砍价太猛 卖家转租

【房源案例】6月7日的登报房源———左岸花园位于上塘路与丽水路之间，建筑面积157平方米，总价123万元，折合单价7834元/平方米，营业税协商，18F跃19F，2004年建造，简单装修。据裕兴房产拱北店陈利华介绍，左岸花园目前市场成交均价8200元-8600元/平方米。这套房子面积较大，拉高了总价，房东挂牌单价7834元/平方米，比小区房源成交均价低约500元/平方米。但不料，买家一还价就是6900元/平方米，这个价格让房东觉得太离谱，“我们这个小区，最差户型和楼层房源单价都要7000元/平方米，我当然无法接受。”他于是不卖房子了，暂时出租给企业当员工宿舍，租金2500元/月。

分析：楼市观望氛围浓厚，买家大多抱着一种“淘宝”的心态，还价都比较厉害，一开口起码还个三五万元。买家认为当初房子涨得太快了，挂牌水分比较多，现在当然要多“挤”出点水；房东认为现在没有好的投资渠道，低价甩卖房屋还没有必要，毕竟产权是自己的，万一需要急用资金，还可以把房屋抵给银行来贷款。

正是这种买卖双方想法上的出入，导致最近二手楼市许多交易都以一拍两散收场。

商住楼遭遇尴尬

【房源案例】6月13日刊登的裕达大厦·三室两厅，位于体育场路与环城东路交界处，2001年交付，建筑面积121.02平方米，135万元净，折合单价11152元/平方米，17F/27，但至今没有成交。房东目前咬牢11000元/平方米的单价，他暂时不考虑降价出售，寻找合适的租客继续出租。据房东介绍，这套房子近几年一直是出租给企业办公，室内是木地板、白墙壁的简单装修，租金3500元－4000元/月。

分析：商住楼是近年出现的既可居住又可从事商务活动的两用楼房。这种产品既是对写字楼市场的一个补充，又是住宅楼功能的一种延伸。这些商住楼，由于层高等各方面都存在着明显的不足，非常不适合居住，再加上商住楼缺乏居住的氛围，由于有些房源作为办公性用房，闲杂人等进进出出，从居住的安全性角度来说也非常不理想，所以此类房源目前在市场上的行情越来越差。

学区房讲求 高性价比

【房源案例】6月16日“二手房每日推荐”的房源———天目山路·三室一厅，1991年建造，建筑面积65.22平方米，总价55万元，无营业税，折合单价8432元/平方米，6F/6，属于保俶塔实验学校学区。该房为重点小学学区房。目前松木场地段二手房市场均价在8500元-10000元/平方米之间，该房单价略低于同地段二手房源均价。

学区房价格往往是略高于周边非学区房，而这套房子却意外地低姿态———低价。这也让该套房源非常抢手，据统计，该房源刊登后接到读者咨询电话21个，均表示对这套学区房很有兴趣，这套房子也在一个星期内“闪电”成交。

分析：以往只要是好小学的学区房挂牌出售，成交基本没有问题。综合各大房产中介统计数据，学区房成交量占房源总成交量的10%-20%。现在看来，买学区房的客户也要对房子建成年代、户型、楼层位置挑剔起来。现在家长不仅仅挑一个“学区”，他们或是从自住角度考察房屋的户型、结构以及周边环境，那些上世纪八九十年代性价比不高的学区房也有受冷落的日子。

重点小学的“学区房”，大部分位于市中心或者小区相对成熟的老城区内，大部分房源的建筑年代为上世纪80年代或90年代；周边生活配套成熟，交通便利，得房率高，但房龄老、面积偏小是这类房子的普遍缺憾，所以现在也越来越难成交。比如安吉路小学的学区房，年份都普遍较老，而客户却要求所购房源年份在1995年左右，所以成交率并不高。

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