土地市场 乍暖还寒

9月杭州还有18宗地块将出让

开发商心态仍以谨慎为主

    8月的杭州土地市场，乍然变暖。在这一个月里，杭州主城区共推出10宗地块，总体量近100万平方米，成交总额达71.94亿元，创今年月度新高，也占了前8个月卖地总收入的三成以上。

    至此，截至8月底，杭州主城区共成交33宗地块，出让金总额为164亿元，虽低于2009年（209亿元）和2010年（293亿元），但高于2008年（150亿元）和2011年（162.65亿元）。跟去年同期相比，增加1%。

    销售回暖，手上又开始有闲钱的开发商们，在沉寂一段时间之后，又开始纷纷出手拿地。而在调控政策并没有放松的大背景下，他们的心态也颇值得玩味。

    土地市场8月开始回暖

    8月27日，杭州土地市场迎来今年以来最为热闹的一场土地拍卖会。就在这一场土地拍卖会上，杭州主城区共推出7宗土地，体量超过80万平方米，土地成交总额则达到了54.4亿元。一天就占到了今年1-8月份全部成交额的1/3。

    杭州一直实行的是“勾地制度”，往往是政府确定了土地的底价并至少被一家意向企业认购，方才挂牌。这么多地块在同一天挂牌出让，说明开发商拿地热情非常高涨。

    拿地房企中，万科算得上是比较勇猛的一个。8月9日，这家公司刚刚13亿元拿下余杭一块土地，27日，又联手乔戈里投资（香港）有限公司以7.95亿元摘得江干科技园地块。

    在杭州已经有滟澜山和香醍溪岸两个项目的龙湖地产，低调地拿下了备受关注的滨江奥体单元出让的首宗宅地，总体量达24.8万平方米，总价23.5亿元。

    本土开发商中，德信和方正各竞得城北祥符东单元的一宗土地，金地、天阳等多家开发商均参与了现场竞价，土地拍卖大厅内出现久违的座无虚席的场景。

    值得一提的是，除了杭州的土地，许多开发商对于一些三四线城市的土地，也表达了浓厚的兴趣。最近，江苏宿迁、湖北襄阳等外地的土地推介会，也频频在杭州召开，并且都取得了非常不错的效果。主办方中国地产投资网的有关负责人表示，无论是现场来参加推介会还是明确表示要去外地拿地的开发商，都比之前要明显增加。过段时间，还会有30多家开发商报名实地去江苏常州看地，因为很多三线地级市都不限购限贷，所以手有余钱的开发商对这些城市的前景比较看好。

    开发商依旧心态纠结

    虽然开发商拿地热情有所回升，但他们的心情却异常纠结。

    杭州楼市资深业内人士赵春蕾认为，现在市场上拿地的主要是两类开发商，一类是万科、龙湖这样全国性的公司，因为上半年楼盘销售比较快，资金回笼比较多，同时上市公司需要保持一定的开发量，所以有拿地需求。他们的实力比较强，对于价格敏感度比较小，所以下手比较快。又如本地的房产大佬滨江集团，上半年平价甚至亏本销售楼盘回笼了不少资金，在土地市场上也有抄底的打算；还有一类是前面拿了高价地，又在周边新拿了地，一是想继续深耕这个区域，二是因为现在地价比较低，可以拉低一下总体的拿地成本。如德信等。

    但赵春蕾认为，现在大量想拿地的开发商属于第三类。他们之前的销量有但并不大，所以钱很金贵，想要把它用到刀刃上。但是对后市，开发商又看不太清晰。一方面，他们觉得房价已经见底回升，地价也跌不到哪里去；另一方面，房产税等传言不断，调控政策似乎还要加码，市场可能还要继续走低，所以左右为难：怕拿地有风险，又怕不拿地，错过低价拿地的好时机。

    事实上，土地价格的变化，也是众开发商纠结的一大原因。一位业内人士表示，目前的土地价格相对于最高位的时候，应该下浮了20%-30%，但跟前段时间相比，却又已经有10%左右的上扬幅度。“原来勾地前跟政府比较好谈，但市场上来了，政府的期望值也上去了。”该业内人士透露，之前五常的地价6000元/平方米预计就可以拿到，但现在至少已经上涨了500元/平方米。

    谨慎拿地仍是今后主流

    值得一提的是，8月出让的土地中，除了天阳拿下的庆隆地块，因为地块规模比较小，总价便宜等原因，所以最终溢价率达到了34%之外，其他的最高溢价率也仅15%左右。比如27日的7宗土地中，仅有2宗有现场竞价，其余均底价成交。

    这是不是意味着开发商拿地还是会比较谨慎？对此，绿城中国首席财务官冯征在接受记者采访时笑言，不是说谨慎，而是必须要谨慎，因为只有谨慎了才能生存。在限购政策没有取消的大前提下，开发商拿地很难放开手脚。

    作为杭州本地房地产大佬，绿城曾经是杭州土地市场上最为耀眼的明星之一。但是这两年，绿城在土地市场上几乎绝迹。根据绿城中国公布的2012中期业绩，上半年绿城没有新增土地，相反通过项目合作和转让，适当调减了土地储备总量。据冯征介绍，接下来绿城会继续留意变现一部分回收周期较长的项目，包括减持或出售这些项目，以进一步改善集团的现金流状况和土地储备结构。

    另外，之前在土地市场上表现相当豪爽的绿城，还将对土地成本进行严格管控。冯征说，因为土地成本在很大程度上决定了一个项目的经营成果。为此，绿城今年在跟九龙仓合作之后，就成立了投资委员会。冯征说，今后在土地购置方面，绿城将充分借鉴投资委员会的专业意见和判断，加强对新的地块及项目的风险及投资回报评估，作出更为科学的购地决策。虽然投资委员会里绿城的席位占据大多数，但很显然，绿城今后拿地受到的约束将会增多。

    现在开始流行合作拿地

    对于后市，滨江集团董事长戚金兴也表达了谨慎乐观的态度。他将目前的楼市定位为“震荡期”，即上下都很难。他认为，现在缺的并不是土地而是钱，所以接下来政府应该会大量推地，但滨江虽然今年可能会择时择机拿地，但总体还是会选择瘦身，明年再重新出发。

    不过，这并不意味着滨江今年不会拿地。事实上，就在前几天，滨江创投旗下杭州普特股权投资管理有限公司作为普通合伙人的杭州普特滨江股权投资合伙企业，就与杭州广景房地产开发有限公司合作拿下了西溪两宗土地。据了解，杭州普特滨江股权投资合伙企业的管理资金为9亿元，管理期限为5年。除了作为普通合伙人出资的500万元外，其他资金都是有限合伙人所出，也就是说，滨江创投用500万元就撬动了9亿元的资金运作。

    戚金兴表示，基金到今年年底计划募集资金达到30亿元，也就是说，今年还有20多亿元的土地款可以用。而这一块的风险，因为滨江出资很少，所以风险非常小。

    对于下半年还会否拿地，冯征表示，绿城会倾向于拿一些有特点的、有主题的地块，比如养老地产、旅游地产等，对现有的土地储备结构进行调整。他强调，今后绿城拿地基本上会通过引进战略合作伙伴的方式来完成，从而控制风险。

    “轻资产运作，肯定会成为今后开发商的重要开发模式。我们其实也跟一些基金在谈，借助外面的资金来撬动，风险比较小。”杭州一位知名开发商负责人也告诉记者。（今日早报）