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触摸六月市场“震荡”的脉搏
2006年07月20日  11:11:55    杭州网

新政影响在楼市中立竿见影,二手楼市的淡季已提前来临,在市场暗潮涌动、后市不明的情况下,各种猜测和分析很多。

我们的“二手房每日推荐”向读者提供精品房源的信息,并对房源的后续情况进行跟踪回访,这也有助于我们给现在的市场把把脉,该栏目6月份共推荐了7套精品房源,目前成交了3套,成交率不到一半。据统计,挂牌均价9463元/平方米,平均建筑面积93.2平方米,平均总价94万元,建造平均年代1998年。

我们选取了其中具有代表性的房源案例,分析成交或是不成交背后的原因。

营业税难转嫁

【房源案例】6月2日见报的仙林苑·两室一厅,地处中山北路与孩儿巷交叉口,2002年建造,建筑面积52.73平方米,69万元净,折合单价13085元/平方米,2F/7。经纪人沈琳介绍,该房源“未满五年”,房产交易时需要缴全额营业税3万元左右,买卖双方在营业税究竟谁出这个问题上有各自的想法,僵局难以突破,至今未售出。经纪人坦言,看上去在单价上有优势的房源最近在成交上优势不是特别明显。买卖双方矛盾的焦点在于各自都不想承担营业税:房东坚持认为市区次新的小户型属于稀缺产品,即使多三万元也有人接手;而对这套房子感兴趣的客户群大多是暂时过渡的年轻夫妻,或者觉得楼层合适的老年人,而这类客户群对税的问题最敏感,因为要相差好几万块钱。

分析:小户型涉税房源难成交,与此相反的是,大户型的涉税房源并未受到很大冲击。据各个中介公司反映,大户型的涉税房源卖家都是有一定经济实力的,他们既然能够承担起100万左右的房价,那么对几万块钱的税也不会很在意,只要房子好就行,那些不涉税的房源建造年份基本都在2000年以前,与成新度更好的涉税房源相比,在户型设计上、建筑质量上或是小区环境上都会有一定差距。虽然不涉税,但依然难以获得这部分买家的认可。

“铁杆”投资客也退场了

【房源案例】6月6日本报楼市版刊登的大关西七苑·三室一厅,位于上塘路与大关路交叉处,建筑面积77.07平方米,55万元净,折合单价7136元/平方米,1995年建造,6F/6,西边套,有营业税。经过半个多月,该房源于6月底成交。令人意外的是,该房源最后的成交价仅为49.8万元,折合单价6461元/平方米,比市场成交均价便宜了1000元/平方米。经纪人透露,该房源的买家是一对准备婚房的小年轻,他们以不懈的“努力”从55万元一直磨到了49.8万元最终成交。而据了解,这位卖家2004年买进了这套房子,一直伺机卖出赚差价。

分析:随着城北区域一些商品房的陆续交付,如小河佳苑、锦昌文华、水印康庭等,预计今年下半年,二手房市场中将流入一批次新房,区域内同质房源的竞争将更趋激烈,对还未售出房源将带来冲击。一些对楼市预期看低的投机者,将有可能低价出售房屋。中小套房源挂牌量增大,迫使一些房东主动亲和买家,买卖双方最终以实惠价格成交。外滩房产统计,在6月成交的房源中,中小户型占了总成交量的63%,成交价在7000-8000元/平方米的房源仍为主流,占了总成交量84%。中小户型陆续入市,使这类房源也将渐渐失去以往的稀缺优势。

在调控组合拳的影响下,房产投资者原有的投资节奏被彻底打乱,于是忍痛割肉出售,这套房子“买进卖出”正是折射了近两三年杭州楼市的变化。在2004年4月底,这位房东当时也没有急着卖,待价而沽,房屋先签订了一年的租期合同,第

二年租期到后,房屋挂牌出售,挂价58万元,去年5月房产新政后,这套房子一下子从香饽饽到求者寥寥的尴尬状况。房东也当然不想承担高达三四万的营业税,没有遇到合适的下家,他决定转售为租等过完两年再出售。今年房产新政,这套房子又陷入了持有“未满五年”交易全额缴营业税的境地,房东也不想再出租了,愿意以49.5万元脱手,原先他买房是为了投机赚差价的,现在他决定不再投资房产了。

与去年调控相比,今年的房产新政将营业税的征收时间从两年延长到了五年,这一点对房地产投资者的打击无疑是最大的。对未满五年转让的住宅征收5.5%的营业税,不仅直接使投资者经济收入减少,更重要的是打击了投资者的信心。此外,造成投资者的投资成本增加。以前可以在两年内得到的投资回报,现在需要更长的时间才能收回,这就直接增加了投资者资金的投入并且延长了投资周期,也增加了投资风险性。

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来源:每日商报    作者:    编辑:熊蓉(见习)    

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