1、2012年杭州住宅租赁市场状况回顾：需求拉动成交 租金小幅上涨

2、2013年杭州租赁市场状况前瞻：租赁市场向外围扩张

（12月27日 杭州网讯 记者 林娇 通讯员 佟雷）2012年杭州租赁市场的交易量出现大幅上涨，根据我爱我家市场研究中心统计数据表明：同比去年，2012年全年杭州租赁市场总成交量上涨25.15%。而全年全市平均租金价格为2592元/月，同比去年平均租金价格2499元/月增长了3.72％。

1、2012年杭州住宅租赁市场状况回顾

2012年杭州住宅租赁市场整体状况

从图上分析，2012年杭州的租赁市场继续处于上升阶段，即便是9月之后过了传统的旺季，整体成交量也比去年同期普遍增幅在15%以上。在租金方面，伴随着上半年租赁旺季的出现，租金出现了一定幅度的上涨现象，但之后租金持续回落，到年尾时租金已经回到了上半年水平。从全年来看，涨幅仅3.64%，也低于历年水平。考虑到今年杭州总体物价指数CPI预计在2.5%左右，12年租金表现可谓十分平稳。

2012年杭州房屋租赁市场成交量状况

2012年杭州房屋租赁市场总成交量较去年同期上涨了25.15%。成交量的上涨主要与杭州就业需求的大幅增多、来杭求学人群增多、高房价导致的中低收入者住房需求的转换以及今年以来房地产市场因政策迭出而出现的观望情绪有关。

2012年年初开始杭州有一部分由售转租房源以及空置房源的大量入市给杭州市场提供了充足的租赁房源。而在年初的一波成交高潮过后，随着买卖交易市场的回暖，租赁房源成为买卖房源，加剧了市场供需失衡的状况。在6月过后，租赁市场持续火爆，供需比一度高达1：2之多，为近3年来所罕见。而这种高涨的需求背后带来的是市场价格的上涨，而价格的上涨也使得更多的房东乐于将自己的房源推向市场，带动租赁成交量的持续走高。

图表：2010-2012年我爱我家杭州房屋租赁市场供需状况分析（供应量/需求量）

数据来源：我爱我家

我爱我家市场研究中心认为，旺盛的租房需求是导致今年以来租金上涨的主要原因，也是根本原因。随着城市发展，大量的留杭毕业学生和外来务工人员的随之激增，更多的发展机遇吸引了大量的外地人群进杭求学、工作、经商，同时拆迁、装修等临时性住房过渡需求也在不断涌现，面对需求的激增，在整体供需基本平衡的背景下，一些热点区域房源的仍供给仍明显小于需求。

特别是在新增的外来人口中，有超过8成是通过租房来解决住房问题。这也可以从租赁成交量的两个高峰期：春节过后和毕业后暑期的季节特点来判断。两大高峰期分别创立了全年成交量和成交价格的峰值。

2010年杭州住宅租赁市场成交价格状况

图表：2011年-2012年杭州租赁市场租金价格走势

从上表可以看出，杭州租赁市场总体的价格变化趋势基本与去年相同，但随着成交量的大幅增长，也带动了价格的一定程度上扬。不过这种涨幅相比于CPI的增幅，并不夸张，也低于历年水平。

图表：2012年杭州各区域二手房市场租赁价格状况（单位： 元/月）

数据来源：我爱我家

从杭州六大租赁区域租赁市场来看，2010年六大区域的租赁均价达到了2610元/月，与去年同期的价格2516元/月相比上幅了94元/月，增幅为3.73%。从各具体区域来看，各城区租赁价格涨幅普遍不大，以西湖和上城区两个涨幅最为明显的区块为例，租金价格分别上涨4.5%和6.4%。我爱我家市场研究中心指出，经历前几年租金持续上涨，今年租金涨幅放缓也在情理之中。过去的10年，杭州租房市场一直处于稳步上升阶段，但这种上涨最核心的基础除了供需关系，还跟收入水平有切实关系，也就是说租金上涨必须要在收入水平合适的接受范围之后，存在一个所谓的“收入天花板”，租金上涨到一定程度之后速度必然会放缓。

此外，随着外围区域一批新建小区住宅的建成，有效缓解了老城区的租赁供应不足的痼疾，也起到了价格“稳定器”的作用。

2012年杭州房屋租赁市场成交区域状况

从今年杭州租赁市场成交区域分布来看，下城区、西湖区和上城区始终占据了相对较多的成交份额，3个区块的成交占比在整个市场的60%上下。这三个区块属于传统的密集住宅区，有着成熟而方便的配套设施，同时也可以兼顾就业，无疑是租房者的首选。

数据来源：我爱我家

然而，随着市中心租金水平的持续提高。外围区域的交通便利程度得到根本的改善，越来越多的租赁需求也不再只盯着传统市中心板块，以滨江、下沙等典型的新兴热点居住板块，其租赁市场热度也逐渐提高，随之带动了市场中新的承租热点产生。由于其平均租金水平相比市中心相近类型的房源明显较低，而随着地铁、快速公交等交通设施的改进而弱化了位置的劣势，使一批房源成为了上班族的首选。

2012年杭州房屋租赁市场成交户型结构状况

图表：2012年杭州房屋租赁市场交易居室成交量比重状况

数据来源：我爱我家

数据来源：我爱我家

目前，在杭州房屋租赁市场各居室成交比重中多居室房屋成交比重依然最少，占总成交比重的18.9%，而二居室依然以绝对的优势统领整个租赁市场，占到总成交比重的46.88%，较去年同期微降了0.63%，一居室则占到总成交的34.22%。造成这种市场户型结构分布的稳定，主要是因为由于受到了市场中房源供给类型和租赁市场需求特性的双重作用所致。从房源的供给来看，由于杭州的租赁市场多以二居室供应需求较稳，这就使得租赁市场之中的两居室房源供应量十分充足。

从居室的分布分析可以看出，两居室以其实用性强、房源众多而成为广大租房客的首选。不过按照租赁客户人群的特点，一居室从价格、使用价值和私密性上而言都有着得天独厚的优势，其市场占比的稳定性也足够证明这一点。然而随着租金价格的高企，很多租房客普遍采取的办法是“合租”两居室或将两居其中的一间转租的办法，来缓解租金的压力。

在多居室成交中，我爱我家市场研究中心再度提醒众多房东，若想将您的大户型住房租到一个好价钱，务必要注意房间的装修和包养。由于大户型的租房客普遍经济条件较好，对房屋的装修和包养程度要求也相对较高，同时也会很注意对房屋的维护和保持。这种情况，导致了很多相对高档小区中，同样面积装修却有较明显差距的多居室房屋的租赁价格有着巨大的差别。

2012年杭州房屋租赁成交热门小区

图表：杭州2012年租赁热门小区前20名：