个税新政策的出台，让二手房市场变得波动；与此同时，两个月以来，关于“小户型”房子的思索也在不断进行中。国家政策规定，今后的房产开发中，建筑面积90平方米以下的房子必须占70%以上，这预示着今后“小户型”将越来越多。什么样的小户型能满足我们未来的居住？就让建筑师的实践或构思来回答它吧。

今后，怎么样的房子才能同时满足国家政策和我们居住的要求？当国家关于户型面积控制的规定出台，它就变得很迫切。于是，我们也有了一个设想：邀请一批建筑师给大家来作描绘。

由于开发商对大户型有历来的偏好，建筑师对于它的设计也就熟门熟路了，于是一谈到小户型，好像突然变成了难题，就像一个家庭过日子，以前大手大脚惯了，突然要过拮据的日子总不那么习惯，所以才得重新做一份收支的计划，精打细算地生活。

我们所邀请来的设计小户型的建筑师，对他们设计惟一的要求是“最大限度地节约土地”，这也是国家今后对房地产开发的重点要求。然后，建筑师们就构思开画了。

方案一、35层一梯五户塔楼

提供：中联·程泰宁建筑设计研究院

要素：塔式，35层，一梯五户，得房率约69%

户型：二室二厅一卫（92平方米），二室二厅一卫（86平方米），一室二厅一卫（66平方米），二室二厅一卫（89平方米），二室二厅一卫（88平方米）

由于城市用地的紧张，目前杭州多数新出让宅地的容积率都超过了2.0，如何在越“长”越高的建筑中做好小户型，成为越来越现实的问题。对建筑面积90平方米户型进行设计，建筑师们普遍认为，可行的方案是等比例缩小房间和厅的面宽，将两厅变为一厅，对于18层以上的建筑更是如此。因为19层以上的住宅不仅要求有至少两部电梯，而且还必须设计两个逃生楼梯，虽然可以设计成没有转弯的剪刀梯，但是依然面临着极为严峻的公摊压力。

据了解，目前主流的主卧面宽为3.9-4.2米，面积大约在14-16平方米。在不改变主卧进深的情况下，如果将主卧的面宽缩小为3米，则卧室面积可以减小为12平方米甚至更小。以此类推，其他部位的房屋面积，也可以据此改变，就可以保证两室一厅的房子被控制在90平方米以内。

中联·程泰宁建筑设计研究院建筑师章恺表示，并非小户型就不能做成南北通透，只要缩小面宽，加大进深，做成长条状的，还是可以实现南北通透。当然，根据不同的位置，也会出现比较方正的户型，只是会比较少。如果想南北通透，多数户型就是这种窄面宽的长方形户型。为了增加户型数量，在设计上就会尽量减少公摊面积，因此，公摊会相应减少。

因此，新政策实施后，缩小的两室一厅将成为主流房型。当然，也不排除将90平方米设计成小三居。章恺认为理想的两室，应该是房间面积各在15平方米左右，厅的面积在25平方米左右，卫生间5平方米，厨房8平方米。他表示这样的房型总面积可以控制在90平方米以内。

方案二、16层一梯四户塔楼

提供：澳洲KTAP建筑与景观设计有限公司

要素：塔式，16层，一梯四户，得房率约86%

户型：二室二厅一卫（89.3平方米），二室二厅一卫（79.6平方米）

国家宏观调控政策中，将90平方米以下面积户型定为市场的主力户型，主要是考虑到当今社会资源越来越紧张，家庭构成越来越小，通过政策引导理性消费，建立节约型社会。

目前市场上，90平方米的建筑面积多设计为两房两厅，120—140平方米的建筑面积才设计为三房两厅。从市场的角度讲，购房者追求大的消费心理无可厚非，但住120平方米或以上的三房两厅，部分面积浪费得很厉害，90平米设计成三房两厅则很实用，同样可以舒适居住的三房两厅，不同的建筑面积，就形成房价差，无形中造成了市场房价的虚高；从设计的角度讲，120—140平方米的建筑面积设计为三房两厅很轻松，90平方米设计成三房两厅就会有困难、对设计、开发都提出了更高要求。

澳洲KTAP建筑师陈永泼介绍说，对于中小户型的设计，我们前辈的建筑师已经进行了很大量的很基础的探索，我们是曾经从55平方米的标准，走到了上世纪90年代初期90平方米的标准，90年代中期以后，我们整个标准失控的情况下，出现现在这样重新回归的问题。那么如何设计这样一个90平方米以内的住宅，就要求我们建筑师本身从建筑设计的精度上更仔细地考虑它的参数，更准确地把握它的面积质量，更准确地把握市场真正的接纳能力。我们认为这也是对于住宅建筑设计师的一个很具挑战性的事情。

开发90平方米的小户型，要想节约成本，设计是关键，如果设计不到位，建筑过程中再怎么样精心控制成本都是徒劳的，反过来说，只要设计科学、紧凑，建筑成本相应也就降低了。这就同时要求，开发商要有远见，在前期开发设计中国投入足够的成本与时间。目前在国外，如澳大利亚的很多城市，卖房的定位除了区位、环境、用地面积、价格、结构形式外，售楼合同中没有建筑面积的表达，而是按卧室数量的多少，购房者根据家庭成员的构成，需要几个卧室就买几房的。一房、两房，三房户型配套基本都是一个标准，配套设施同样很完善，卫生间、洗衣间，厨房，车库等都具备，不同的只是卧室房间的数量。国外买房都是通过房屋中介公司全权负责搞定。因此，在国外买房是件很轻松、很愉快的事。

今后，国内房地产市场的发展可能也会是这样一个趋势，随着市场操作越来越规范，建筑面积的概念会逐渐被淡化，房子档次的高低，不再是看面积的大小，而是转为对功能的要求，这样有利于居民根据实际需求理性消费。

相关链接·小户型设计“总动员”（下）