个税新政出来以后，许多专家都认为《通知》对楼市的影响最主要的还是在人们的心理层面，“从个税的税赋情况来看，很多情况下比营业税要少，该政策对楼市的影响主要还是体现在心理层面上。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬说。

二手楼市是向左走还是向右走？这是许多人都想了解的问题，因为这关系到他们的置业大计。房价会跌吗？房东会转嫁税费吗？买家现在还想买商品房吗？为此我们做了一个调查，希望以此来准确地给现在的二手楼市把一把脉。

此次调查由三家中介公司中原地产、华立地产、我爱我家协助，总共收到有效回复为294份，11份无效回复，在这294位客户中，有145位是房东，有149位是购房意向客户。

调查时间为7月28日早晨9点到7月29日晚上7点，主要的调查人群是最近有买房卖房意向的客户，这些客户有些是这两天到门店来咨询的，有些是近期在中介公司登记的，应该说，这一部分客户在最近一段时间是二手楼市中最活跃人群，他们对市场最关注，因此在把握市场心理、研究市场走向方面也最有调查意义。

我们请了三位专家来分析这些数据，他们是浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬、杭州中介协会副会长邓力以及天则投资机构总经理俞彩萍。

五成市民认为房价将下滑

在调查中发现，294名被调查者中，有167位被调查者认为今后二手房价将会下滑，占到56.80%，这个数字已经说明，市场已经对房价的预期产生了不乐观的心理。此外，有34人认为房价会上涨（其中有22人是房东），占到总人数的11.56%，有47人认为房价会走平，占到总数的15.98%。还有46人表示“说不好”，占到总人数的15.64%。

分析

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示，个税出台最大的作用还是对人们的心理产生了影响，就个税的税赋来说，大多数情况下是低于营业税的，此外个税还可以抵扣，但杭州市曾经出台过个税的政策，对市场影响很大，所以杭州人普遍都有了一种谈个税色变的心理。

杭州中介协会副会长邓力认为，今后的房价在经过一段震荡期后还是会走平，在某些地段和区域，比如市中心、西湖边的一些二手房还是会保持惯性上扬，当然不会像以前那样幅度那么大，而在某些供应量比较大的区域，房价有可能会下跌。当然对于现在的房东来说，如果房价保持平稳，其实就意味着房东已经降价了，因为现在交易的成本提高了。

五成买家分流商品房市场

在149位购房意向客户中，居然有78位客户表示近期将不考虑购买二手房，而是将目标锁定在了商品房市场。这些弃二手房投商品房的客户占到了总人数的52.34%。此外，有34位客户表示近期不打算买二手房，看看市场行情再说，抱着这样想法的客户占到了总人数的24%左右，而在这部分的客户中，很有可能会有一部分客户再分流到商品房市场，因此，《通知》出来以后，有超过一半的二手楼市意向客户转入到了一手楼市，而对于二手楼市来说，真正的意向客户仅剩下37人，相当于总人数的25%左右。

在调查中，沈先生的话也许比较有代表性：“儿子过两年要结婚了，家里面定下来要买房是不会变的，原先我们也想在市区买套二手房方便一点，但现在营业税要5年，又多出了个税，这些税很少有房东愿意自己承担，要我们买家来承担，心里总不舒服，还是买套商品房算了。”

分析

虞晓芬认为，这是在个税出台以前原二手楼市购房人群的一个心态体现，说明二手楼市已经有大量客户将要分流到商品房市场，对于二手房市场来说，这绝对是一个沉重的打击。只有近四分之一的客户还留在了二手房市场。

但从另一个角度来说，政策有一个效应释放的周期，市场也有一个博弈的周期，这一博弈既是二手房买家与卖家之间心理价位的博弈，也是二手楼市与商品房市场这两个市场之间的博弈。

从调查情况来看，在政策出台前夕，二手楼市情况不容乐观，房东目前调整房价的心理也不明显，只有7%的房东愿意降低房价来促进销售，很有可能会在一个相当长的时期内，市场有一个痛苦的磨合期，但两个市场之间肯定会逐渐走向平衡，卖家与买家之间肯定会找到一个大家都认可的心理价位。

天则投资机构的俞彩萍分析认为，从人的心理角度上说，通常情况下，一个家庭如果确定了置业计划，要放弃是很难的，在目前行情下，购买一些性价比不错的商品房是一个选择，比如滨江、三墩一带，均价在六七千元/平方米，随着今后有车族的增加，交通也会比较方便。

邓力认为，短期内，二手楼市显然有一个萧条期，因为对开发商来说，它可以比较主动地降价，而中介公司只负责牵线搭桥，并不能主导价格，房价还是由房东说了算。

这种情况表明，对于那些与商品房有比较强的可比性的二手房源（地段偏远、户型偏大、建筑年代较新）比较危险，如果这一类房东不能够调整价格，与商品房就没有竞争优势。

而对于准备进入冰封期的中介公司来说，这样的数据也提供了一种求生的思路，“在目前二手楼市剩下的意向客户寥寥的情况下，如果能够积极地去拓展楼盘代理业务，就能够有效地将这部分转移到商品房市场的意向客户消化掉，毕竟，他们拥有很大一部分购房意向比较强烈的求购客户，而这正是中介公司与开发商谈判的资本。但杭州中介公司真正进入楼盘代理时代为时尚早，主要是因为杭州的许多中介公司目前还不具备这样的能力。”金丰易居的总经理周强龙表示。

八成需求为自住，投资需求是零头

在149位购房意向客户中，总共有124位客户买房是用以自住的，占到总人数的83.22%，而投资加自住的为21人，占到总人数的14.09%，而买房纯粹是用以投资的仅有4人，仅占总人数的2.68%。

分析

虞晓芬表示，其实早在去年国八条出来以后，我们做了一个调查，发现成交量萎缩了六成，而在今年国六条出来以后，成交量又萎缩了近三成。其实国八条、国六条出来以后，投资客就已经基本清场。

现在关于个税的通知出来以后，从调查数据来看，买房纯粹用来投资的只占到3%左右，楼市现在基本上是自住性需求，从这一组数据中可以看出，《通知》出来之后，确实起到了宏观调控的应有之义，将房产市场上的投资需求彻底挤干。

天则投资机构的总经理俞彩萍表示，在现在的市场环境下，购房的需求肯定是以自住为主，而这部分的需求相当刚性。现在市场上房产投资意义不大，惟一有点操作空间的是那些小户型的2001年、2002年的二手房，租金如果在1000元/月以上，回报率比存银行稍微高一点。

邓力表示，这个数据跟市场状况比较吻合，现在市场上博差价的投资客已经没有了，多的是那种通过买方出租来获取租金的长租客。

转嫁税费难于上青天

在149位购房意向客户中，有63位客户表示完全不能接受房东转嫁的个税，占到总人数的42.28%，而有66位客户表示要看情况再说，只有20位客户表示，能够完全承担房东转嫁的个税。

而在145位房东中，有38位房东表示准备将这笔个税全部转嫁给下家，有91位房东表示，他们会与客户协商，另有16位房东表示，他们不打算转嫁这笔个税。

分析

虞晓芬认为，从以上的情况中可以看出，买家与卖家的想法已经趋于一致，更多的是通过协商的方式来解决税费究竟由谁来承担的问题，而在数据上反映出来，现在的房东更低调一些，有62.76%的房东愿意协商，而在购房意向客户中，有42.28%的客户表示，在转嫁税费这个问题上，房东完全没有商量的余地。

这与前两年的情况产生了明显的对比，前几年杭州出台20%的个税，那时市场严重供不应求，所以房东转嫁税费显得理直气壮，现在供求比已经明显逆转，在这个时候，如果要把税费完全转嫁显然已经不可能，所以，今后很有可能会出现卖家与买家协商解决税费的情况。

改善型需求占到四成

按照规定，如果在一年内转手的，个人所得税可以退还。该政策的主要用意是为了鼓励改善性居住的需求。

在294名被调查者中，我们发现大约有126人在一年内有再交易房产的计划，或者是先卖后买，或者是先买后卖，这说明，改善型需求在楼市中依然占有相当大的比例。

此外，有112人表示，最近他们没有意向再买或卖房产，这部分人占到总数的38.09%，其余的人表示“说不清”。

另一方面，房东的思路也是各种倾向都比较平均，在调查中，有22人表示不会调高价格，有11人表示会调高价格，有41人表示会调低价格，有46人表示看看再说，还有25人表示会转售为租。

分析

虞晓芬表示，现在市场上主要的需求是以改善型居住为主，而这部分需求是受政策保护的。从房东的调查来看，现在更多的是表现出观望的情绪，看看情况再说占了很大的比重，这也是一般情况下政策出来以后市场的普遍反应。

邓力表示，今后房东让点利的趋向将比较普遍，但调价幅度有限。

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