一季度杭州甲级写字楼租金微降

宏观经济持续不景气，使得全国写字楼市场需求整体疲软。之前，世邦魏理仕发布的《2013年第一季度中国房地产市场回顾与展望》指出，今年第一季度全国优质写字楼吸纳量同比降37.8%，创下2009年第一季度以来新低，租金则基本持平，行情堪称寡淡。

反观杭州情况要略好一些，日前戴德梁行发布的《杭州2013年第一季度房地产报告》显示，今年一季度，杭州甲级写字楼的净吸纳量为7600平方米，同比去年同期的负5300平方米已是有所改善。高力国际最新发布的《2013年第一季度杭州物业市场回顾》也指出，一季度杭州优质写字楼平均租金微降0.1%，至4.7元/平方米/天。同时，两家知名机构均预判称，接下去杭州甲级写字楼空置率或将上升，租金则有可能会出现盘整。

下一个供应高峰预计明后年出现

戴德梁行该份报告显示，今年一季度，杭州甲级写字楼维持之前的状况，并无新增供应进入市场，整体甲级写字楼存量为166.4万平方米，主要分为黄龙、武林、庆春、钱江新城四个区域：其中钱江新城占比近半，为80.2万方；黄龙次之，为45万方；武林再次之，为24.6万方；庆春存量最少，为16.5万方。

一季度，杭州的写字楼净吸纳量约为7600平方米，较之于去年第四季度的26000 平方米有所下滑，但同比已有所改善。总体来看，甲级写字楼租赁活动放缓，企业搁置或者推迟扩张计划，对写字楼物业的租赁需求产生了连带影响。

高力国际报告则显示，一季度杭州高端写字楼租赁市场在核心区域仍然表现活跃，代表性租赁案例包括：一金融公司和一房地产开发公司在武林地区的坤和中心分别承租810平方米和780平方米。而在整体表现欠佳的钱江新城，华联UDC时代大厦仍然表现突出，GSK和龙湖地产分别在该楼租赁了1500平方米和3000平方米面积。

租金方面出现微降，杭州甲级写字楼平均租金下降0.1%至4.7元/平方米/天，而黄龙地区写字楼租金仍为全市最高，平均为5.7元/平方米/天，环比上涨1.2%。

戴德梁行报告分析认为，这表明整体市场信心仍然不足，企业吃紧的财务预算和盈利能力没有得到明显改善，加之出于节约成本的考虑抑制了租赁需求；此外，基于2013年写字楼供应量相对适中的考量，预计短期内写字楼租金会保持平稳，租金增长估计在0-3%；但由于杭州写字楼未来供应高峰估计会在2014-2015年出现，届时对租金增长的预期会起到限制作用，所以中长期来看租金价格出现盘整的可能性较大。

值得一提的是，一季度杭州甲级写字楼平均回报率达到了5.46%，尽管环比下调了20个基准点，同比也在持续走低，销售价格则在持续走高，但仍然维持在了一个不错的水平上，比起这几年来杭州商铺很多投资回报率连3%都不到的情形来已经稳健了很多。

大体量供应钱江新城一直拖后腿

作为杭州甲级写字楼供应重镇的钱江新城，光目前存量就已占到整体存量的将近一半，为80.2万方，未来还将有大体量供应面市。然而从2011年左右进入培育期的钱江新城这两年来市场发展缓慢，租金水平几乎没什么实质性的增长，可以说，在市民中心全面启用、地铁2号线和4号线钱江新城站开通前，钱江新城写字楼需求仍然表现欠佳。

戴德梁行报告显示，一季度杭州甲级写字楼市场总体空置率基本维持不变，小幅下调0.46%至18.50%，当中，钱江新城和庆春区域的可租赁面积较多，空置率分别为32.32%和18.88%，毫无疑问钱江新城给整体空置率拖了不小的后腿。高力国际报告指出，2013年杭州甲级写字楼的新增供应仍然主要集中在钱江新城，荣安大厦和钱塘航空大厦都会在二季度落成，显然会进一步推高空置率。

而租金方面，钱江新城甲级写字楼的平均租金也仅为4.02元/平方米/天，环比有0.10%的跌幅，并且位列四大区域租金之末，连庆春区域都比它高，为4.24元/平方米/天。

以2011年就已交付使用的华联UDC时代大厦B幢自持江景写字楼为例，一季度签下了两家大客户，国际制药行业巨头、英国葛兰素史克公司GSK拿下了一层面积，龙湖地产拿下了两整层面积。“目前我们的平均租金为5.5元/平方米/天，而从2011年开始我们的租金水平就已达4.5-5元/平方米/天，可以说这两年来增长不明显。这跟这两年经济形势不好、很多大公司放缓扩张有关，也跟钱江新城成熟速度较慢、配套不够完善有关。举个例子，尽管现在钱江新城还远未饱和，但停车已经不是一件容易解决的事情，像我们写字楼的车位租金是1200元/月，定位略低的写字楼基本也要600-800元/月，如果是员工自己承担的话成本不低，当然部分公共配套停车位的费用会低一些。”华联UDC一位负责人如此介绍。而即便是较早投入使用、档次较高租金较高、租赁情况也一直较好的华联UDC时代大厦，目前的整体入驻率也才达到60%。

好在钱江新城近期算是有一个大利好消息，连通钱江新城和市中心的地铁二号线东南段声称要在今年年内运营，5月初时该段工程已完成全部13座车站的主体结构，而市政府整体搬入市民中心也已提上议事日程。届时便捷的轨道交通将给钱江新城写字楼租赁市场带来多大的起色，我们拭目以待。