在宏观调控可贯通楼市的近几年中，二手房交易个人所得税的征收可谓是一波三折。从去年年末北京试行个税引发猜测到“国六条”的调控举措后，个调税将征收的谜团就一直笼罩在杭州二手房市场上空。关于个税的大话版本也屡见不鲜。

个税的昨天与今天

早在2004年，杭州就执行过对于个人房产交易征收个调税。当时不少卖方面对突如其来的政策调整，纷纷将税费“推”到了买家头上。在“净到手”蔚然成风的同时，也给买家的心理造成了“个税恐慌”。两年后的今天，个税卷土重来，转嫁税费是否依然如故成为众多买家担忧所在。

个调税的初衷是将交易成本大幅提高，使得投资者出货的利润空间缩小，从而达到控制投资者入市的目的。但由于2004年的二手房市场尚属于供不应求的卖方市场，这便形成了卖方转嫁交易成本顺理成章的基础。一时间涉税的房产明修栈道（要买方来承担税费），不涉税的房子暗渡陈仓（房改房提价出售），房价不降反升，涨幅大大超过预想。

正所谓三十年河东，三十年河西。在长达两年的组合宏观调控之下，杭州的二手房市场已然步入了理性调整的周期。投资者更多的则是出现在清仓出货的挂牌市场之中，买方“恐涨”心理不再，踱着步子左挑右拣。

任何政策当口总会激起市场应激反应，我们观察到：从营业税政策落实到个调税通知下达，无一不是卖方表现得更为积极。这与两年前不少卖方选择先涨价来保全收益有着天壤之别。从中原地产得到的统计，个税通知出台后短短5天（从7月27日到7月31日）内，成交量相当于6月一个月的成交量。而大部分的功劳归结于卖家积极下调价格，从35平方米的小面积物业到200平方米以上的排屋别墅、降价幅度从2万到30平方米不等，且最高降价幅度屡破记录，最高一套甚至一次性下调39万！

而另一方面，买家在大限将至前流露出更多的只是进入“围城”淘金的心态。前者一降再降，后者挑鼻子挑眼。比如7月27日当天，一位叶青随苑的卖家以直落8万的幅度采取紧急降价，2天后，卖家又被迫再调低4万价格进行成交。个税将要出台的通知在某种意义上来看，是给了买家一个重要的谈资，也是给卖家一个下台阶出手的机会。

我们认为，短短几日内，让卖家做出如此之大的让步一方面可以早点脱身，另一方面更是反映了卖家对后市的不乐观估计。

虽然说此次政策更多地考虑了消费者切实的情况，比如交易物业的利息、装修款可纳入合理费用之列，在计算个税基数的同时予以扣除。但是因政策早已融入大量的宏观调控举措氛围之中，使其仍有巨大的威力。根据政策与2004年的几点异同以及历史依据，我们仍可以看出不同物业可能出现的不同遭遇。

房改房经济房“今非昔比”

2004年杭州个调税实施后，买家对个调税避之不及。我们可以看到不少房源广告在备注栏内都以“无个税”来吸引买方。而当时正是由于房改房不涉及个调税，成交可谓是顺水推舟。与之不同的是，此次征税范围扩大到了除商品房、城镇拆迁安置住房、自建住房以外的经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)、房改房。其中经济适用房、房改房由于房屋原值普遍不高，意味着其销售成本将大大高于其他物业。

以金狮苑一套85平方米的房改房来计算，房屋原值为26.3万，装修、税费约为5万元。按市场价格8500元/平方米的价位成交，按照差价的20%计税，8月1日后其个人所得税应纳税所得额大约在8万以上。假使按照1%的比例来缴纳个税（7225元），而买家还需承担土地出让金。回想两年前，复兴南苑的房改房由于不涉个调税而涨到了海月花园的价格，让人不得不感叹其待遇的“今非昔比”。

如今，房改房仅有户型小、地段好的优势依稀可见，而成新度不高（1998年以后的所占比例还不及1成）、涉税过重又成为其致命的缺点。尽管业主在短期收益和长期利益之中更愿意选择后者，但如此态势之下，房改房转做长线租赁的可能较以往会更多。

相对而言，经济适用房上市交易的前途似乎更为黯淡。除个税之外还需补足差价部分。一位准备在11月入市交易的三塘经济适用房卖家大叹“想逃也逃不了”。与房改房相比，其更有些“出师未捷身先死”的悲壮。以杭州市场的实际情况来看，第一批经济适用房的价格基本在2600-3000/平方米之间，而目前这批地段较好的经济适用房（如三塘小区、嘉绿苑等）的市场价格已经达到了8000-9000元/平方米，价格的大落差必将带来税额的高企。如此之下，成新、配套相对于房改房更好的经济适用房，若不低下高昂的头颅，恐怕也只能落得个坐冷板凳的结局。

非普通住宅腹背受敌

140平方米以上的物业自从被扣上非普通住宅的帽子以来，一直是市场上“最受伤”的一个群体。因为大部分非普通住宅的拥有者并非只有一套住宅，而其出售的目的也并非完全都是换购（以小换大）。这就意味着将有很大一部分非普通住宅并不符合免税条件，再加上总价高，涉及个税金额远远高于一般住宅，因此其所受影响也同样“非普通”。

应该说，无论调价幅度还是调价区域都非常充分。其中位于武林门的景湖苑调价后的价格，相当于三级地段同类别物业的价格水平。由于基数（总价）较大，此类别的物业个调税的缴纳额可能相对更高。与此同时，我们更不能忘记，它们成新度往往很高，免不了还得交营业税。双重重负使持有者不得不担着比以往更大的风险寻求比以往更小的回报。而与小面积的房改房相比，由于其搁置成本过高，长租未免太过牵强而不切实际，降价出售恐怕是非普通物业的“自古华山一条路”了。

普通交易回归值得期待

通知规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的，其所缴纳的个人所得税可先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。也就是说因改善居住条件而销售物业，个调税是可以退还的。这样一来，对于这类交易来说就影响不大。

当然，由于个税而使交易受限的情况还将存在。政策出台后，这类交易的不少卖方表示出积极调价的态度，但都是在原先的挂价基础上做修正，如将总价调低但改为净到手（实际上对于买方来说并无多大差别）。但我们必须明白，原先的挂牌价格其实本来就是不被市场接受的，不然早就卖掉了。在不合理的基础上做的修正，肯定也就会有不合理的成分。

再反观买方的态度。从是否愿意接受“转嫁”的抽样回访中我们发现，只有10.7%的买方表示愿意承担卖家转嫁的个调税，从中可以看出，买方的腰杆子硬了很多。但总体来说，一批卖方笃定可以退税或是不涉税的物业，跨越成交门槛会比较容易，这批带有“豁免权”的物业在价格上更容易达成共识。

值得深思的后市

去年开始，杭州一手新盘的价格整合，已使得局部区块的二手房价格陷入死局（比如下沙、滨江的二手房，在一手楼盘的低价攻势下久不动销），如今个调税的出台将加速这种横向竞争。更不容忽视的是，需求的转移给二手房市场形成了潜在压力，在供需矛盾急剧紧张的情况下，市场上旧的供应还未消化，新的竞争房源又接踵而来，市场对二手房的吸纳率可能越来越低，二手房卖方的压力也将日趋增大。

鉴于受众对市场情况认知的滞后性，预计二手房的价格走势将呈反复的、缓慢的波状回落，这也是市场高速追涨后必然经过的调整历程。但自住性需求只是暂时悬搁、延后，并没有消失，因此，此时谁先解封价格大门谁就能先冲破成交红线。回头总结过去错失的销售良机，今天的我们实在需要更多的理性与平和。

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