开盘数只有去年的一半，成交量却只有去年的1/3，面对即将过去的2011年9月，人们不禁要问：这还能叫“金九”吗？本周，商报特地对这4年的杭州主城区9月楼市行情做了整理、对比，也许你会发现，今年的9月虽不如2009年、2010年那样辉煌，也不至于像2008年那样惨，只是艰难的日子可能还将继续。

　　2011年9月

　　开发商销售压力空前大，低价开盘收效渐弱

　　和以往9月关注成交量、关注成交均价不同，刚进入2011年的9月，杭州楼市就被一条新闻所困扰：杭州存量房破7万套！这个数字已经相当于一座小型城市的规模了，可供20万人居住，其中主城区存量房超过35000套，按目前的去化速度计算，起码19个月才能卖完。每个开发商都面临着空前的销售压力。

　　在经过上半年的等待、观望后，不少开发商突然警觉：调控手段还要继续，市场还将低迷下去，必须尽早出货！或许，这是新一波大逃杀的开始。从月初周末的一两个楼盘开盘，到上周杭州8城区14个楼盘集中开盘，迎来今年以来最大的一次周末开盘潮。和部分开发商拖着工期、等着调控手段放缓的那一天不同，越来越多开发商快马加鞭地赶工，着急的是预售证申领时间过长，没有办法尽早开盘。“现在的购房者就跟韭菜一样，割完一茬就没了，谁先开盘抢到客户谁就有了生存机会。”一位开发商直言不讳地点出了目前的严峻形势。

　　为了在这个市场低迷却又群雄混战的局面中突围，开发商们也越来越不忌讳打价格战了，低价策略几乎成为各个新盘首开的惯用手段。下沙保利·湾天地推出的酒店式公寓先是抛出“7字头”的价格诱惑，紧接着世茂首府就号称“裸降”，用6字头的价格定位再夺人眼球。没多久，桥西的德信·臻园和大关的远洋公馆也推出了优惠措施，臻园原先单价32000元的价格水平最低降到了26000元，远洋公馆针对老客户再次购买推出上限100万元的优惠，把价格战延烧到主城区中心区域。

　　“市场行情不好，购房者信心没了，光打价格战也没用。”一位业内人士的担心正逐渐变成现实。上周的开盘潮中，不乏继续采用低价开盘的楼盘，但除了湾天地等不受限购政策影响的酒店式公寓，其他住宅类产品销售成绩都不理想，预订率几乎都只有两三成左右。

　　虽然从数据上来看，2011年的9月不是最惨的，但和2008年相比，2011年后市的未知因素更多，调控政策要延续到何时，国家还会不会有其他政策举措，接下来的经济环境是否会好转……很多人已做好准备迎接更为寒冷的严冬。

　　2010年9月

　　调控效应减弱，推盘量、成交量齐创新高

　　如果把杭州楼市这四年的9月放在一起，我们会发现，楼市的起伏其实是一件平常的事。把时间拉长，我们或许会觉得执着于当下楼市的某一个点，其实并没有多大的意义。2010年4月17日，“新国十条”出台，以限购、限贷为主要手段的调控让杭州楼市经历了5、6月的低迷，7、8月的逐步上升，而到了9月，无论是开盘量还是成交量，都是今年以来最大的一次。回顾2010年9月，杭州主城区共有41个楼盘开盘，共成交商品房5960套，环比8月上涨66.3%， “金九”成色堪比2009年。

　　正如一位业内人士所说：有需求就有市场，4月出台的新政，经过4个多月的市场消化，开盘去化量集中在9月爆发也不难理解。的确，2010年9月开盘的41个楼盘中，城市之星、信达·柳郡、栖溪公馆等楼盘开盘当日几乎售罄；紫玉公馆、擎天半岛、德圣·博奥城、和达·自由港、桂花星城和金地·自在城销售率也都在九成以上。当月所推的41个楼盘中，去化量五成以上的就有28个。

　　2010年9月，杭州楼市回暖迹象明显，“漏夜排队”、“日光”等现象也都出现在了“金九”楼市。随即，更为严格的限购政策便在10月下达，而杭州也在当月11日颁布了“杭版22条”，10月初杭州楼市随即陷入了冰点，在宏观调控下，房价、成交量有了起伏变化。

　　回顾2010年，楼市调控、市场变化有太多的不可预见性。就在几日前，在城北某楼盘的开盘现场，记者便碰到了一位来自湖州的购房者，细聊之下才发现，原来这位购房者在2009年9月购买了金地·自在城38幢的房源，当天主要是来了解行情的。“去年9月我买下了金地·自在城一套80多平方米的房子，因为处于小区较好的位置，价格相对偏高，但是由于当时楼盘销售情况很好，真的生怕选不到房。今天再来看这个楼盘，还是有点后悔当年买得早了。毕竟自在城的交付，也要到明年年底。而现在，可以挑选的余地就大了。”王先生如是说。

　　2009年9月

　　金融危机阴霾散去，成交量同比2008年增长278%

　　2008年的9月15日开始，全球经济经历了上世纪30年代以来最为严重的金融危机。到2009年，金融危机的阴霾逐渐退去，经济复苏的曙光开始出现，这年9月也迎来了一个锣鼓喧天的热闹“金九”。2009年的金九推盘量不算最多，但从成交量来看，是最为火爆的一年。

　　截至2009年9月30日晚22时，9月杭州主城区成交5986套商品房，同比2008年9月，增长278%，环比当年8月增长55.7%。据统计，9月杭城共有34个楼盘开盘，其中主城区开盘的就有26个。2009年9月第二个周末杭州楼市出现了“金九银十”的首波高峰，9个楼盘扎堆开盘，一共推出1400多套房源。这波行情不仅仅表现于开盘数的增加，更值得关注的是，1400多套房源在两天之内迅速被市场消化，整体预定率近80%。两天之内，杭州市(包括余杭和萧山)预定量达841套，仅13日一天的预定量就有562套，直逼“红5月”日预定量637套的记录。

　　某开发商分析说，“金九银十”效应不明显的一个重要原因在于，2009年市场一直较为火爆，因此9月份没有形成特别重要的节点。而在供应量明显不抵需求量的行情之下，一个稍微有点优势和知名度的楼盘，几乎都遭到几近疯狂的抢购。

　　从个别楼盘来看，联合格里成为2009年9月唯一的“日光盘”。该项目于9月12日和29日先后两次推出房源，预定率均超过9成。这个月先后两次开盘的楼盘达到四个之多。另外，有11个楼盘的去化率超过了80%，足见需求之旺盛，只要有房源，价格较为合理，就出现大量成交。

　　开发商也看到了这一点，加紧跑量，低价出手的效果是立竿见影的。下沙区块的世茂江滨花园就成为当月的绝对主力，单独成交了763套房源。作为价格敏感区域，下沙似乎成为“领降专业户”，当时在保利、金隅最新开盘价连破13000、15000大关后，世茂江滨花园一次性推出1084套房源，且成交均价仅为9225元/平方米，颇有低价甩卖的感觉。当然，世茂江滨花园能够迅速密集地成交，跟9月22日下沙地块拍出7458元/平方米的楼面价有很大关系，拍地的影响不可忽视。

　　2008年9月

　　杭州楼市第一次遭遇大跌和“铜九”

　　2008年，此前十年内房价都只涨不跌的杭州楼市第一次尝到了大跌的滋味。9月万科一声炮响，悄无声息地揭开了当年楼市“铜九铁十”的序幕。

　　9月3日，万科在杭州正式推出了“万客会十周年青年置业计划”，就其开发的白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁4个楼盘进行降价促销，最高优惠幅度达到彼时堪称惊人的7.5折，当天就将1.08亿元收入囊中。一石激起千重浪，万科打折之后的一个月内，先后有钱江国际SOHO领寓、名城·燕园、南北·西岸、野风·现代景苑和华鸿·汇盛德堡等数个楼盘先后跟进，折扣最大力度下探至七折，一举刷新了当时的公开最低折扣，杭州楼市弥漫起漫天打折烟雾。而由美国次贷风波引发的世界金融风暴，随着雷曼兄弟9月15日的倒下也愈演愈烈。中国贸易出口严重受挫，国内外经济形势的不确定性也进一步加剧了购房者的观望情绪。

　　整个“铜九”，杭城共有16个楼盘开盘，推出4200余套房源，其中主城区开盘的楼盘就有9个，包括万象城·悦府、银泰·海威国际、中海·钱塘山水、东方郡、保利·东湾等。盘点9月的交易情况可以发现，预定主力军主要是促销打折的部分楼盘，以及新开楼盘低价入市者。成交量上，9月杭州主城区商品房成交大幅萎缩，仅为1584套，同比2007年9月减少了2046套，下降了56%之多，“金九”一说不攻自破。但在均价上，由于万象城·悦府、新绿园等高价楼盘的强力拉动，9月主城区的成交均价反而达到了18263元/平方米，环比2008年8月未打折时的15682元/平方米涨了2581元/平方米。单个楼盘中，9月商品房预定最多的是万象城·悦府，预定了407套；成交最多的也是悦府，成交了429套，均价为27649元/平方米。

　　一叶知秋，之后的10月，尽管有房博会和救市政策双重利好的驱动，但未能改变低迷态势，“银十”规律也被打破，月成交量仅为惨兮兮的1363套。与此同时，主城区可售房源急剧增加。8月底，杭州主城区可售房源尚为2万多一点，截至10月31日晚，该数字已经突破29000套，也就是说，“铜九铁十”主城区新增可售房源近9000套！

　　2008年-2011年杭州主城区9月份行情对比

　　时间 主城区开盘数 所推房源数 销售量

　　2008年9月 9个 3100余套 1584套

　　2009年9月 26个 4600余套 5986套

　　2010年9月 41个 8200余套 5960套

　　2011年9月 20余个 4000余套 1942套(截至9月27日)

　　以上数据均以主城区为主