今年以来，由于刚需一族频频出手，限购之下的楼市成交明显走旺。记者采访发现，对于当下占据楼市成交主流的首次置业者来说，许多人对各类优惠政策并不熟悉，对于自住型购房的整个过程预算也缺乏了解，导致常常在预算超支后面临被动的局面。

　　业内人士介绍，例如中档装修的费用，一般需要预留购房款的10%左右。而严重依赖贷款的刚需，在买房之前也应当对自己的信用状况、还贷能力以及可能出现的意外情况做好心理和资金上的准备。“可以说买房置业是个系统工程，绝不是选套房子付个首付款就没事了。”

　　【案例】

　　不知政策优惠面临现金流“危机”

　　广州白领小刘最近有点懊恼。

　　今年初，小刘在广州市区买了一套的二手房。由于面积不到40平米，虽然单价接近2万元/平米，总价算下也才60多万。小刘没有想太多，做了40多万的公积金贷款，按照三成首付20多万元的代价拿下了这套小户型。

　　眼下，小刘正忙着装修房子。令他没想到的是，装修竟然是那么花钱的一件事儿，一不小心就超预算了。“原来打算就花个两三万随便弄一下，谁知道真装修起来哪儿哪儿都要钱，现在估计装修完了六万都不止。”

　　当初买房的时候，小刘手头的存款也就20万元不到，为了凑首付还跟亲戚朋友借了几万元。随着装修项目一个个完成，他发现手头现金流变得非常紧张。前几天，他恰好看到报纸上报道，说广州公积金中心的负责人“重审”，首套房90平米以下的纯公积金贷款可以申请两成首付。

　　“我给之前帮我申请贷款的按揭公司打了个电话，那边说这个政策一直都有，确实可以操作。”小刘说，虽然是否真的能申请到两成首付还需要公积金中心的审批，但他分析之后发现，像自己这种情况，不管是房子的位置、楼龄还是本人的信用、收入状况都符合政策规定。

　　“要是当时真申请了两成首付，手上说不定就多了五六万的现金！”小刘遗憾道，目前他的月供大概3000元左右，基本没有压力，如果当初能想到申请两成首付，把首付里的那五六万现金换成贷款，自己就不会像现在这么狼狈了。“欠了一屁股债不说，还过上了等发工资才能开锅的日子，烦死了。”

　　广州市民王小姐和小刘的情况不太一样，但也陷入了预算超支的尴尬。

　　王小姐和相恋数年的男友计划今年完婚，婚礼已经确定在年中。由于婚期将近，男友又在外地工作，王小姐购买婚房的过程多少有些匆忙。“五一”小长假期间，她花150万元买下了滨江东一套60多平米的小两房，首付45万元左右。

　　让王小姐意外的是，前几天按揭公司突然通知她，银行对这套房子出具的评估价为160.4万元，比实际的成交价足足多了10万元。“实在是没想到，按揭公司当时说一般评估价都会比实际成交价更低的。”王小姐说。

　　眼下，王小姐心情可谓是喜忧参半。一方面，成交价低过评估价让王小姐觉得捡了个便宜，挺开心的；另一方面，她却也面临着因为评估价超预期带来的税费增加。由于这套二手房的房产证还没过五年，在1个点个人所得税，1个点契税之外还要交5.6个点的营业税，总共要交7.6%的税费，算下来多花了近1万元。

　　“本来按照评估价贷款还可以多贷一点的，结果现在首付没少给，税费倒是多交了。”王小姐郁闷地说，由于赶婚期，重新申请贷款的话一个流程下来肯定来不及，自己只好认了。“虽然1万元不多，但是我原来装修和结婚的预算就很紧张，这样一来真的还蛮被动的。”

　　【市场】

　　近期广州楼市成交迎来“小阳春”

　　“五一”小黄金周，各地楼市成交表现抢眼。以广州为例，“五一”期间一手房网签量价齐升。据阳光家缘数据监控显示，“五一”三天网签492套，同比涨幅20.59%，网签均价11420元/平方米，同比涨6.70%。

　　在“以价换量”的基调延续下，“五一”楼市涌现不少降价楼盘，部分楼盘开盘价更是大幅低于市场预期，迅速点燃许多买家的购房热情，甚至重现排队选房的盛况。

　　例如关注度最高的楼盘海珠区罗马家园，产品是最受刚需欢迎的40多到90多平方米的单间至三房，该楼盘在开样板房之初的报价是2.2万-2.3万元/平方米，即使在一二手联动刚刚开始的阶段，中介对外口径仍是1.9万元/平方米起，但最终开盘价为1.6万元/平方米起，均价1.8万元/平方米左右。

　　“1.6万元/平方米的特价单位货量少，当天就卖完了。”代理该楼盘的中原地产一位中介透露，罗马家园这一批的货量一共500多套，此前认筹400多个号，开盘当天竟然一口气卖了200多套。“之后陆陆续续还有很多业主签约，现在剩下的估计不到100套了。”

　　该中介说，此次选择罗马家园的购房者绝大多数都是首次置业的年轻人，而价格低于预期正是促使他们下手的最主要原因。“我有个成交的客户就是在轻纺城做生意的，也就二十三四岁，和他的亲戚一人买了一套，92平方米的三房，单价1.7万/平方米左右，他说觉得很便宜了。”

　　据了解，除了罗马家园，“五一”小长假期间南沙的中惠璧珑湾、萝岗的科城山庄二期、番禺的城南源著、金沙洲的金名都等低价开盘的代表市场表现都颇为不俗。显示出开发商低价走量已经初步获得了市场的认可。

　　有中介业内人士透露，历年4-6月，楼市都有一波“小阳春”行情，业内称作“爆数月”（意为大量成交，中介可以大量有佣金收入）。但而相比去年同期，今年的成交明显要强很多。“包括二手房也是，相比去年还是松了很多，虽然报价没怎么降，但有心买的话很多业主都愿意让价了。”

　　相比住宅市场成交量逐渐走高，去年曾火爆一时的商铺销售则清淡了很多。据记者从多家中介了解到，目前不少开发商要在六七月年中还贷期前回笼资金，都在对商铺类产品进行清货，价位比去年下降20%-50%之间，但销售起色不大。“商铺市场已经比较饱和，客户比去年理智很多了。我们代理的很多商铺相比住宅还是要难卖很多，100套里成交的也就几套。”

　　【分析】

　　“降准”为楼市“刺激刚需”创造条件

　　5月11日，中国人民银行公告称将从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是近三年以来存款准备金率的第三次下调，距离上一次（2012年2月24日）仅两个多月时间。

　　本次存准率下调后，大型金融机构存款准备金率降了20.00%，中小金融机构也降了16.50%，验证了自2011年12月5日时已经进入存准率下调的周期通道。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从房地产行业角度来说，“去投资化”的常态化楼市调控政策取得明显的成效，全国各大城市房价全部停涨，部分城市房地产市场价格出现一定程度回调，投资性投机性需求基本上被挤出房地产市场，房地产市场调控取得一定成效也为“降准”提供了基础的市场环境。

　　“‘降准’之后更有利于首套房自住需求置业者入市。”张宏伟认为，当前，工商银行等个别银行之所以收紧首套房贷款，将首套房贷款利率回归基准，一定程度上也和当前整体市场的信贷额度有一定的关系。“降准”之后，各银行会拥有更多的信贷额度，对于“刺激刚需”的“差别化”信贷政策继续执行提供了政策及实际的信贷额度支持。

　　张宏伟分析，对于开发企业来讲，由于调控政策仍然偏向“去投资化”，开发企业短期内仍然不会从“降准”之后获得融资的直接便利。开发企业的资金链较为紧张的状况不可能因为本次“降准”而改观，只能想方设法继续关注首套房的“自住需求”，通过对整体市场调控政策趋势来把控整个房地产市场的需求，通过“自住需求”来完成企业资金回笼，在相对艰难的调控环境中实现企业可持续发展。

　　【政策动态】

　　广州重申公积金首付两成政策

　　“部分人可能误解认为公积金贷款首付比例参照商业贷款最低只能三成。”5月5日，在庆祝广州建立住房公积金制度二十周年的政策宣传和业务咨询活动上，广州住房公积金管理中心相关负责人表示，目前广州住房公积金贷款政策没有变化。

　　据介绍，在4月楼市成交回升期，广州公积金贷款的月申请个案达到约3000宗，比春节前后激增近两倍，每天至少有60～70宗贷款购房申请。但在申请时，有不少市民都以为公积金贷款首付比例最低也只能是三成

　　事实上，按照住建部政策规定，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买经济适用住房的家庭，首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

　　“目前公积金贷款可申请两成首付。在近期批出的个案中，首付两成的比例就占到约一成。”该负责人透露，近期公积金中心和经办银行加强了沟通协调，公积金贷款在初审阶段的时间有所提速，一般申请一个月左右就可以放款。

　　对于外界普遍关心的公积金贷款额度问题，该负责人也明确表示，目前广州暂时没有调高贷款额度的计划，使用公积金贷款购房，个人申请贷款最高额度为50万元，夫妻双方申请贷款额度最高为80万元。

　　提高公积金限额举措频频

　　此前，在各地调低首套房商贷利率的同时，二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策也悄然回归市场。

　　例如二线城市的典型代表武汉，近日出台公积金新政策规定，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。

　　有业内人士计算，若单方缴存者购买一套单价为8000元、面积为90平方米的商品房，最多能贷款57万元，首付款只需支付两成就可以“轻松”购房。

　　江西南昌日前也对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此项调整已从4月1日起执行。

　　此外，近期上调公积金贷款额度的城市还有沈阳、山东滨州、蚌埠、克拉玛依、呼和浩特、郑州和信阳等诸多二、三线城市，调整额度均在15%至25%之间。有分析认为，目前全国住房公积金缴存余额已超过2万亿元，在满足正常提取、贷款并留足备付准备金的情况下，初步估算结余资金超过4000亿元。住房公积金沉淀资金数额巨大是多地集中上调公积金贷款上限的原因之一。

　　虽然近期调整公积金贷款政策的城市均集中在二、三线城市，而北京、上海等一线城市未有任何动作。但是，许多公积金管理人士认为，未来将有更多城市调整公积金政策。