现行二手房交易税费种类及税率

　　昨天是杭州“国五条”细则出台后的第一个工作日，备受市场关注的“20%个税”征收方案，终于有了明确说法。观察员从杭州市地方税务局直属分局了解到，个税征收仍按现有办法执行，能提供原值的按差额的20%征收，不能提供原值的按转让收入的1%征收。

　　按差额的20%还是转让收入的1%

　　卖方可自行选择个税申报方式

　　二手房交易个税申报方式不变

　　昨天14:30，快房网观察员来到位于庆春路与中河高架交会处的杭州财政局农征税收大厅，有十余位市民正在等待或办理相关税收业务，并没有出现想象中咨询者众多的场面。

　　当观察员向现场工作人员咨询“20%个税如何征收”这个问题时，得到了这样的回答：“你说的是昨天出台的‘国五条’细则吧，杭州个税征收一直都有执行20%这个政策。”现场相关工作人员说，能提供房产原值的按差额的20%征收，不能提供原值的按转让收入的1%征收，目前没有新的政策。

　　在杭州财税网上，我们找到了关于二手房交易相关税费征收的说明。其中，关于个税征收，分为住宅和非住宅两种类型。能提供原值的，按差额的20%向出让方（卖方）征收个人所得税，具体计算方式为（转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金）×20%，其中的“合理费用”指能提供正规发票的装修费用和转让前该房屋的贷款利息等（中介人士称，杭州很少有人在转让时减扣这些费用）；未能提供完整、准确房屋原值凭证的，按住房转让收入的1%核定征收；另外，转让已满五年且属于唯一住宅的，免征个税。

　　税务部门工作人员的说法，在中介公司得到了印证。“今天一上班，我们就向税务部门进行了咨询，得到的回复，就是按老办法执行。”快房网专家、中原地产品牌总监荆海燕说，在实际个税申报时，卖方都会拿到一张申报单，上面有关于按差额20%征收还是按总价1%征收的选项。通常情况，卖方都会选择有利于自己的方式，“如果差额较高，就会选择1%这种方式；如果差额很小，则会选择20%这种方式。”

　　有人昨天赶着签订合同

　　杭州个税政策按老办法执行，在昨天也引起了二手房市场一定程度的反应。

　　昨天下午，我们在中原地产杭州总部碰上一位正在签订合同的房东。房东姓张，30多岁，杭州人，一直想把现在住的莲花新村的小房子卖掉（不到50平方米），换套大点的房子。

　　“本来想赶在细则落地前把房子卖了，再买一套，但看中的房子最近才谈妥。”张先生说，因为一两天完成不了这些手续，也不知道会出什么样的细则，所以索性就再等等。

　　“得知个税征收还是按老办法执行，马上就赶过来把合同签掉。”张先生说，自己这套莲花新村的房子，已满五年，虽然总价涨了不少，但按照老政策，不需要征收个税，对买卖双方都比较有利。

　　张先生的中意房源也已经敲定。“我已经和卖方谈好了，再过十来天就准备签合同。”张先生说，看中的房子位于朝晖，总价190万元左右。“因为房东急需资金，房价降了不少，跟他之前买的时候差不多。我们已经约定，到时按差额20%申报个税。”

　　二手房市场或趋于平稳

　　在荆海燕看来，个税征收继续参照老办法执行，或将使二手房市场趋于平稳。

　　“说句玩笑话，3月份那些急着卖房买房的，算是白忙活了。”荆海燕认为，因为对于细则未落地前的恐慌情绪，导致了二手房市场的爆发式增长（数据显示，3月杭州主城区二手房成交8492套，创历史新高）。当更多买房者和房东了解到这一政策后，二手房市场或许会比较平稳。

　　“既不会出现3月那种的暴涨行情，也不会出现很惨淡的成交。”荆海燕认为，二手房市场最终会回归到“国五条”出台前那种相对平衡的状态。

　　新闻链接

　　北京明确住房装修费用设扣除上限

　　北京市贯彻国务院房地产市场调控细则出台后，北京市地税局就转让住房所得征收个人税问题进行了解答：纳税人能够确定房屋原值和有关合理费用的，个税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按２０％税率计算；不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个税税款以本次房屋交易价格按核定征收率１％计算。

　　房屋原值是征收个税的重要依据。据介绍，根据房源情况不同，北京对不同房屋原值计算方式也不同。商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房原值为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费；城镇拆迁安置住房原值根据相关规定计算。

　　纳税人若能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的１５％；商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的１０％。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　北京市地方税务局相关人士表示，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

　　上海一些“满五年唯一”住房涨价

　　上海“国五条”地方细则出台以来，二手房挂牌量基本稳定，但一些可免除２０％个税的“满五年唯一”房源有所涨价。上海中原地产杨浦中原路门店经理蒯乃文介绍，目前板块内“满五年唯一”房源所剩不多，这些房源可免征２０％个税，房东看到其中差价，就顺势涨价。比如，附近“市光一村”一套５５平方米的两居室房，细则公布前挂牌价１３３万元，３月３１日房东立马上调至１４５万元。细则出台前中原路一带“满五年唯一”的房源挂牌均价在２４５００元／平方米左右，现在已涨至约２６８００元／平方米。