编制按让保障性住房真正起到“保障”的作用，还需配备严格的分配制度和完善的退出机制，“好钢用在刀刃上”，只有这样才能用相对小的投入换取最大化的效益。

　　为了帮助城镇更多中低收入住房困难家庭实现“安居梦”，目前各地政府纷纷加大保障性住房建设力度。与此同时，保障性住房建成后如何合理分配，成为一个绕不开的话题。诸如深圳经济适用房小区惊现多辆豪华车、超大面积经济适用房、保障性住房出租等乱象不断，这无疑是对保障性住房制度的极大讽刺，也凸显了保障性住房分配环节存在的诸多问题，其中关键是准入与退出机制的完善。

　　尽管针对保障性住房的资格准入，近年来各地都设立了较为严格的申请标准和核准制度，但由于社会诚信的普遍缺失，加之审核部门把关不严、家庭收入的动态变化难以掌握，致使骗住、骗购现象屡见不鲜，退出机制形同虚设。如何才能实现保障性住房合理公平地分配，使有限的资源分配给最需要的人和家庭，实现社会福利的最大化，我们不妨借鉴发达国家和地区在保障性住房分配方面的做法和经验。

　　新加坡：虚报材料将面临监禁

　　新加坡建屋发展局(HDB)制定了公共组屋的合理配售政策和严格的分配程序。公共组屋按照租售情况分为两类，一类是小户型，主要用于出租；另一类户型面积较大、主要用于出售。由于公共住房资源是稀缺的，存在着需求大于供应的现象，因此，建屋发展局按照家庭收入、家庭结构等形成公共组屋分配的轮候排队体系，不同收入和家庭结构的居民，参与各类住房发展计划，低收入者可以廉价租房，中等收入者可以廉价购房，其首付款和还款额以及还款方式都有所不同，在申请、入住、租赁和购买等方面形成了严格的层级化和序列化。

　　根据规定，公共组屋的申请者必须满足以下四个标准才能获得申请资格，即公民权、无私有房产、收入水平和家庭构成。公民权、无私有房产很容易界定，而收入水平是随着经济发展呈现动态变化的，在实际运作中，HDB根据住房短缺的程度和收入的变化来动态确定收入上限。

　　新加坡的公共住房分配主要分为三种情况：一是租赁组屋。规定家庭月收入在800新元以下的，可用不同标准的附有津贴的租金，租赁一房式或两房式组屋；家庭月收入在800新元至1500新元的，可用不同标准的附有津贴的租金，租赁一房式、两房式组屋或三房式组屋，四房式以上的组屋不出租。租金约为市场租金的一半，其余部分由政府予以补贴。

　　二是申请购买组屋。规定家庭月收入不超过2000新元的，可申请三房式重购组屋；家庭月总收入不超过3000新元的，可申请三房式组屋；家庭月收入不超过8000新元的，可申请四房式或更大的组屋；家庭月收入不超过12000新元的，可申请四房式或更大单位的多代同堂家庭组屋。家庭月收入不超过8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可在公开市场利用“房屋津贴”购买转售组屋（款式或地点有更多选择，且不必等待一段时间），或购买私人发展商设计兴建和销售的组屋。

　　至于分级提供住房补贴，新加坡政府严格按照家庭的收入情况来确定居民享受的住房保障水平，并且设定了十分严格的购买组屋的条件：有房的居民不能购买组屋；无房的居民每户只可买一套组屋，一个家庭只能拥有一套组屋。居民购得组屋后，5年之内不可出租；5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住；住满10年后，才可出租整套组屋。购房后未住满5年者，只能卖回给建屋发展局。买卖组屋必须提供翔实的资料，如果发现虚报将面临高达5000新元罚款或6个月的监禁。而且，居民在购买住房时，必须按照政府规定的标准购买，才可享受优惠；购买的住房面积超过规定，多出来的部分要提高房价，这样可以限制居民过多地占用住房。住房短缺时期，只有月收入不超过800新元（1新元约合5元人民币）的家庭才有资格租住公共组屋。

　　对于购买组屋的居民来说，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，严格限制居民购买组屋的次数。新加坡政府规定，“每个家庭只能有两次直接向建屋发展局购买组屋的机会，但是不能同时拥有两处组屋。”许多居民在居住满5年后，转售组屋获取相当的利润，再向建屋发展局购买同类型或较大间的组屋。

　　英国：“标准住房福利”与“优先购买权”政策

　　从居住方式来看，英国的住房居住方式分为三种类型：一是自有住房；二是租住政府公房；三是租住私房。为保障公民的居住权，政府公房以低租金或折扣租金的方式提供给低收入家庭,构成英国福利住房制度的主体。地方政府通过审核申请人的经济情况，判断其支付能力，在“公平”房租基础上打一定的折扣。此外，英国政府还制定了“标准住房福利”标准，由国家划定一条收入线，若收入水平恰好在这条线上，则可以享受一定数额的住房福利；如低于这个标准，则增加相应的住房福利，如高于这个标准，则减少相应的住房福利。对儿童、残疾人，除了这些标准待遇外，还增加了额外福利。

　　1980年，撒切尔主政时期的英国政府通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度，鼓励住房自有化。凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策（RighttoBuy）。“购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房，优惠折扣起点为房价的30％。例如对于那些有至少两年合法租龄的租户，折扣率是32％，而对那些有30年以上合法租龄的租户，折扣率则上升到60％。对于那些购买公寓式套房的租户，折扣率会更高，居住两年后可以优惠房价44％，以后每超过一年再减房价的2％，但是最大优惠折扣不超过房价的70％。一般来说，向租户出售公房按居住年限折扣后，每套的实际售价约2万英镑，是当时普通住户年收入的2.5倍。

　　2006年4月，英国政府又开始实施一项新的“分享式产权购房计划”，帮助公房租户、无房或栖身临时住所家庭、首次购房者和社区关键岗位人员，如教师、护士和警察等购买住房。所谓分享式产权购房计划，即对于购买力低的居民，可申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。

　　德国：每年都要申核家庭收入

　　与欧洲其他发达国家相比，德国拥有自有产权住房的比例并不高。目前，德国城市住房自有率为48%，52%的家庭靠租房居住。联邦住宅法对公共福利住宅的供应对象（租户）、租金及住房保障面积等作出了规定。例如申请租住公共福利住房，必须向行政区（城市）政府住房局提供家庭收入、家庭人口、现有住房状况、房租、在所在城市工作或居住的时间等资料。

　　一般来说，申请租住公共福利住房的家庭，家庭收入必须在国家规定的低收入线以下，没有自有产权住房，在所在城市工作或居住一定的年限。经审核符合条件的家庭取得租房资格后，可以参加排队轮候住房。

　　此外，还有退租方面的规定。承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收入申报。凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。目前，德国约14％的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，而是按照市场租金交纳房租。

　　香港地区：审核部门由各阶层人士组成

　　香港全权负责公共房屋计划的法定机构是房屋委员会，其职责主要是统筹所有政府公屋的建设、营运和管理,具有相对的独立性。

　　房委会由社会不同阶层人士组成，责任涵盖资格审查、物业管理、社区卫生等各个方面。由于审核部门增加了非官方力量，可以更加客观公正地行使相关权力，

　　并对以权谋私等不当行为形成有力的制约。此外，香港对公共住房申请造假实行严厉的处罚。在香港，如果发现有公共住房申请造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款，甚至被追究刑事责任。实质性的追究与惩罚机制，加大了申请者的违法违规成本，使其不敢轻易以身试法。

　　综合起来看，发达国家和地区在保障性住房的分配环节方面具有如下共同特点：一是明确的准入政策、严格的审核程序和严厉的监管惩罚力度，如新加坡、英国和德国等国；二是实行动态管理，根据条件变化严格执行退出机制。动态管理是体现公平性的一个重要方面。而要执行退出机制，必须对房主的收入变化情况有准确的了解和把握。发达国家一般建立起了按受助对象的人均收入、家庭收入、已有住房面积分类管理的档案与信息系统，对受助家庭领取的房租补贴和购买的住房进行跟踪监督。三是完善的信用制度。发达国家的住房保障制度一般都建立在较为透明的收入水平和完善的信用制度基础之上。政府在对中低收入家庭提供公共住房或房租补贴之前，都会通过有关管理机构对其收入水平进行严格审核，以确保公共住房或补贴能够真正落实到确实需要帮助的人及家庭。四是强有力的法律保障。无论在英国、德国、新加坡还是香港地区，关于住房保障制度的法律法规都很多，上述关于保障性住房分配的准入与退出机制的条件等，都有着明确的法律规定。　　（林梅 作者是中央党校科社教研部副教授）