发展商新一轮“以价换量”“五一”或将杀到

如果2011年的楼市是乌云密布的天空，几乎没有一点好消息，那么2012年第一季度的楼市则是乌云中终于渗出了一点阳光，虽然前途依旧未卜依旧不容乐观。2012年伊始，中央依旧定了坚持房地产调控不动摇的政策。但是，在不动摇中毕竟有了促进房价合理回归，有了差异化信贷这些局部的放松。于是，年前积累的刚需大量入市，各地楼市纷纷出现小阳春。那些急于消化库存的楼盘也开始拼跌，从局部来看，楼市还是打到部分购房者的心理价位的。

虽然言楼市整体回暖尚早，虽然市场状况依旧不明朗，但是，在经历了像冰点一样的2011年尾声后，我们还是感到一丝丝春天的暖意的。

去库存化

2012年的楼市从库存开始说起，因为那是号称史上最严厉调控的2011年后遗留下来的现实。

珠海方面，几大地产代理公司发布的年报都显示，2012年将面市的库存将超过500万平方米。以2011年珠海楼市销售220万平方米的销售速度算，这个数字要两年才能消化地完。

业内人士认为，房地产滚动开发的特殊性，使得它不可能像快销品一样随时停止生产，也不可能无限期地捂盘观望。因此，未来房地产市场的存销比会越来越大。这种现状会逼得开发商不得不降价促销以求快速出货。

小阳春

春节过后，各地楼市纷纷出现小阳春。一方面，看房人数明显增加，另一方面，销售数据也逐月上升。珠海楼市同样在一季度处于上升趋势，珠海网签数据显示，一季度每月网签数分别为231、253、364套。

然而，不少业内人士也指出，春节后的小阳春只是假象。一方面因为二三月份数据与去年年底相比仍处于下滑趋势(去年11月份的网签数为342套)。另一方面，市场上卖得好的只是部分降价促销，且因面积较小而总价较低的楼盘。

然而，部分楼盘以价换量取得了不俗的效果，毕竟为整体市场树立了指南。4月份，市场迎来一轮推房小高潮。合富辉煌市场报告预测，四月份将有大约10个项目推出市场。在五一节前关键的促销节点上，新一轮的以价换量到来的可能性极大。

首套房利率

2月7日，央行的工作会议发出微调信贷支持首套房政策后，多地陆续下调了首套房贷利率。搜狐焦点网的抽样调查显示，截至4月18日，北上广深四大一线城市以及20余个二线城市已经开始出现针对首套房的普遍性房贷优惠，最低为8.5折。

珠海多家银行同样在这段时间下调了首套房贷利率。在去年10月份那轮上调首套房贷利率中，几乎所有银行的首套房贷利率都是上浮5%-10%。而到今年三月份，许多上浮的银行也改为以基准利率执行。

首套房利率松动保护刚需的意图是十分明显的。因为二套房利率基本还维持去年的状况，即首付6成基准利率上浮10%。