业内人士建议优选大型信托公司的大城市项目

　　自从近期黄金遭遇罕见七连跌以来，寻求稳定回报的大额资金客户开始将目光转向了信托产品，而其中房地产信托由于抵押物充足、预期年化收益率高于同类品种而受到国内外市场投资者的追捧。

　　近日，有外媒报道称，今年迄今为止，除日本外的亚太地区房地产信托基金（REIT）发行规模较去年同期增长逾3倍，达到43.3亿美元，在国外市场REIT渐成为引人注目的资产类别。这种情况在中国也不例外，主要体现为房地产信托产品的热销以及收益率在固定收益投资领域所表现出的优势。

　　根据中国信托业协会公布的数据，今年第一季度，房地产信托余额7701.79亿元，累计新增规模达1532.17亿元，同比增长12.18%。

　　到期收益远高于同类产品

　　根据金牛理财网的统计，在上周到期清算的75只集合信托产品中，房地产信托实现的平均到期收益率高达11.5%，远高于其他同类集合信托产品。相比之下，在到期清算的集合信托产品中，基础设施信托、金融信托以及工商企业信托的平均到期收益率分别为10.95%、8.5%和7.05%。

　　“随着楼市的回暖，房地产企业可承受的融资成本较高，因此这类产品的预期到期收益率也相对高于其他品种。”某理财公司的销售人员对记者表示。

　　在这种情况下，相较于“跌跌不休”的黄金市场，被设计成固定收益率产品的房地产信托受到不少高净值客户的青睐，成为超越黄金的稳妥投资渠道。

　　用益信托工作室首席分析师李旸对记者表示：“现在大家都没有好的投资渠道，而由于固定收益类的集合信托产品相对安全，出现的兑付危机很少对大额资金有很大的吸引力。”

　　一位信托销售经理指出，现在有很多资金等了一个多月都买不到好的产品。他向记者介绍称，其公司本月开放募集的一款房地产项目，预期年化收益率在10%~10.8%之间，预计募集规模为1亿元，而有认购意向的资金已达到1.9亿元，也就是说，“这个项目有9000万元的资金都买不到”。在这种情况下，房地产信托项目的“被秒杀”现象已经很常见。

　　不动产抵押可保障本金

　　据机构测算，第二季度房地产信托的兑付规模或达到1247.6亿元，兑付压力较大。

　　但是，某大型信托公司华南地区的负责人对记者表示，其很多客户都“点名要房地产信托，因为觉得这种产品最安全”。他指出，政府融资平台或股权类的信托产品都出现过兑付问题，但房地产信托虽然出现过融资方无法偿还本息的风险事件，但“没有出现过很严重的问题”。

　　据记者了解，虽然自去年以来，不少房地产信托项目出现过风险，比如中融的青岛凯悦项目、安信信托“泰宇花苑”项目和“昆山纯高”项目、中信“舒斯贝尔”项目等，都因融资方出事儿不得不走向诉讼拍卖流程。

　　但是对于购买固定收益率的投资者来说，并未遭受实质性损失。分析人士指出，这是因为房地产项目大多都有不动产作为抵押，而且质押率低，随着土地的不断升值，因此投资者的本金一般都较有保障。

　　投资建议：大型信托公司的大城市项目更有保障

　　普益财富研究员方瑞对记者表示，总体来看，房地产信托通常设有抵押、质押等风控措施，且抵/质押率一般低于50%，同时目前房地产市场的销量和价格仍然处于稳步上升态势，所以房地产信托目前来看整体上较为安全，但不排除个别项目存在一定风险。

　　分析人士指出，一旦融资方难以偿还本息，信托公司的风险处置能力和房地产项目抵押物的地理位置就至关重要。“大城市的房地产项目基本不愁卖，但三四线城市的项目就难卖一些。”一位信托公司人士指出。

　　上述信托公司销售经理指出，现在房地产信托都在尽量保证刚性兑付，但一些小的信托公司由于自有资金少，若信托项目出现风险也可能没有能力兜底。另一方面，对于房地产项目本身来说，地理位置很关键。

　　“地理位置要好， 不好的话，万一需要拍卖都没有资金愿意接盘。”他说。

　　新时代证券的行业分析师袁建明指出，信托公司风险处置措施通常包括借新还旧或展期，资产管理公司、房地产基金或其他信托公司接盘，司法拍卖抵押物与自有资金接盘，在监管层提倡市场机制化解兑付危机背景下资产管理公司接盘预计会成为主要趋势。