北目前唯一一个大型综合体，未来将成为区域人气的聚集点，而华元欢乐城则是地铁1号线上盖综合体，交通便利、配套丰富。且两个项目的酒店式公寓总价都较低，所以自住投资的性价比都较高。

    提升产业功能及后期服务 给酒店式公寓的投资性加码

    如果分析杭州酒店式公寓的生存环境，大致可以总结为同类产品供应量远超过需求量、购房人群被住宅大量稀释，品质参差不齐、后期服务不及宣传预期等等，这些都导致了酒店式公寓逐渐背离优质投资品范畴，以至于总体销售形势仍算不上乐观。

    某开发商负责人坦言，杭州整体商务氛围和产业功能没有得到明显的提升，是制约酒店式公寓发展的一大因素。在他看来，商业氛围的发展状况将直接关系到酒店式公寓客群的客群数量。

    “从这几年的情况看，想要快速形成一个相对成熟的商业氛围并非易事。拿钱江新城为例，即便各种利好加注在板块内，但这里的酒店式公寓的空置率依旧很高，而且租金水平涨幅较慢。”

    戴德梁行杭州公司董事汤耀光则认为杭州的酒店式公寓并不“纯粹”，很大程度上源于开发商本意并不想涉及这类业态，但无奈在拿地的时候政府规定必须持有20%的比例，所以只能按规定行事，算是被动开发，最终找一个管理公司来运作。

    汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，酒店式公寓应该从客户的角度分为五类，即挤入型、投资兼自住、投资保值、投资兼收藏、豪宅替代品。但无论哪一类产品，最终的投资效果都是要落到未来租金的支撑上来体现的。“所以如果开发商要实现酒店式公寓的去化，还是要在以后的租赁市场上做文章”。

    就杭州市场来说，世贸丽晶城（EAC）的酒店式公寓奥克伍德就是非常典型且成功的案例，在奥克伍德交付至今的多年运营过程中，品牌和后期的管理对项目非常有促进作用，所以即便它的日均租赁收费标准不低于五星级酒店，却能让85%的世界500强企业高管首选入住，其中不少租客一住就是一个月甚至一年以上。

    酒店式公寓想要卖得好并不难，好产品、好地段，再加上相对实惠的总价，如果具备突出的产品优势以及精准的项目定位，总能取得不错的销售业绩。

    王先生是一位标准的90后，因为积蓄有限，所以购买酒店式公寓成为他短期内安家的不二选择。“我最终买的是一个全装全配的产品，本身是地铁上盖物业，而且根据规划，健身中心、恒温泳池、电影院、图书馆、视频会议室、公众厨房、餐厅、客厅和洗衣房等将会一应俱全。最主要是项目所处板块的租金回报率已经在5%左右。”

    说白了，想要在存量巨大的酒店式公寓大军中脱颖而出，“一技傍身”不可少。

    数据来源：透明售房网、腾讯大浙网