高端楼盘降价活跃 二手豪宅有价无市

今年3月，市场还在感叹中高端产品因不愿降价而全面陷入了“冰封”的尴尬境地；4月刚过，中高端市场就开始迈入了“解冻期”，渐渐能在交易放量的行情下分得一杯羹。目前，行情更甚。从周度、月度交易数据来看，无论是交易排名还是交易总额，诸如包括了滨江·湘湖壹号在内的豪宅类产品，或是绿城·西溪诚园、绿城·兰园等高端项目，都取得令人咋舌的销售业绩。

综观下半年楼市，主城区高端公寓纷纷拿出入市姿态，近郊别墅排屋类产品也在蠢蠢欲动。不管是借机这波市场热还是想通过以价换量趁早出货，至少可以洞悉一点：中高端市场活了。

4月份起

中高端市场“抬头”

只是一月之差，竟盘活了中高端市场。

根据杭州透明售房网数据统计，今年1—3月份，市中心的大家·武林府成交6套、赛丽绿城·丽园成交4套；桥西板块的德信·臻园成交4套、凯德·龙湾成交2套。不光是这些主城区高端公寓遇冷，近郊的排屋别墅类项目更是陷入冰封，可以说整个杭州的豪宅类项目都被阴霾笼罩。当然，在刚需产品一波接一波打折的行情下还执意咬死价格不松动，自然是高端产品被冷冻的重要原因。

时间走到4月底。就在2012年杭州楼市的首个季度在刚需市场快速放量中结束之后的一个月，却迎来了一些价位稍高的改善型需求楼盘进入成交视野：下沙的龙湖·滟澜山超300万元花园洋房劲销8成、金色黎明200—300万元大户型房源几乎售罄……与此同时，总价近千万甚至上千万元的豪宅类楼盘也在令楼市发生着某种变化：整个4月，武林府共卖出15套千万级豪宅，除了这一个项目之外，根据数据统计，4月份的高端公寓(总价超过600万元的商品房)交易量逾50套，虽然跌幅达去年同期的260%，但确实已经改变了杭州楼市靠纯刚需一条腿走路的窘境。

看似这类项目不如刚需产品来得一降到底，但实则价格早有松动。某些楼盘最低可以打到8折左右，之江板块的某高端楼盘则顺势推出限时优惠直降3000元/平方米的活动。正是因为认清情势给出优惠，再加上3、4月份一直不断的政策微调信息影响，所以在经历了谈不上火热的5月，再走过骤然升温的6月，从目前的行情来看，高端市场已经不能仅仅用“破冰”或者“复苏”来形容了。

“未来楼市可能还会有所起伏，但各类的购房需求始终存在，这是一种平衡的需求状态。”专家如是说。6月份，“高端改善盘”林立的桥西板块，如德信·臻园销售约1一个亿；远洋·大河宸章及远洋公馆各销售3个亿，其中70%以上的客户是一次性付款；凯德?龙湾也有不错的表现。西溪板块的万科·西溪蝶园二期在15天之内销售150套房源，销售业绩达到5.5亿元；滨江区政府的中海·寰宇天下推出的大户型房源销售量累计4亿元。据这些开发商表示，不少下单的客户都是前期积累的老客户了，就是认为目前购房时机合适，所以下手了。

公寓类项目“弃小抓大”借产品调价

近3个月的活跃，除了一些本身就是中高端定位的项目之外，还有一些项目是原本在淡市下推刚需房源、后因市场好转适时推出楼盘内高端组团的。正因为不同房源在户型面积、楼幢位置、景观资源，以及产品类型甚至装修与否等方面都存在差异，所以同一个楼盘一时间从销售刚需产品转变为销售中高端改善类产品，价格自然也顺势上涨。

中海·寰宇天下就是由小户型产品向大户型产品转换的典型代表。今年3月8日，项目推出了456套90平米小户型，中间套均价16000元/平米，边套均价18000元/平米左右，当时因每套总价都在150万元左右，所以开盘一夜即达到“夜光”。

然而记者目前从寰宇天下了解到的信息是，自4、5月份开始销售180平方米及255平方米的江景大户型之后，这批房源均价一直维持在25000—28000元/平方米之间，总价基本都在500万元以上。另据开发商方面消息，近期还将推出一批面积为345平方米的房源，“毛坯房，初步定价在35000元/平方米以上了。”而根据他们表示，这批房源的意向客户并不算少。

无独有偶，向来和寰宇天下“步调一致”的世茂·钱塘帝景也在售罄89平方米小户型之后，开始销售2、3号楼面积为178平方米和255平方米的大户型，均价在23000—25000元/平方米之间，同时，530平方米左右的排屋也在销售，每一套的总价都在1500万元上下。

当然，这些项目因差异化因素抬高新推房源价格的时候，并没有顺势提高原有在售刚需产品的价格。与此同时，市场依然存在降价、低开的热销楼盘。所以涨价与降价并存，市场并非进入盲目提价的通道。

排屋别墅类产品以低起价入市

5月末，位于富阳东洲板块的莱蒙·水榭山推出60套特价房源，以6折特价延续了龙湖·香堤溪岸的低开策略。按照该楼盘最小户型150平方米建筑面积计算，大约200万元就能买下一套排屋，普遍均价不到500万元。开盘当日，一小时之内就有9成房源被认购，速度快得令人咋舌。谁能想到，自去年年底水榭山以每一套700万元总价开盘之后，长时间都处于滞销状态。可见，降价功不可没。

位于丁桥的天阳·观筑则针对180平方米排屋房源了推出直降150万元活动，降价之后房源去化率瞬间过半。端午小长假期间，闲林大盘东海·闲湖城推出排屋组团月亮湾共24套房源，均价还不到20000元/平方米，价格甚至和同板块一些品质公寓持平。开盘1小时左右，24套房源售罄。

本周末，富阳银湖板块的天鸿·美和院将推出第一批共122套排屋，因每户赠送面积在150—370平方米不等，所以总价198万元起就显得尤具性价比。位于富阳银湖板块的的另一个新项目野风·山将首推法式排屋产品。和周边同类型产品22000元/平方米的在售均价相比，其最低起价11000元/平方米几乎是打了对折。

和公寓类产品相比，购房者选择排屋别墅类产品自然是看重其稀缺性和居住舒适度。所以一旦这类产品愿意以更加亲民的价格吸引眼球，销售出路自然不成问题。

高端二手房市场议价空间缩小

新房市场，无论是主城区高端公寓还是近郊的排位别墅项目，均呈活跃态势。与此同时，向来紧跟新房动态的二手房市场也开始作出反应。记者从盛世管家市场部了解到，高端二手市场虽无明显的涨价动态，但房东的心理渐渐在起变化，尤其是复兴板块，也就是紧靠钱江新城的高端公寓。

“现在复兴板块的春江花月、新绿园这样的高端小区价格稍有上涨，但不是很明显。一降息，不少房东的心理价位就坚挺起来了，议价空间也缩小了。”盛世管家复兴店经理马晓磊表示

另外，诸如市中心的云龙·十一景就开始有房东不愿意诚心卖房了，“他们原本的挂价就高于其他楼盘，现在热度一高，自然就更加惜售了。”但经纪人表示，现在涨价，无异于有价无市。