【新闻背景】

　　日前，扬州出台规定，对个人新购买的成品住房，给予房款4‰—6‰不等的奖励。扬州方面称，政策是为了鼓励市民购买精装修房，推动住宅产业化和建筑节能，但仍然未能平息公众对于此举在于救市的猜测和质疑。

　　一段时间以来，各地陆续调整了一些购房优惠措施。

　　马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助；重庆、杭州对购房者进行补贴；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策、上调可贷款额度；北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准。

　　应该如何看待这些政策？是鼓励刚需，还是托高房价？满足刚需和抑制房价过快增长之间，存在矛盾吗？鼓励刚需和维护调控成果之间的关系，应该如何处理？

　　一 问 政策微调是放松调控吗

　　编辑：近期，各地陆续出台的购房优惠措施，如广州、武汉等调整了公积金的有关规定，被视为刺激刚需。如何评价这些措施？

　　李刚：有媒体称，广州调整公积金的有关措施，首套房90平方米以下最低可用两成首付。这是一种误读，广州公积金贷款严格执行住建部政策，目前并无变化，即：对购买首套房且建筑面积在90平方米以下或按规定购买经济适用住房的家庭，首付比例不低于20%；90平方米以上，首付比例不低于30%。

　　王炜：粗略统计，截至目前，全国已有超过30个城市出台了房地产调控的微调政策，大多数体现了“抑制投机、鼓励消费”的特点，优惠政策也主要针对购买第一套房的购房需求。

　　细看这些措施，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策、上调可贷款额度；北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准；芜湖出台购房减税等。

　　成都等松绑限购和芜湖对购房者减税等政策，很快就被叫停了。北京、天津等严格限购的城市，通过调整普通住宅认定标准及减税等措施，减轻了以自住为目的的刚性购房需求的税费负担，政策可以继续执行。

　　由此可以看出，只要限购、限贷不松动，对首套房、自住型需求给予更多支持，政策微调是被认可的。

　　编辑：这些措施，有借机托市的意味吗？

　　王炜：无论出台这些政策的本意如何，在当前房地产调控的关键期、敏感期，都会被公众和媒体解读为借机托市、放松调控。在具体操作时，也的确有放松调控的可能性。

　　一些地方，经济发展长期以来形成对房地产业的过度依赖，使得这场严厉的房地产调控中，政府比房企更快也更深切地感受到切肤之痛。压力之下，确实有放松调控的愿望。即便是限购政策，在一些城市，操作环节也存在漏洞和执行不到位的情况。

　　二 问 严格调控会误伤刚需吗

　　编辑：从近期走势来看，经过几年来的调控，市场中的投资投机型需求被挤干了吗？从成交来看，主要是刚需购房吗？

　　王炜：通过严格的限贷、限购政策，对房地产市场的投资投机型需求起到了明显的抑制作用。尤其是在一线城市，这种效应更加明显。北京市有关部门的官员分析房地产市场时，就指出现在市场的投资和投机性需求基本被挤出。

　　因为商品房天然有投资品的属性，对于投资和投机性需求也应该分开来看。那种买多套房、短期炒房的投机型需求应该坚决抑制，但要挤干楼市的投资型需求是不可能的，也是不必要的。应当通过房产税等措施，引导住房投资从过去短期买卖获利，逐渐转向靠持有、出租获取投资收益，实际上也能引导市场租赁房的供应量增加。

　　李刚：在严厉的限购政策下，投资、投机型需求肯定是受到抑制的，但如果说市场中的投资投机型需求被挤干了，则未必。

　　据了解，很多城市的限购政策中，本地户口的家庭可拥有两套房，外地户口的凭借纳税证明或社保证明可购一套房。不少地方因此出现了倒卖纳税证明或社保证明的现象，有些二手房中介更是离谱地吸纳外地户口客户为“员工”，给他们办纳税证明或劳动关系。从这个状况恐怕可以推测，投资、投机型需求仍然是存在的。

　　编辑：严格的调控措施，会不会影响刚需购房者？特别是一些改善型的购房需求，会不会受到抑制？

　　王炜：显然会。之前调控基本是无差别的打击，并没有有效手段甄别购房需求的类型，只是以套数和户籍这种相对简单的方式。最受抑制的应该是希望以小换大的改善型需求，受限购的影响，几乎无法实现，但这也是刚性需求。

　　三 问 释放刚需会托高房价吗

　　编辑：国家一直明确表示，要满足公众的自住需求。如果刚需集中入市，会不会让正处于下行通道的楼市，重新热闹起来，进而推高房价？

　　王炜：房地产市场是一个“买涨不买跌”的市场，没人会真等到明确的房价触底。

　　各地纷纷出台支持刚需的政策，尤其是今年以来银行的信贷比较宽松，为市场释放了流动性。同时，包括恢复首套房贷利率优惠在内的措施，降低了购房者的购房成本，的确有推动房价反弹的风险。这些政策，对购房者预期的改变巨大。很多持币观望的购房者，会担心房价反弹而着急入市，从而推高房价。

　　事实上，支持刚需的政策出台，让房价止住了大跌的势头。在北京市场上，涨价项目主要还是以前大跌的项目。这表明，有了成交量，资金压力缓解了，就可以逐渐开始上调价格。

　　编辑：这会不会影响目前已经取得的房地产调控效果？鼓励刚需和维护调控成果之间的关系，应该如何处理？

　　李刚：各地调控，大多是限购和限价两种手段。限购的城市，已将炒房客排除在外，即使刚需能够推动商品房销售价格，推动也有限，不太可能激起市场大的波澜；但对于一些限价的城市，或者没有采取房地产调控政策的城市，则需要谨慎，因为政策本身就没有厘清市场上的投机行为。

　　一些实行限购的城市，在不影响调控大局的情况下，鼓励刚需并无妨害，但这种鼓励也非无节制无底线。如果有些地方政府打着“鼓励刚需”的旗号，行给房地产市场“输血”之实，目的在于激活房地产市场和土地交易市场，则需严格禁止。

　　王炜：我们现在所说的“刚需”，会不会客观上带来房地产市场的繁荣，取决于各地方政府给予房地产市场的暗示、市场的走向、楼盘的升值前景等。在政策严厉、市场走向不确定的情况下，这种刚需不大容易释放。只要限购、限贷的大原则不变，房价大幅反弹的基础就不存在。