对一个家庭来说，房子的需求是在不断发生变化的。这种变化体现在多个方面，比如家庭成员多了，就要求房子的面积大些；孩子要念书了，就想找套好一点的学区房；和父母住在一起了，就希望周边的环境、生活配套更加便利。

　　于是，改善型需求在房产市场上一直存在。这种存在一方面使得开发商有前进的动力，另一方面也增加了市场的细分程度。

　　只不过，在目前限购、限贷的大背景下，改善型需求的释放显得更加谨慎。因为这批购房者都清楚，要换房，就要换套最适合自己的。

　　改善型需求占据近半壁江山

　　一般来说，目前市场上默认将90平方米作为刚需和改善型购房的分界线。根据快房网K指数研究室的统计，今年1月1日至今，在杭州市区（含萧山余杭）成交的所有住宅中，90平方米以下的占55%，而90平方米以上的改善型房产消费占到45%。

　　这其中，120-140平方米的房产又占改善型需求的绝对主导地位，今年以来共成交4269套，仅次于70-90平方米的房子成交量，占整个90平方米以上住宅成交量的39.1%。

　　快房网首席评论员大老哥说，从购房者的角度看，140平方米左右的房子最能满足他们对于改善的需求。第一，目前一套140平方米的房子一般能做到四室两厅或更多，这基本能满足三代同堂的居住需求；第二，目前在杭州，140平方米是普通住宅与非普通住宅的分界线，140平方米以下的房子在税收等方面执行普通住宅的标准，符合购房者的预期。

　　正因为这样，我们此次挑选的改善型楼盘很多也都是140平方米左右的户型。如保利·香槟国际推出的房源以139平方米为主，还有30平方米左右的赠送面积；名城湖左岸有139平方米的观景户型，占据园区最佳观景位置。此外，泊林印象也有137平方米的三房，西溪山庄则有136平方米的户型。

　　改善型楼盘开打价格牌

　　和首次购房者不同，改善型购房者大多已经购买过房子，对他们来讲，由于限购、限贷的存在，要么只能再买一套房子（所以选择会更加谨慎），要么已经不能贷款或贷款利率要提高（所以对房子的价格极其敏感）。

　　“早两年，开发商特别喜欢改善型购房者，因为相对首次置业者来说，他们的经济实力更强，而且也常常预留了购房款，但很多仍然需要贷款。限贷之后，这部分需求被压制得很厉害。”杭州某开发商说。

　　快房网K指数研究室的统计数据表明，今年1月1日至今，在杭州市区（含萧山余杭）成交的所有住宅中，总价在151万-210万区间和210万-290万区间的分别占19%和9%。换句话说，如果将140平方米作为改善型住宅的主力面积，那么单价在15000-20000元/平方米的房子最受改善型购房者的欢迎。

　　于是，目前市场上很多改善型楼盘的开发商都在价格上大做文章，试图以此吸引更多的改善型购房者。以此次参加“大富之家”大型主题看房活动的楼盘为例，名城湖左岸国庆期间推出7.5折优惠活动，折后起价13650元/平方米，均价15000多元/平方米，单套优惠最大可达70万元；绿城玉园是目前临平最高端的楼盘之一，价格在19000-25000元/平方米；保利·香槟国际139平方米的户型由于有赠送面积，算下来单价19000元/平方米不到；西溪山庄也有开盘优惠。

　　改善型楼盘多条腿走路

　　改善是个宽泛的概念，从理论上讲，购房者只要觉得某楼盘在一个元素上超过现在住的房子，就符合了改善的条件。所以，对楼盘来说，除了在户型和价格上做文章外，也需要在其他一些领域花工夫。

　　比如，有的购房者换房时会选择配套更好的楼盘。这个楼盘也许不在市中心，但一定位于新兴的、有前景的区块。如德信·泊林印象在九堡核心区，周边生活资源、教育资源和交通资源丰富。不仅有浙大幼儿园九欣分园、东城小学和东城中学等名校，还有即将建成通车的地铁1号线。

　　有的改善型购房者因为和父母同住，对小区周边的生态环境会特别注重。地处城西大西溪湿地正核心的西溪山庄比较符合他们的要求。该楼盘周边有3000亩农庄，农庄中规划建设森林氧吧健身区、无公害蔬果采摘基地、自耕体验区、生态水产养殖及垂钓区等，其中蔬菜基地和花果基地已经启动，老人在这里可以体验到“采菊东篱下，悠然见南山”的田园乐趣。

　　还有的购房者之前住的房子面积不小，但位于老小区，希望能住上新楼盘，最好是品牌开发商的房子。绿城一直是建造改善型住宅的杰出代表，在杭州乃至全国有众多的追随者。此次，他们将携兰园和玉园参加活动，前者是杭州主城区屈指可数的豪宅之一，后者则是临平首屈一指的水景大宅。