8月1日开始，二手房个税新政已实施十天时间。当七月末市场正在“狂欢”时，业界就预测8月1日后将迎来一个寂静的市场，那么实际情况又如何呢？

国税总局一纸个税强征令后，消息公布后的七月末，杭州掀起了二手房成交狂热，据了解，大批知名中介公司每家每天平均成交20套，一扫淡季的阴霾。“八一”大限后的二手楼市现在又如何？2004年初杭州曾恢复个税征收政策，当年二手楼市的历史是否会重演？近十天以来，我们对我爱我家、盛世管家、中原地产、金丰易居等具代表性的中介公司进行了跟踪采访。

挤下末班车的挂价涨回去了

据统计，8月1日至今的十天内，各大房产中介成交寥寥，特别是涉及个税房源成交量为“0”。新政之前，二手房“降价大甩卖”场面消失得无痕迹。未赶上个税新政前出售的房源，8月1日起，卖家齐刷刷地把挂价回调至7月初的行情上。

“近段时间，房东对近期的二手房行情心里没底。”我爱我家企划部经理赵卓亮介绍说，近期回访中，一些卖家表示要看已售房源的价格再定挂价；还有一部分坚持等个税具体规定出来再定价。据统计，这类房源占总挂牌房源的九成左右。涉税房源数量之大，已主导了目前二手房市场行情，因此涉及个税房源按兵不动，市场也呈现无比的寂静。

寂静的市场背后有一个重要背景：国家和省市关于个人住房转让所得征收个税的有关文件，不能计算房屋原值和能计算房屋原值的征收方式作了区分，即能计算房屋原值的，转让时，由房屋转让收入减除房屋原值、税费和其他费用等差价的20%征个税；不能计算的，个税额为住房转让收入的1%。

这两者之间有比较明显的差异，若一套150万元的物业，买入价格50万元，无法找到房屋原值凭证，个税缴1.5万元（150万元×1％）。而若按照差价的20%计算的话，个税征缴额可能会高得多。这种差异，在房改房等转让时尤其明显。

在国家和省市的相关文件中，都提到了这样的表述：“如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证。”那么这“未提供”该怎么理解？到底是“没有提供”还是“无法提供”？至今相关部门未作具体的解释。

因此，该采用“1％还是20％”比例计算个税，目前买卖双方都很糊涂，这给了市场很大的想象空间，此时的房屋交易也陷入了尴尬的境地。8月1日，外滩房产处理了一套涉及个税房屋的交易，它恰恰写照了市场揣测以及等待的情绪。据经纪人介绍，当时买卖双方有一份约定：今后确认交纳比例为1%的，由下家主动承担；如交纳比例为差价的20%，双方约定再次协商，如协商不成合同终止。

“双涉税”房源卖起来很难

我爱我家统计数据显示，选择继续挂牌的房东中，三成房东表示愿意承担个税，五成房东希望通过跟买家协商分摊个税。这几天，金丰易居市场部经理龚芸芸回访时感觉到，许多买家也表示“先看了房子再说，个税可以协商”。这说明买家与卖家的想法已经趋于一致，更多的是通过协商的方式来解决税费承担的问题。

在这个时候，如果有哪位卖家想要转嫁税费，需要很大的胆量。毕竟现在的市场行情已不再像2004年那样。楼市经历两年多宏观调控，大批投资需求已被挤出市场，房源供应越来越充沛。

据各中介反映，“双涉税”（营业税以及个税）房源面临着巨大的市场压力。这些房源所涉的税费负担重，涉及的个税和营业税金额都比较大，在时下初次置业者为需求热点的情况下，卖起来就有点吃力了。我爱我家门店经理朱云云介绍：“有的房子已经挂了半年多了还没有一次看房，卖家都很着急，若个税还要坚持转嫁，恐怕房子要被长久搁置了。”

与此同时，大部分次新房也面临着尴尬，它们大多不愿意“转售为租”，房东宁可与买家分摊个税，仍然坚守在置换市场。房东的这种选择也是有原因的：自去年房地产调控政策“国六条”出台后，一度有近四成的次新房投入租赁市场，但最终，由于次新房有“面积大”和“毛坯”的特征，投入租赁市场后遭遇搁置，大部分房源只好又回到置换市场。

从区域的角度分析，近郊二手房源卖家最有危机感，普遍希望通过与买家分担税费的方式尽快卖房子。这几年近郊的新盘交付量都很大，当它们纷纷投入二手楼市，买家可选择的余地变得更大。据我爱我家统计，像在滨江小区的挂牌方面，目前国信嘉园共有55套、银色港湾53套、彩虹城52套。房源多了难免要来一场价格战，甚至一些卖家已有不赚钱以尽快退出市场的想法。比如近期一套华立爵士风情的房源，售价仅4000元/平方米，而且卖家表示涉及的个税以及营业税自理。“算上按揭成本，这套房子买进卖出已经根本不赚钱了。”经纪人说。

两成房源转租 其中多为房改房

据统计，有两成的挂牌房源已经转移到租赁市场，其中80%为房改房。业内人士认为，现在房改房的营业税政策跟私房相同，导致优势丧失。相反，房改房转让还要缴纳土地出让金，这对卖家的影响较大。

大部分房改房的卖家并不准备随行就市地降价抛售。回访中，它们的主人倾向于选择“撤牌转租”。有如此足的底气，是因为房改房的卖家认为，现在二手房市场的交易客户主要是初次置业者，交易的主力户型是60方-80方的中小户型，而这些户型恰恰是新房市场中的断层。况且房改房地段往往较好，在租赁市场有稳定的租客。加上买入价格低，相对现在租金回报率高，因此宁可出租作长期投资。

次新房在“撤牌转租”房源中还不到一成，且经常在“租与卖”之间徘徊。中原地产市场部的荆海燕认为：“这批房子投资客多，购房时成本也比较大，行情没有明了前，只能等待机会，一旦时机成熟是马上要卖的。”

老房子心态好 手拿“金牌”仍不傲

国税总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对于家庭惟一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除个人所得税的缴纳。由此，一部分符合该条件的房源好似得到了“豁免金牌”，显得格外注目。从各大中介七月底以来的数据看，成交房源几乎都为不涉及个税的。

但大多数“无个税”的房东并没认为奇货可居而盲目提价，因为房东心里清楚：这些房源并非是目前市场上热衷的类型，“建筑年代老”是成交的最大障碍。据各大中介统计，“无个税”房中有七成以上建筑年代在1990年前，自去年银行对“小、老”房源限贷后，老房子一度受到市场冷落，而“免个税”优势恰恰弥补了房龄老的缺陷。

中介想要多手抓 寻找新的增长点

开会、员工培训、签项目合作协议……个税新政施行后的十来天里，房产中介似乎都在忙着这些事。近来，各大房产中介马不停蹄的工作节奏，与先前坊间预测“集体清闲”的情况完全相反。2004年的杭州个税新政、2005年的“国六条”营业税以及两个月前刚经历的“国十五条”等等，让房产中介大受洗礼，“作战”经验也大大丰富，对这次个税新政，他们已有比较充分的心理准备。

外滩房产董事长陈梦月目前正忙着继续投入资金做大担保公司。“现在的业务量比刚成立的时候翻了一倍。”她说。去年底他们专门成立了担保公司，主营房产抵押担保等业务。据悉，金丰易居、我爱我家等也非常看好抵押担保业务，正积极开展中介的金融业务。“以前一个月才接到抵押一两单，现在几乎隔几天就有一单，这类需求越来越旺。”金丰易居总经理周强龙认为，在现今市场卖家急需现金，而房源却难以及时出售，或是不想价格太低出手的情况增多，那么他们选择抵押的可能性就增加了。

当然，抵押担保业务的佣金不菲。据了解，目前行业内佣金的计算方式是：抵押物业所得按揭款的2%-3%。而一位房产中介老总透露，按揭款越大，佣金比例还会随之增加。

与此同时，还有不少中介忙着找店铺，希冀逆市扩张。我爱我家总经理马勤芬透露，他们将有两家新门店开张，配之举行的是大型人才招聘活动。裕兴房产总经理郑瑛表示，公司在市区内现有的56家直营店基础上，下半年还会增加15-20个门店。云天·财富置业最近在望江门也新增了一家门店，“等到了九十月份旺季，大家都抢着要好门面，不如早点动手。”该公司常务副总邓力说。

伴随着国家启动房屋租赁市场的讯号，中介公司也开始加大对租房业务的投入，像云天·财富置业正在搜罗流入租赁市场的优质房源；盛世管家同样把自己的服务式公寓队伍扩大。而更有不少公司把楼盘营销代理提上了今后业务重点之一，如金丰易居已拿到城西某尾盘几十套准现房的独家代理销售了，外滩房产也准备代销清雅苑全部商铺。

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