“我在5月中旬买了套商品房，并与房产公司签订了‘首付两成’的合同，可是新政把首付款提高到了三成，已经超出了我的能力范围，我提出退房，可是开发商不同意。”“我今年买了套二手房，当时是净价出让。房子要到今年7月份才满两年，我们约定这个月办过户手续，可是新政出来后规定，5年内转让要全额征收营业税，我的房子要多交11万多元的税收，这笔费用我和卖家都不肯交。”

……尽管“国六条”新政才实施一个多月，但市场上出现的矛盾已越来越多，它让很多人难以适从，随即又投入到各自的“权利维护”中去。围绕着这些问题，我们约请了浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会的一批律师，有针对性地对它们作了法律分析。

【案例一】首付抬高了 能不能退房

【事件】今年5月，张先生在杭州市区购买了一套商品房，该套房屋面积128平方米，价格为9000多元/平方米。在《商品房预售合同》中，双方约定：张先生在6月10日支付总房款的20%，余款办理银行按揭。2006年6月1日“国六条”实施后，由于首付比例提高到了30%，张先生已没法支付更多的首付房款，于是他向房产公司提出解除合同，而房产公司则坚持要求按合同执行，双方相持不下，问题就这样出现了。

【点评】浙江浙元律师事务所主任、省直律师建筑与房地产专业委员会主任 史建兵

伴随着“国六条”的出台，与此相关的法律纠纷也逐渐增多，上述案例就是其中之一。我们认为，张先生能否解除合同，首先应看他和房产公司签订的《商品房预售合同》中，有没有在此种情形下可以解除合同的约定。根据合同法中“意思自治”的原则，即只要当事人的约定不违反法律禁止性规定，就应充分尊重当事人的意思表示。如果张先生与房产公司签订的合同有这方面的相关约定，应允许他解除与房产公司签订的《商品房预售合同》。

如他和房产公司之间签订的《商品房预售合同》中没有这项约定，那是否也能解除合同呢？我们认为还是可以解除合同的。

根据至今仍生效执行的最高人民法院1993年5月6日“全国经济审判工作座谈会议纪要”精神，合同生效后，因不可归责于双方当事人的原因，作为合同基础的客观情况发生了当事人所不能预见的变化，以致合同无法继续履行，可以根据当事人的申请变更或解除合同。这个案例中，新颁布的“国六条”将首付比例提高，对张先生来说，在签订合同之前，他对“国六条”的颁布是无法预料的，而这一政策在客观上也使他部分丧失了继续履行合同的能力。依上述司法解释的精神，张先生有权提出变更或解除合同。

同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条也对上述情形作出相关规定，明确在《商品房预售合同》履行过程中，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房买卖担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。所以，我们认为，无论从法律的相关规定来看，还是从公平的原则出发，都应允许张先生解除与房产公司之间的《商品房预售合同》。

【案例二】税费突如其来 应该由谁承担

【事件】今年3月，张先生在杭州一家房产中介公司的介绍下，看中了杭州城西某小区的一套160平方米的房子，总价为185万人民币，双方达成一致意见后，签署了买卖意向书。按双方的约定，在签订买卖意向书的当天，他支付了65万元给卖方，余款120万元在交房时支付，出卖方拿到的房款为净价。

合同签署后，两人即对房屋进行了交接。由于当时原屋主购买这套房屋没满2年，该房屋的转让需缴纳5.55%的营业税。为了降低交易的成本，两人约定，到满2年时（即2006年6月），双方去办理过户手续。合同还明确约定，买卖双方在办理房屋过户手续中所产生的各项税费全部由买家张先生承担。

然而，2006年5月“国六条”出台，规定：“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转让交易的，销售时按其所得的售房收入全额征收营业税。”这样一来，新政策将导致11万多元的税费。这到底由谁来承担？出卖方认为，双方有明确约定，自己拿到的房款是净价，一切税费全部由买方承担。张先生却认为正好相反，因为先前约定的税费不包括新政策所产生的11万多元税费，而按政策规定，它本来就应当由卖方承担的。双方一直僵持不下。

【点评】浙联律师事务所主任、高级律师戴和平

这个案例的关键在于：卖方认为合同约定自己是“净价转让”，所以税费应该由买家承担；而买家认为政策引发的这部分“突如其来”的税费，国家本来就规定是要卖方缴的，所以矛盾就产生了。

从事件的经过和双方约定的合同来看，很显然，当时是没有、也不可能包括这“国六条”新政所产生的11万多元税费的。在此之前，原来政策规定，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。现在为了加强运用税收等经济手段调节房地产市场、加大对投机性和投资性购房等行为的调控力度，国家批准了九部委把两年时间延长到五年。

个人认为：国务院的新政———国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出：“为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税。”这其中意思已经准确表达，即“销售时”“征收”是针对卖家的，因此，这“突如其来”的11万多元税款应当由出卖方承担。

如果双方还是不能达成一致的话，双方都可以有理由提出解除该《房屋买卖意向书》，恢复原状。

【案例三】签阴阳合同 风险有几多

【事件】2003年8月，陆先生在杭州滨江区一楼盘购买了一套商品住宅，价格为40万元，去年5月份，小区交付使用了。现在，他因做生意急需用钱，打算将该房屋出售，也找到了意向客户。可是今年6月1日开始实施的国六条规定：“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转让交易的，销售时按其所得的售房收入全额征收营业税。”他掐指算了下，现该房屋的市场价格已经超过100万元，这样算来，仅一项营业税就需缴纳5.55万元。“平白无辜”地损失这么多钱，他不愿意了，于是想出了个“好”办法。

为规避相关税费降低交易的成本，陆先生和意向客户商谈签订两份合同，一份是售价为60万元的合同，该合同仅用于买卖双方缴纳税费所用；另一份是售价为100万元的合同，该合同是双方真实认定的房屋转让价格。这样的做法真的可行吗？

【点评】省律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、浙江六和律师事务所 柴善明

这个案例应该考虑以下几点：一是买卖双方为规避税费降低交易成本，签订两份合同（即阴阳合同）是否合法有效？很显然它是违反相关法律法规的规定的。虽然从形式上讲是符合《合同法》第4条“意思自治原则”的规定，但就其本质而言是以合法形式掩盖非法目的，同时也破坏了国家税收征收秩序，侵害了国家的利益。根据《合同法》第52条第2、3款的规定，上述阴阳合同很有可能认定为无效。

二是实践当中陆先生的想法能否实施呢？如果能实施是否有其他的法律风险？他为了降低交易成本想出上述想法可以理解，但是现在实践中，上述想法实现的可能性较小。现在二手房转让必须经过评估，杭州市每个区块二手房评估有个参考价格。对于成交价格明显低于该地区二手房评估价的且无正当理由的，农税中心仍将按照评估价作为核定征收税款的基数。

如果陆先生的“阴阳合同”的想法能实施的话，对于买卖双方而言其实也不利于双方权益的保护，如果今后出现纠纷，就很难说清楚真实的交易价格。

房地产税收政策今后将会越来越严格。据了解，在北京，该市地税局已下发了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，指出从今年10月1日开始，北京市将执行全新的二手房交易最低计税价格。该通知通俗化意思就是，二手房交易的计税价格，遵循“从高征收”的原则。如果合同价格高于最低计税价格，就按合同价格征税，反之，低于最低计税价格，就按最低计税价格来征。这将有利于房屋交易价格的稳定和规范，像有陆先生相同想法的人，仍应当实事求是按照实际真实情况来签订买卖合同，不要为了少纳税带来一些不必要的麻烦。

【案例四】五年后的约定 到底有没有效

【事件】柴先生有一套二手房要出让，可是房子在去年年底才交付，如果卖的话就需要很大一笔营业税。为降低交易的成本，在买卖双方同意的情况下，他和买方先签了一份《商品房买卖合同》，买方以租金的名义把部分购房款项打给柴先生，等房屋满5年后两人再去办理过户手续，并把剩余款项补齐。但是合同签订没多久，买方认为5年时间太长了，担心会出现很多问题，于是要求柴先生交齐营业税，并办理过户手续。但由于在营业税方面两人达不成协议，房屋无法过户到买家的名下。

【点评】省律师协会建筑与房地产专业委员会副秘书长、浙江六和律师事务所 孟德荣

买卖双方为降低交易成本、说好5年后过户的行为，这种约定是否有效？从形式上讲，它是符合《合同法》第4条“意思自治原则”的规定，但由于实际情况是两人签订合同后即进行了合同的履行（如付款和交房），仅仅是为了规避该笔营业税而特别约定在满5年后过户。我认为如果真到诉讼程序，根据《合同法》第52条规定合同无效的情形：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的。”案例中的约定很有可能被认定为无效。鉴于我国房地产业政策、法规变更较频繁的现状，建议买卖双方尽量不要做诸如上述时限较长条款之类的约定。

相关延伸：房产新政：拉出一串法律新问题（下）