导读：

·楼市乱象调查：高价盘“捂盘”赌“限售令”放松

·销许领了几个月不开盘南京20家楼盘“捂盘惜售”

·开发商捂盘惜售底气何来

·开发商再次捂盘惜售 底气或源于看好楼市走高

楼市乱象调查：高价盘“捂盘”赌“限售令”放松

预售证发放回暖但都给了中低价位的郊区盘中心地段新增供应停滞

“近期忽然接了很多短信和电话推介一手房，难道最近有不少新盘在推盘？”一直在找房子的杨小姐说，自己近期一周内就收了近二十条房产短信。

记者从一手房市场上了解到，近两周，广州十区二市新增的预售住宅已经达到了5月份以来的较高水平，但是全都是郊区盘，中心六区出现零供应。业内人士称，目前市中心单位少有拿预售证，主要还是价格的问题。

记者查阅阳光家缘发现，从预售证的角度看，经过六月初的“货荒”，近两周发放的预售证数量明显增多。搜房网数据监控中心统计阳光家缘数据显示，上周(6月10日~6月16日)广州十区二市共派出6张住宅预售证，预售住宅1299套，环比前一周(354套)翻了两倍多，创下了自5月以来预售证发放疲软期的小高点，其中便包括已经开盘的奥园春晓和即将于7月初开盘的岭南山畔。

供应量升市中心仍零供应

到了上周，记者从阳光家缘了解到，预售证发放和前一周持平，新增千余套新货入市，但是，这两周，市中心的供应都吃了“鸭蛋”。

此前，中原地产项目部总经理黄韬曾告诉记者，从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，而5月份的推货就受到了影响。搜房网数据监控中心的统计显示，5月市区楼盘预售证发放一直处于低迷状态。而到了6月，预售证发放虽有回暖，却绝大部分分布在市郊。

以上周预售证为例，郊区依然称王，而中心六区上周毫无斩获，萝岗、增城和南沙贡献了全部货量。而前一周，中心六区仍有海珠区斩获1证，共44套。

“预售证虽然发得多了些，但是都是周边地段的中低价位楼盘，市中心的楼盘预售证依然十分难拿。”合富置业首席市场分析师黎文江告诉记者。

不愿降价导致难拿预售证

这边厢预售证获取艰难，那边厢开盘“走货”日趋火热。从六月中旬至今，一手房市场出现了开盘“小高潮”。位于萝岗的奥园春晓、位于珠江新城的公寓佛奥广场，位于花都的保利高尔夫郡二期等次第开盘，现场情况十分火爆，奥园春晓甚至半日售罄。而另有多个楼盘声称即将开盘或即将开放样板间，已经开始短信“密集轰炸”。

但是，记者观察到，尽管楼市推盘貌似热火朝天，但是近期已经开盘或声称即将开盘的项目多位于市郊，或是商业性质盘源，市中心的纯住宅楼盘十分紧缺。而此前造势已久的佳润上品菁园等多个市区楼盘却迟迟未真正开卖。

记者从地产业内了解到，目前市中心单位少有拿预售证，主要还是价格的问题。而由于不愿意降价，本地多个楼盘均先后采取推迟开盘的方式“消极抵抗”，某些楼盘甚至已经建成封顶，依然没有上市销售。

早在4月份，海珠区凤乐雅轩就因为申报价格过高的原因无法顺利拿到预售证，直接导致原定五月开盘的计划一再推迟，至今仍未开盘。而记者从业内得知，另一蓄客已久的市中心楼盘也因为价格太高无法开卖。

“现在对外吹风价2.3万元/平方米，但是监管层只允许卖1.8万元，未来，或许会采取双合同的方式上市。”该业内人士透露称。

专家说法：高价盘“捂盘”赌“限售令”放松得等均价回到1.5万元

“现在对于房地产商来说，他们看到现在需求还有很多，尤其是买高端的需求还在，因此他们还有拒绝降价的信心。”黎文江同时表示，“捂盘”的目的是想让房价再往上涨，获得超额利润，但是开发商也能看到政府控制房价，因此“捂盘”的意义并不大，“应该说是被动的捂盘，政府不给卖的话，他们也不主动降，在这种情况下做一些博弈”。

他分析称，目前郊区的预售证发放多，中心预售证供应少，主要是因为广州市成交均价“还没回到理想的位置”，同时通过一些周边的低价盘成交来冲低整个均价，“高价盘预售证放松，至少要等到广州市成交均价回到每平方米1.5万元左右才有可能”。（广州日报）

销许领了几个月不开盘南京20家楼盘“捂盘惜售”

明明手里有房子，可开发商就是不卖，或是每次“挤牙膏”只卖一点点，这就是开发商追求利润最大化的手法之一——“捂盘惜售”。记者调查发现，南京开发商领了销售许可证而不开盘的现象日益猖獗。据不完全统计，这样的楼盘已达20家。

【调查】

销售许可证领了几个月就是不开盘

5月份的一项摸底数据显示，当月南京楼市会迎来一个“井喷”期，共有9500套房源上市。然而截至目前，本月新入市房源量仅千套左右。

以麒麟板块一楼盘为例，该项目25、26号楼早在去年就领取了销售许可证，但购房者每次去售楼处咨询，置业顾问都会表示：“还没开盘。”此外，记者还发现，该楼盘不仅仅是25、26号楼，08、11、15、27、28以及29号楼分别在今年2月份和4月份领取过销售许可证，但竟然一套都没卖掉。

相关统计显示，今年南京市领了销售许可证迟迟不开盘的楼盘数量已达20个。

记者了解到，住建部2010年就明确：取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。2011年2月19日出台的南京版“限购令”再次强调：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源。

【尴尬】

处罚上限1万元太低，法规最终未立

在中央及南京地方的数次房产调控中，“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，都要依法依规给予经济处罚”。

然而，无比尴尬的是，2009年，南京市法制办曾就《南京市商品房销售管理办法》征集意见，希望通过立法对开发商囤房惜售行为进行打压。然而这个征求意见稿中“处以1000元以上1万元以下罚款”的处罚条款，让人直呼是“挠痒痒”。

南京市法制办的孙处长说，我国行政处罚法赋予地方的处罚上限是，违法经营所得罚3万元，违法经营行为罚1万元，加大处罚力度要涉及国家上位法的修改。最终，《南京市商品房销售管理办法》并没有成功立法。

“南京市住建委应责令‘捂盘惜售’的开发商立即改正。”刚需房购买者呼吁。（江南时报）

开发商捂盘惜售底气何来

因违反商品房销售明码标价规定，国家发改委不久前查处了山西、辽宁、黑龙江、河南和北京（楼盘）等五省市8家房企。各地价格主管部门对违规房企处以总计1000多万元的罚款。被处罚的行为包括没有预售证就开盘、房源不标明价格、没出售的标明已出售等。

而如今，这些处罚措施反而成了开发商的挡箭牌，多家房企被曝故意捂盘惜售。对此，国家发改委日前强调，房企必须严格按国务院办公厅通知和《商品房销售明码标价规定》的要求，在交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或价格手册，一次性公开所有可售房源，明确标示所有可售房源的价格及相关信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采用拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。

开发商坐地起价

据悉，中建地产在京多个在售项目涉嫌捂盘。尤其是其在北京的中建国际城、国际港等项目均存在销售迟滞、涨价等问题。位于北京大兴的中建国际港，2009年12月拿地，项目共计41万平方米的销售面积，却只在2011年5月象征性地销售两栋楼，大约5万平方米，此后至今整整两年都没再开盘。

小胡追中建国际城的盘已有一年多时间，期间小胡还在考虑15000元的价位是否合适时，房价已涨到了19000元，“房子户型不错，差不多是所看房源里最好的。”小胡告诉记者，他一趟趟的跑去办卡，交定金保证金的，可等到开盘却傻了眼，号都摇完了，想要的房子泡了汤。小胡表示：怎么摇的号没有确切消息，但很多人排号，销售人员都参与了摇号和倒号，前两天还有销售联系我说手里有号。小胡告诉记者，那位销售人员跟他开口一个号就要5万元，好在小胡已在别处买了房子。当记者问小胡若没买其它房子，会否考虑这个楼盘时，小胡表示有可能。

据了解，自2012年9月至今，中建国际城售价从13000元每平方米涨到19000元每平方米，每平方米高出周边房价均价4000元。有购房者抱怨，开发商随便坐地起价，交房日期也从2014年6月之前推迟到了2014年底。

“地产商之所以坐地起价，主要是营造一个恐慌心理。”我爱我家副总裁胡景晖认为，从开发商角度讲，之所以敢把开盘价定的较高或者将二期、三期价格定的较高，主要是目前市场存有恐慌心态，各方面声音较多，市场预期并不明朗，再加上目前明显存在的一些捂盘惜售或人为放慢销售节奏的状况，北京原定三月份有38个楼盘入市，事实上现在新开的也就一两个。

为防止开发商“捂盘惜售”，2010年2月底开始实施的“京十一条”明确规定，取得预售许可证后，开发商必须在三天内一次性公开全部房源。房地产专家韩世同认为，对“捂盘惜售”的概念模糊导致地产商有恃无恐。

楼盘建好不入市

玺源台是一个位于北京三环以里二环以外的新建楼盘。据了解，其二期的3、4、5号楼都已基本建好，共有400多套房源。

“早就可以卖了，但现在还没有领到预售证。前一阵通知说要七、八月份开盘，但刚又接到通知说可能会推迟，具体什么时候还不好说。很多开发商现在就想等一等，时间拖得越长，可能卖价会越好。”楼盘售楼部销售人员说。

数据显示，与2012年9月相比，一线城市商品房库存去化周期在全面下降，北京已从2012年9月的11个月下降到5月的6.1个月；上海（楼盘）已从16.4个月下降到5月的10.2个月；广州（楼盘）已从8.6个月下降到5月份的5.9个月；深圳（楼盘）已从9.6个月下降到5月的7.4个月。

相关政府部门人士指出，在不少一线城市，个别企业对价格预期过高，甚至有极少数企业不顾市场实际，故意虚报高价，申报价格明显高于当前市场成交均价。由于严格的价格管控政策，部分项目因价格过高暂未拿到预售证。

“自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的贷款，3个亿的资金就能撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。”暨南大学教授胡刚说。

开发商底气源自哪里

链家地产统计数据显示，5月北京商品住宅成交量环比4月上涨6.2%，商品住宅成交均价环比上涨9.9%。链家地产市场研究部张旭认为，2013年以来期房总供应与前两年供应水平基本相当，但是与旺盛的需求相比，供需矛盾突出，供应不足使得库存进入消化阶段。

令人疑惑的是，市场需求如此旺盛，加之多轮调控政策层层加码，却不见开发商出货变现，反而捂盘惜售，更有资金频频打造“地王”。开发商豪赌政策底气从何而来？

“城镇化进程加速推进的预期增强，一方面会使房地产数量增加，另一方面随着地铁、医院等配套的完善，楼盘质量也会进一步提升，由于认为后市看涨，开发商会使出浑身解数达到利益最大化。”业内人士表示，部分区域土地供应紧张也成了开发商看涨的理由。《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》显示，三环内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。有专家指出，土地大量供应，本意是要加大商品房的供应，调节市场供给。然而现在部分开发商捂盘惜售，建好的房子却未如期入市，反而造成了短期市场供应紧张，阶段性房价上涨。

对此，主管部门正积极推进价格指导工作，北京市住建委表示，前期报价虚高项目主动调价，此前因定价过高暂未获批的20多个积压项目，近期已有半数主动调至合理水平，不少项目近期已实际供应。

专家认为，调控政策还需多管齐下。国家应该在交易程序上完善调控政策，要明确规定具备预售条件的楼盘必须要申请预售证，已经领取预售证的楼盘必须在法定期限内开盘，建好的楼盘应当要求一次性放盘，同时对违反这些规定的开发商进行重罚，这样才能逼迫实际上已经建好的楼盘顺利入市。（中华工商时报）

开发商再次捂盘惜售 底气或源于看好楼市走高

最近，部分一线城市又见捂盘惜售现象。原本用来控制开发商随意涨价的商品房预售证反而成为开发商拖延入市的“挡箭牌”。一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘，更有甚者故意拖延工期推迟开盘时间。

一边是主管部门出招调控房价，一边是开发商“见招拆招”捂盘惜售。开发商豪赌调控政策的底气从何而来?

开发商建好楼盘不入市

北京市三环以里二环以外的某一新建楼盘，工地上的建筑工人告诉记者，二期的3、4、5号楼都已经基本建好了，共有400多套房子。

“早就可以卖了，但现在还没有领预售证，以前有的项目连坑都没挖就开始卖了。前一阵接到通知说要七八月份开盘，但刚刚又接到通知说可能会推迟，具体什么时候还不好说。很多开发商现在就想等一等，时间拖得越长，可能卖价会越好。”楼盘售楼部的销售人员说。

该楼盘售楼处的销售人员解释说，这个楼盘的一期是2012年8月开盘，毛坯房价格在4.5万元/平方米，而现在周边的二手房都涨到5万元了，附近一楼盘2012年年底开盘，开盘均价已经涨到了6.3万元。“我们的二期开盘价估计得6.5万左右，但是这个价格不一定能够得到政府的认可。”

业内人士认为，不少一线城市目前商品房供应紧张的局面已经开始显现，其原因除了刚需的释放之外，很重要的一个原因是大量新建楼盘由于没有领取预售证无法入市而造成市场短期供需矛盾。

有数据显示，跟2012年9月相比，一线城市商品房库存去化周期全面下降，北京已经从2012年9月的11个月下降到5月的6.1个月;上海已经从16.4个月下降到5月的10.2个月;广州已经从8.6个月下降到5月份的5.9个月;深圳已经从9.6个月下降到5月的7.4个月。

有关政府部门人士指出，在不少一线城市，个别企业对价格预期过高，甚至有极少数企业不顾市场实际，故意虚报高价，申报价格明显高于当前市场成交均价。由于严格的价格管控政策，部分项目因价格过高暂未拿到预售证。

“国五条刚出台不久，等过段时间政策松一些再开盘也好。”广州一位房地产开发商说：“不急在这一时开盘，过几个月调控政策又得变，不信的话，赌一赌，拖延得时间越长卖价越好。”

底气源于看好楼市走高

统计数据显示，5月北京商品住宅成交量环比4月上涨6.2%，商品住宅成交均价环比上涨9.9%。业内人士认为，2013年以来期房总供应与前两年供应水平基本相当，但是与旺盛的需求相比，供需矛盾突出，供应不足使得库存进入消化阶段。

令人疑惑的是，市场需求如此旺盛，加之多轮调控政策层层加码，却不见开发商出货变现，反而捂盘惜售，更有资金频频打造“地王”。开发商豪赌政策底气从何而来?

“自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款，3个亿的资金就可以撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但是目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。”暨南大学教授胡刚说，自有资金超过40%，开发商才会有降价出货的压力。

此外统计数据也印证了开发商资金面宽松，开发商自筹资金占企业资金来源的比例已经从2012年第三季度的41.7%下降到了现在的36.8%。

“城镇化进程加速推进的预期增强，一方面会使得房地产数量增加，另一方面随着地铁、医院等配套的完善，房地产质量也会进一步提升，开发商对房地产后市看涨，因而也会使出浑身解数达到利益最大化。”业内人士说。

部分区域土地供应紧张也成了开发商看涨的理由。《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》显示，三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环以内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

专家指出，房地产商豪赌政策实际上也冒着巨大的风险，一来房地产市场存在巨大泡沫，未来房价走势并不十分明朗;二来，国家调控房价的决心没有丝毫改变，一旦持续严厉调控房地产，开发商很可能面临资金链断裂的风险。

调控急需增强针对性

新“国五条”明确规定，增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

有专家指出，土地大量供应，本意是要加大商品房的供应，调节市场供给。然而现在部分开发商捂盘惜售，建好的房子却未能如期入市，反而造成了短期市场供应紧张，阶段性房价上涨。

对此，主管部门正积极推进价格指导工作，北京市住建委表示，前期报价虚高项目主动调价，此前因定价过高暂未批的20多个积压项目，近期已有半数主动调至合理水平，不少项目近期已经实际形成供应。

专家认为，调控政策还需“多管齐下”。国家应该在交易程序上完善调控政策，要明确规定具备预售条件的楼盘必须要申请预售证，已经领取预售证的楼盘必须在法定期限内开盘，建好的一个楼盘应当要求一次性放盘，同时对违反这些规定的开发商进行重罚，这样才能逼迫实际上已经建好的楼盘顺利入市以增加供应。（中新社）

“有的开发商会采取种种借口拖延房地产工程建设，有的甚至依靠土地升值囤地赚钱，必要的时候可以推出限制房地产利润率的调控措施等。”业内人士表示，以前的调控主要针对买方，“限价令”则是少有的针对卖方的调控手段，调控措施还可以进一步加强。