近期，释放新一轮刺激“刚需”入市政策储备的消息引起了不小反响。尽管该储备政策主要针对首套房优惠政策的常态化、制度化，最终目的是建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制，但还是引起了相关人士和机构的担忧，投资性需求会不会借道政策优惠登堂入室，房价会不会因为刺激政策的实施而再次上涨？

　　上述诸多担忧不无道理，2008年底刺激“刚需”的政策确实引发了投资性需求的膨胀和房价的报复性反弹，问题的关键是如何界定“刚需”刺激政策的覆盖范围。事实上，不管是研究鼓励“刚需”的刺激政策，还是研究鼓励非投资投机住房消费的刺激政策，不外乎在首次购房需求和改善性购房需求中做文章。

　　首次购房需求毫无疑问应当获得政策支持，关键是此前被限购、限贷所冻结的部分改善性需求是否应该被纳入此次刺激政策的范畴。按道理讲，住房需求必然会随着收入增加和生活质量提升而不断升级，新房换旧房、大房换小房和为父母购房、为子女买学位房、为生活休闲和旅游度假购房等等改善性需求将不断增长，这些都应属于“刚需”或非投资投机性住房消费。但是，投资性需求和改善性需求在购房时是难以区分的，只能在购买后房屋的具体用途上区分，即自住还是出租或出售以寻求短期或长期的增值收益。即便属于改善性需求的，也可能会由于随后的出售或出租行为而有意或无意地转变成投资或投机性需求。因此，我们无法在购房资格或优惠准入的环节区分改善性需求和投资性需求，问题的关键是控制房价上涨预期导致的投资欲望。目前，主要城市房价尽管有所回调但降幅非常有限，动态看处于2009年以来快速上涨后的高位平稳阶段，在未来一段时期内，房价再次上涨的驱动力和反弹的压力依旧存在，改善性需求确实需要支持但目前还不具备条件。如果将改善性需求也纳入此次政策优惠覆盖的范畴，2009-2010年投资性购房盛宴和房价报复性反弹的一幕将会又一次上演。

　　好在管理层对这一问题的认识还是比较清楚的，这也是为何佛山、芜湖、上海等地政策松绑无一例外地被叫停的原因。这些城市出台的政策在事实上存在着偷换或模糊概念的行为，尽管在表现形式上无一例外地打着鼓励“刚需”或非投资投机性购房的幌子，实质上却无法或无意控制投资投机等非合理需求的卷土重来。因此，此轮刺激“刚需”入市的政策只能针对首次购房人群，而不会将改善性需求纳入，这也就不难理解为何近期部分城市首套房按揭贷款利率下调、首套房公积金贷款额度提高、普通住房标准提高等针对首套房购买优惠的行为并未被质疑和叫停。

　　另外，部分人士认为调控再继续下去会伤及经济。房地产行业内生于宏观经济不假，销售下滑和价格回调会经由开发商景气预期、拿地、新开工而影响到开发投资的增长，进而拖累全社会固定资产总投资增长。去年以来，我国房地产开发投资保持在30%左右的增速，今年一季度仍旧保持在24%的高水平上，并没有出现所谓的“断崖式”下滑。究其原因，一方面在于中西部、三四线城市房地产市场依旧处于较快发展阶段，另一方面在于今年在建和新开工保障房总量达到近1700万套，相当于2011年房地产在建总规模的1/4。房地产市场下滑对经济影响非常有限，这是当前我国房地产市场整体形势与2008年金融危机爆发时的最大不同。因此，也就不存在借刺激“刚需”来挽救经济的需要，更何况今年国家已经主动调低了经济增长目标。

　　针对首套房的优惠也并不会引发投资性需求反弹和房价上涨。首套房在购房资格准入上的边界非常清楚，准入监管的难度和成本很小，不会像改善性需求那样无法在实际购房行为上厘清与投资性需求的区别。限购、限贷政策执行一年有余比较成熟并将继续执行，包括投资性需求在内的非合理需求基本被抑制。只要投机投资性需求被控制，房价就难以出现实质性的反弹。

　　另外，首次购房者占主体的市场微观结构下，需求价格弹性显著为负，即需求与房价反向变动，这不同于投资性需求主导下需求与房价正向变动。目前，首套房购置成本仍旧相对较高，不管是房价水平，还是按揭贷款利率和税费负担，均处于历史最高水平或近几年的高位，以自住需求为主体的市场还不稳定。因此，针对首套房优惠政策的常态化和制度化，有利于巩固自住需求为主体的市场，有利于住房市场向民生化方向的发展。

　　(深圳市房地产研究中心 李宇嘉)