新政影响在楼市中立竿见影，二手楼市的淡季已提前来临，在市场暗潮涌动、后市不明的情况下，各种猜测和分析很多。

我们的“二手房每日推荐”向读者提供精品房源的信息，并对房源的后续情况进行跟踪回访，这也有助于我们给现在的市场把把脉，该栏目6月份共推荐了7套精品房源，目前成交了3套，成交率不到一半。据统计，挂牌均价9463元/平方米，平均建筑面积93.2平方米，平均总价94万元，建造平均年代1998年。

我们选取了其中具有代表性的房源案例，分析成交或是不成交背后的原因。

营业税难转嫁

【房源案例】6月2日见报的仙林苑·两室一厅，地处中山北路与孩儿巷交叉口，2002年建造，建筑面积52.73平方米，69万元净，折合单价13085元/平方米，2F/7。经纪人沈琳介绍，该房源“未满五年”，房产交易时需要缴全额营业税3万元左右，买卖双方在营业税究竟谁出这个问题上有各自的想法，僵局难以突破，至今未售出。经纪人坦言，看上去在单价上有优势的房源最近在成交上优势不是特别明显。买卖双方矛盾的焦点在于各自都不想承担营业税：房东坚持认为市区次新的小户型属于稀缺产品，即使多三万元也有人接手；而对这套房子感兴趣的客户群大多是暂时过渡的年轻夫妻，或者觉得楼层合适的老年人，而这类客户群对税的问题最敏感，因为要相差好几万块钱。

分析：小户型涉税房源难成交，与此相反的是，大户型的涉税房源并未受到很大冲击。据各个中介公司反映，大户型的涉税房源卖家都是有一定经济实力的，他们既然能够承担起100万左右的房价，那么对几万块钱的税也不会很在意，只要房子好就行，那些不涉税的房源建造年份基本都在2000年以前，与成新度更好的涉税房源相比，在户型设计上、建筑质量上或是小区环境上都会有一定差距。虽然不涉税，但依然难以获得这部分买家的认可。

“铁杆”投资客也退场了

【房源案例】6月6日本报楼市版刊登的大关西七苑·三室一厅，位于上塘路与大关路交叉处，建筑面积77.07平方米，55万元净，折合单价7136元/平方米，1995年建造，6F/6，西边套，有营业税。经过半个多月，该房源于6月底成交。令人意外的是，该房源最后的成交价仅为49.8万元，折合单价6461元/平方米，比市场成交均价便宜了1000元/平方米。经纪人透露，该房源的买家是一对准备婚房的小年轻，他们以不懈的“努力”从55万元一直磨到了49.8万元最终成交。而据了解，这位卖家2004年买进了这套房子，一直伺机卖出赚差价。

分析：随着城北区域一些商品房的陆续交付，如小河佳苑、锦昌文华、水印康庭等，预计今年下半年，二手房市场中将流入一批次新房，区域内同质房源的竞争将更趋激烈，对还未售出房源将带来冲击。一些对楼市预期看低的投机者，将有可能低价出售房屋。中小套房源挂牌量增大，迫使一些房东主动亲和买家，买卖双方最终以实惠价格成交。外滩房产统计，在6月成交的房源中，中小户型占了总成交量的63%，成交价在7000-8000元/平方米的房源仍为主流，占了总成交量84%。中小户型陆续入市，使这类房源也将渐渐失去以往的稀缺优势。

在调控组合拳的影响下，房产投资者原有的投资节奏被彻底打乱，于是忍痛割肉出售，这套房子“买进卖出”正是折射了近两三年杭州楼市的变化。在2004年4月底，这位房东当时也没有急着卖，待价而沽，房屋先签订了一年的租期合同，第

二年租期到后，房屋挂牌出售，挂价58万元，去年5月房产新政后，这套房子一下子从香饽饽到求者寥寥的尴尬状况。房东也当然不想承担高达三四万的营业税，没有遇到合适的下家，他决定转售为租等过完两年再出售。今年房产新政，这套房子又陷入了持有“未满五年”交易全额缴营业税的境地，房东也不想再出租了，愿意以49.5万元脱手，原先他买房是为了投机赚差价的，现在他决定不再投资房产了。

与去年调控相比，今年的房产新政将营业税的征收时间从两年延长到了五年，这一点对房地产投资者的打击无疑是最大的。对未满五年转让的住宅征收5.5%的营业税，不仅直接使投资者经济收入减少，更重要的是打击了投资者的信心。此外，造成投资者的投资成本增加。以前可以在两年内得到的投资回报，现在需要更长的时间才能收回，这就直接增加了投资者资金的投入并且延长了投资周期，也增加了投资风险性。

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