主城区供应充足，保障房量很大

《杭州市“十二五”住房保障与房地产业发展规划》出台从中可以判断未来几年的楼市状况

2012~2015年，杭州市的商品住宅供应量会有多少？房价上涨幅度会有多大？

最近，虽然限购限贷政策依旧没放松，但成交量的急速放大却引起人们对楼市再度出现反弹行情的担忧。杭州市政府刚出台的《杭州市“十二五”住房保障与房地产业发展规划》(下简称《规划》)却让我们对未来的房地产市场发展趋势作了一个大致判断，那就是，在巨大供应量面前，商品房价格虽然存在上涨的动力，但涨幅有限。

2015年前

每年开工3.8万~4.9万套住宅

据《规划》介绍，“十二五”期间，杭州规划的商品住房年开发量约950万至1083万平方米。其中，主城区年开发量约450万~583万平方米，五年建设总规模达2250万~2915万平方米。

450万~583万平方米，这是怎样一个概念？目前市场主力供应户型是90平方米，综合大户型的供应，以120平方米的户均面积算，这450万~583万平方米，可折算成3.8万~4.9万套住宅。这些量能否满足市场需求？

今年上半年，杭州主城区商品房成交量为22085套。这样的成绩为2008年以来第二好，仅次于2009年。

2008年以来，主城区历年的商品房成交套数分别为2008年的23202套、2009年的66319套、20010年的35960套、2011年的23346套。

平均一下，这4年的年平均新房成交套数约为37207套。

按照惯例，商品住宅的成交量一般占商品房的60%左右。由此推算，这4年年均商品住宅的成交套数为22324套。

若以22324套商品住宅的年成交量为参照，“十二五”期间假如每年有3.8万~4.9万套住宅入市，那么每年的供需是相对平衡的，甚至供远大于求。

有供应量支撑

房价上涨幅度有限

不过，尽管供应量并不小，但对整个“十二五”期间房地产市场形势的判断，《规划》有两点认定，一是“房地产需求量仍将维持在比较高水平”，二是“商品房价格上涨潜在压力大”。

“房地产需求量仍将维持在比较高水平”这一判断的主要理由有三：一是中国经济进入平稳增长轨道，为房地产业发展奠定良好的经济基础；二是城市影响力、辐射力进一步增强，将继续吸引周边人口向杭州集中；三是“学在杭州”带来“住在杭州”的巨大需求。据统计，近年来仅省内高校毕业留杭学生约6万人，产生大量租房、购房的需求。

“商品房价格上涨潜在压力大”这一判断的主要理由有二。一是成本推动，完善征地拆迁补偿机制、逐步提高征地拆迁补偿标准，房地产开发用地成本和地价的上升，可能进一步推高房地产开发成本。二是需求拉动，来自本地的自用性刚性需求，与浙江民间资本丰裕，投资性需求强劲相结合，与供给有限性构成突出矛盾，如果不加以引导与控制，将拉动房价进一步上升。

据《规划》显示，在上一个五年，主城区商品住房成交均价从2006年初的8750元/平方米上升到2010年的20155.84元/平方米，净增长130.35%，涨幅惊人。但如果供应量有保证，“十二五”期间房价上涨幅度可能还是有限。

据《规划》显示，2006年~2010年，杭州市商品住宅新开工4593.77万平方米。而“十二五”期间杭州市五年开发总规模达4750万~5415万平方米。相比上个五年，商品住宅新开工量增加了156万~821万平方米。

虽说有人认为，开工量并不代表实际供应量。实际供应量事实上由开发商根据市场需求弹性控制。但双赢机构总经理章惠芳却认为，即使开发商拖一年，当年的开工量还是拖不过第二年。实际开工量最终还是会体现在供应上。有这样大的供应量保证，“十二五”期间，房价上涨幅度总体上会比较有限。

保障房供应很大

约为商品住宅的一半

据《规划》介绍，“十二五”期间，杭州主城区的保障性住房，5年总建设规模达到1390万平方米，约131万套，每年平均为278万平方米。这也意味着，保障性住房的供应量是商品住宅供应量的48%~62%，量是比较大的。

这样的供应量有力保障了中低收入居民的住房问题。《规划》还显示，“十二五”期间，萧山区、余杭区、富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县七区县(市)，保障性住房五年总建筑规模达到360万平方米。相比较而言，杭州主城区的保障性住房供应力度更大。

值得关注的是，《规划》还有个振奋人心的目标：到2015年，杭州将实现小区物业服务全覆盖。30%的销售住宅实现一次性装修；在主城区，这一比例更要达到60%。目前杭州房地产开发的工业化水平普遍不高，全装修住宅比重偏低，到2015年会有显著改变。