政策未必会加码

　　后市也未必会好

　　前天，与一朋友打电话。朋友是一家外来房企的营销总监，旗下正有一个位于大城西的项目要开盘。前些天，楼盘开始接受预约，因为定价合理，结果迎来众多意向客户。朋友和她的团队，对此有些手足无措，来了这么多人，本该说是件好事，但也是种压力，因为他们突然觉得，一期到底该推出多少套房源面向市场，成了个无比艰难的抉择，推多了，因为定价便宜，朋友怕太亏着公司，推少了，又怕后市再次陷入沉寂，今年的销售指标就彻底完不成了。正是在这种焦虑中，朋友病倒了，并且去医院动了个小手术。

　　朋友的举棋不定并不是个孤例，与其他一些圈内朋友聊天，大家也都是一副茫然样，对于房地产后市，谁都看不明白。一些激进点的，趁着这拨稍稍回暖，在老板的全力支持下，赶紧出货走人，这也促成了近段时间疯狂的推盘量以及天量的成交额。保守些的，在卖掉部分房源后，选择了再次观望，希望能从市场蛛丝马迹的变化中，梳理出一条线索，以此来指导自己的销售策略，这也是为什么，一些楼盘在前几期遭遇哄抢的情况下，后续房源却迟迟不再面市，以至于让一些心仪的客户失去耐心。

　　在国内预测楼市的走向，这是件非常吃力不讨好的事情，因为有关经济学的所有经典理论，在国内楼市面前，都会相形见绌，甚至一筹莫展，因为从本质而言，中国楼市并不是一个市场主导的行为，而是行政色彩浓厚的产物，它受制于经济的影响，远不如受制于政策的翻云覆雨。要不然很难解释，中国楼市能高歌猛进10多年，中国楼市能在远离民众收入的背景下单边大幅上扬。同理，在市场一致认为楼市需要大面积下挫之时，楼市还能屹立不倒。

　　从这个角度去观察，只要“限购、限贷”的“双限”政策仍在，楼市的反弹仍是有限，即便有一些“明星盘”，已悄然驶过价格的低点，这也不能简单断言市场的反转，而应该将其理解成，这些楼盘的前期定价过于震撼，现在市场只是给出一些稍微的弥补，而这个弥补的幅度一定不会太大，10%左右已是极限。在这样的大背景下，个人觉得下半年楼市的总体将会呈现一种平衡，单独一个开发商或几个开发商，都不足以打破这种平衡，因此，即便他们想大幅提价，在已经或者正品尝着楼市降价甜头的购房者面前，可能也力不从心，或者说没那份勇气。而只要市场不出现报复性反弹，从政府层面而言，他们是没有更多的动力或理由为政策加码的，尤其是整体经济相对低迷的当下。其实从调控之初，政府就没想过要把房地产行业弄死，他们希望的是房地产行业的整体发展，能吻合自己的期待，或者说能在自己的掌控之中，从某种意义上说，目前房地产市场所呈现的面貌，恰巧是他们最乐意看到的，一方面是房价得到有力的下探调整；另一方面是市场的成交量持续井喷。前者符合普通民众的利益，后者给开发商的发展留出足够的想象空间，如此的“合二为一”，应是调控的最佳成果，政府会傻到去打破这种状态吗？

　　因此，不用去过度解读胡锦涛总书记对楼市的首次表态，这不会是从严的信号；也不用去过度解读天阳置业在多轮叫价过后，最终竞得申花宅地，这不会是市场反转的信号；更不用去过度解读寰宇天下、金色黎明以及一些二手房源的小幅涨价，这也不会是价格狂涨的起点，未来的楼市，其终极趋向，应是上扬，但这种上扬，可能能吻合民众的收入上扬，楼市再也不可能回到一个单边蛮不讲理上扬的年代，但同样也没理由期待它高台跳水，因为房子在国内，从来不只是一个孤立的房子。