随着12月1日一宗宅地的延迟出让以及一宗商业用地的直接成交，2011年杭州主城区（不含余杭、萧山）土地出让收官，在整个楼市陷入前所未有的深度调整时，土地市场也正经历着三年来最冷的冬天。

　　整个2011年，杭州主城区共出让土地56宗（不包括工业用地），出让面积约2202亩，总出让金额为316.7亿元，虽然比2008年略高一些（221.5亿元），但与去年的493.4亿元相比，下滑了35.8%，比2009年的784.9亿元下滑了59.6%，创三年来新低。出钱拿地的开发商也见不到几个熟面孔，本地民营房企几乎绝迹出让现场，外地房企或是国企成为2011年土地市场的主角。展望2012年，主城区土地市场并没有准备回暖的迹象，最新一期读地手册中推介商服用地多于宅地、宅地区块偏远化都预示着2012年土地市场依旧可能低开，且后市能否“高走”还是未知之数。

　　土地出让 成交量三年来最少，价格跌回2009年

　　不管是出让土地数量还是土地出让金额，2011年杭州主城区土地市场的成绩单都是近三年来最差的。而从全年的供应情况看，前三季度的出让情况相当低迷，尤其宅地出让量是近5年最低的，直到第四季度做了最后的冲刺，最终成绩才不至于比2008年差。

　　据统计，今年前三季度杭州主城区的卖地总金额为史上最低：2009年同期杭州主城区卖地324.9亿元，2010年同期杭州主城区卖地325.2亿元，而2011年前三季度杭州主城区卖地167.6亿元，仅为2010年同期、2009年同期的一半左右，比2008年同期的201.25亿元还要少16.7%。随后10月份的“商业月”以及11月份的“宅地月”的最后冲量才使2011年成交情况不垫底。其中，11月主城区集中出让了12宗地块，约合543亩，成交总额为80.9295亿元，成为今年以来土地出让额最高的月份，单月收入就占到全年收入的四成以上。

　　主要差别在宅地。根据统计，今年宅地的出让量为1192亩，比去年下降了41%，不到2009年的三成。去年年底调控之势渐起，杭州主城区宅地市场供应就开始收缩，2010年12月-2011年4月，连续5个月宅地“断粮”，今年前3个月仅依靠7宗商业用地直接成交来维持。一直到5月5日，宅地市场才重新开启，但供应还是时断时续，5月114亩、6月132亩、7月225亩、8月277亩，到了9月戛然而止，没有出让一宗宅地，10月份也就一宗33.2亩的宅地出让，11月则是名副其实的井喷，共出让了6宗410.8亩，而12月又为零。

　　量少的同时，部分宅地价格也开始松动，尤其是大量宅地开始出现直接成交时，部分板块楼面地价有大幅下探的趋势，纷纷回到2009年甚至更早的水平线。11月3日，烟草系房企中维地产豪掷23亿元囊括了三宗之江地块，虽然总价很高，但每宗均以底价加价100万元直接成交，其中两宗宅地的楼面地价只有8500多元/平方米，相较2009年10月27日央企华润置地以15281元/平方米拿下的周边地块，下跌了44%。11月10日，49号灯塔单元宅地同样以底价加价100万元直接成交，楼面地价为11010元/平方米，比2009年10月海盐南塘以楼面地价12100多元/平方米拿下的两宗灯塔地块还要低。还有11月25日直接成交的两宗天城单元宅地，楼面地价在10000元/平方米左右，而该区块今年7月出让的楼面地价还在12000-13000元/平方米。

　　看来，“以价换量”这一营销策略同样适用于今年年底的土地市场。有业内人士分析认为，这是政府就土地出让思路的一种转变，一改以往坚守地价不降的作风，也不通过补贴等晦暗不清的降价手段，而是直接调低起价，降低土地价格，鼓励开发商买地。但也有业内人士提出，这是另一种形式的资金换手，因为大部分底价成交的宅地竞得者为国企，相较于一般民企，抄底的机会更多；同时，由于政府年底需要土地财政收入冲量，以较优惠的价格换取国企买地救市是效率较高的一种途径。

　　10%保障房用地新规 年初出台，年末隐遁

　　对于2011年的土地市场回避不掉的词无疑是“调控”。

　　今年2月28日，杭州市政府出台的“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见（杭政函〔2011〕22号）”（即新国八条杭州版细则）中有一条是全新的举措：2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。于是，从5月5日开始，杭州主城区出让的绝大部分宅地都开始要求配建不低于10%的保障房，连竞买规则都发生了变化，不再是“价高者得”，而是为每宗地块设置上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建保障性住房面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人。

　　自新规出台后，虽然没有开发商公开对此发表过意见，但事实是，杭州主城区的土地行情一直处于低迷，对于涉及保障房用地的地块出让，人们大多用“理性”、“谨慎”等词汇形容开发商的态度。

　　5月5日，杭州首次推出涉及保障房用地的宅地，这也是2011年主城区的首场宅地出让，与前一次有宅地供应相隔了5个月之久。但这场久违了的宅地出让会并没有人们想象中的热闹，而是以与关注度非常不匹配的“冷场”告终，两宗宅地报价均未达“合理上限”，也没进入保障房面积竞投环节。事后，有业内人士评价为“谨慎适应新规”。

　　现在回过头查看今年全年的土地出让记录，似乎只有两宗宅地最终进入到了保障房面积竞投环节，一宗是7月5日出让的拱宸桥迷你宅地，另一宗则是7月19日出让的滨江区西兴单元宅地。尤其拱宸桥地块，是宅地出让配建保障房新规出台后首次进入到了保障房面积竞投环节，且热度远超过想象，这宗出让面积只有5857平方米、可建建筑面积仅11714平方米的迷你地块最终经过3轮竞价以及20轮保障房配建面积竞投才落槌出让，且配建保障房面积高达3722平方米，超过总体量的32%，出乎众人意料。

　　虽然拱宸桥地块出现了“热拍”，但这绝对只是个例，整个杭州土地市场温度还是不断下行，前三季度主城区土地出让收入只有167.6亿元，为近5年来最低值，比2008年还要低20%左右，而与保障房“捆绑”出让的宅地行情更为冷清，9个月中有5个月宅地出让量为零。

　　面对几乎冰冻的行情，北京等地开始取消类似的保障房配建制度，杭州调低土地出让门槛的举动也在悄然进行。从10月开始，杭州主城区土地市场进行了最后冲刺，10月集中出让了9宗地块，其中8宗为商业用地，11月则迎来今年最密集也是规模最大的宅地出让，一共有7宗宅地出让，只是这些地块没有一宗需要配建保障房。当记者问及保障房配建政策是否已经隐遁，相关人员给出的答案是，其实政策一直都在，只是拿地的具体条件“现在可以谈”，是否配建保障房可以变通。也有相关人士透露，现在已经将保障房配建的权力下放到各区政府和做地单位，“现在只是要求每个区拿出10%的地来建保障房，或出相应的土地出让款抵扣，不再硬性要求每一宗宅地都配建保障房了。政策本身并没有废止，开发商如果愿意配建保障房，当然也可以，这样地价还可以更便宜一些。”而此前一些高成本拿下土地的开发商也被告知有一定的优惠折扣，或者以补偿土地款的形式退一些费用给开发商，或者是将优惠费用折算进下一次的拿地款中。

　　显然，在糟糕的市场行情面前，为鼓励开发商拿地，保障房配建新规不得不让路。