市场风向：住宅项目纷纷“变身”

　　发展商抽身转型旅游地产

　　从景观资源来看，三亚楼盘可谓占尽地利，当看到一片清澈碧蓝的大海，还是颇为动心。以无敌一线海景为卖点的楼盘还有位于鹿回头的半山半岛，稍微偏离市区的雅居乐清水湾也以“真正的海”震撼买家。对于来自北国的客人，景观优势确实撩拨了买家心中的那根弦。

　　对于三亚市内大兴旅游地产的现象，当地资深房地产业者向记者透露，这实际上是开发商规避限购的行为。“比如说某开发商在一个限购的地方建个高尔夫球场，球场周边配有酒店或者其他旅游产品，也有商业住宅，但这样的商业住宅就变名了，变为产权酒店或者公寓。”但其实商品住宅的实质没变，只是换了个说法。

　　现在海南颇有实力的发展商都将大量的财力、人力和物力放在对旅游地产项目的开发与经营，在规避限购政策对其利润挤压的同时，各大房企在转型旅游地产的过程中获得了巨大且持续扩张的利润空间，这也让更多的房企奋不顾身地加入转型旅游地产的行列。以雅居乐为例，今年7月5日，雅居乐集团宣布2011年上半年实现合约销售157亿元，其在三亚陵水县的旅游地产项目清水湾，仅今年上半年已为集团贡献了46亿元销售额。

　　限购限外影响：仅在主城区

　　湾区海景楼盘置身“限”外

　　在今年3月5日公布的三亚市限购令细则中，除了与全国各城市类似的“个人购买住房不足5年转手交易的全额征税”以及“贷款购买二套房首付不低于六成”外，其他限购条款要宽松许多。虽然也实施了“限外”，但这种限外仅限于在主城区买房的外地客，换言之，外地买家来三亚买房，只要不在主城区购房，都不受购房限制。而三亚的大多数的热门海景新盘，多半集中在主城区外围板块的一线海景湾区，根本不受限外的影响。

　　与全国许多城市正在实行的房地产限购政策相比，三亚的房地产限购政策也比较宽松，限购范围也仅在主城区，至于主城区如何界定，三亚市住建局工作人员表示，“主城区”一词的区域界定为三亚市区范围，包括三亚市河东区及河西区，其中旅游开发区的一线海景房及三亚市所有产权式酒店都不在限购范围内，旅游开发区包括三亚湾、亚龙湾、海棠[最新消息价格户型点评]湾、红塘湾。

　　从相关部门所回应的“主城区”范围不难看出，圈定范围限购就是为了避免房地产市场受较大打击，“因为旅游开发区中的一线海景房、产权式酒店是目前三亚房地产开发较晚区域，在售项目大多集中在这些地方，尤其是海景楼盘，资源稀缺，价格和优势不言而喻。”

　　譬如陵水县的新兴湾区，几年前仍是一片荒芜的海滩，今日已经吸引如雅居乐、富力、合景泰富、龙光集团、北京顺泽、绿城等开发商蜂拥而至，整个珍珠海岸到处是吊塔和工程车辆穿梭繁忙的景象。目前，陵水珍珠海岸成为东海岸最炙手可热的湾区，并形成高端项目的聚集地，楼价也随着大牌发展商的进驻，顺势上涨。