杭州楼市的“底部”已经被错过了？

开盘“日光”、买房要排队、排了队也未必买得到房、又有人开始倒卖选房号了，这些景象在目前的杭州楼市中已经不是新闻。当楼市回暖已成既定事实，房价也开始回调，不少一手楼盘价格出现回涨，个别楼盘仅仅两个月单价涨了2000元/平方米；而二手房市场成交均价也普遍上涨，甚至有学区房出现了“天价”成交，买不到一手房转买二手房的购房者还遭遇房东加价……2012年杭州楼市行至此处，人们回头一望，惊叹：已经错过了“底部”！

一手房市场

回调价格、炒号重现、开盘成潮……

种种迹象表明部分板块价格底部已过

“刚刚‘围观’选房回来，终于见识什么叫‘日光盘’。”小张在上周末体验了城西某楼盘开盘选房后感叹道。随着近期楼市成交回暖、刚需和改善型需求释放，部分位置较好、性价比较高的楼盘遭到购房者“争抢”。除了“日光”再现楼市之外，漏夜排队、甚至转卖选房号等非常火爆的行情下才会出现的极端现象也相继出现。

从价格来看，一些热点楼盘的价格也开始略有回调。例如中豪·四季公馆前期降价时其价格曾一度低至8500元/平方米、直逼开发商的成本底线。在经历了火爆售罄后，加之受到一旁昆仑·天籁涨价的影响，上周五四季公馆加推均价回升至10800元/平方米。前后相差两个月，价格却差了大约2000元/平方米。在销售回款增加、资金链压力缓解后，开发商信心明显回升，每周的推盘量也在持续增多。

8月份预计还将出现开盘潮。截至目前，据不完全统计，8月杭城预计有40多个新老楼盘入市。其中，首次亮相的楼盘有15个，分别为新华园、远洋·心里、中天·MCC、广宇·东承府、雍熙山、铂金名筑、恒厚·阳光城、白马山庄、复地·又一城、嘉信·九月印象、馨华园·南湖天下、麒麟山庄、嘉和·银领时代、华瑞·晴庐和科尔·南城嘉园等，其他房源均属于老盘续推。刚需盘仍是主打，但也不乏改善型需求房源及排屋、别墅项目，商业地产也积极入市走量。

从目前情况来看，开发商定价都显得非常谨慎。“我们的项目就要开盘，这期开盘主要是88平方米的两居户型，适合刚需和首次改善型置业，但目前均价待定。”打电话询问开盘情况，经常听到销售员这样的说辞。记者发现，与销售低迷时不同，当前大多数楼盘在开盘前并没有提供具体价格，尤其是郊区项目，绝大多数楼盘都只是以底价示人。

同时，也有不少热点楼盘已经明确新推房源价格将会有所上浮。例如此前开盘均价不到2万元/平方米、供需比例超过了1∶20而遭疯抢的滨江楼盘荣安·望江南明确表示，接下来开盘价将在2.5万元/平方米左右，跳空涨价6000元/平方米。同样，即将推盘的武林府也明显多了几分信心，之前宣称开盘价在4万元/平方米左右的5号楼，昨日记者致电售楼处，销售人员给出的口径已经是“每平方米4万多”。

不得不说，从拿地价、板块房价等因素来看，不少楼盘的价格都属于合理回涨。“此前的畅销使得开发商顺利回笼了部分资金，压力得到缓解后，他们的降价不再如上半年那样迫切。”某业内人士说，一些资金不再那么紧张的开发商可能会选择缓慢出货而不再“降价走量”。依周成交量动辄千套的火爆行情来看，预计接下来房价继续下跌的可能性不大，但是在政策调控持续落实的背景下，未来价格上涨的幅度也是有限的。

二手房市场

成交量同比去年上涨近两倍

各城区二手房成交均价普遍上涨

跟一手房一样，二手房的成交均价也在小幅上涨。据我爱我家统计数据显示，7月杭州二手房市场成交平均价为19780元/平方米，与透明售房网公布的6月二手住宅均价18362元/平方米相比，上升1418元/平方米，环比上升7.7%。

成交放量以来，多个区域的二手房价开始止跌回稳，个别热点区域的二手房价格甚至出现了明显的上涨迹象。一些有好的学区或者有较多一手房低价入市的板块，目前房源已经非常稀缺，价格也逐渐回稳甚至上涨，像滨江和桥西板块。杭州我爱我家市场研究中心的宋文杰举例说，欣盛·东方郡在今年2月份市场不景气的情况下，月度成交均价只有1.6万-1.7万元/平方米，而现在已经上涨至1.8万-1.9万元/平方米，个别房源成交单价甚至更高。一些拥有学区等资源优势的板块价格上涨则更为明显，最近某中介公司成交了一套松木场附近的天价房，因为拥有保俶塔实验小学的优质教育资源优势，一套不到20平方米的小套，竟然卖到单价4万多元的“天价”。对比一下这一带成交均价就会发现价格有多高，安居客数据显示，松木场河东近半年成交均价都在2.5万元-2.7万元/平方米。

7月份杭州二手房市场依旧延续5、6月份以来的持续上涨势头。这使得自去年以来观望至今的不少购房者对房价继续下跌不再抱有希望，恐慌性心态逐渐取代了观望，首次置业的刚性购房需求以及部分改善性购房人群纷纷出手购房。与此同时，贷款利率接连两次下调，对减轻购房者的还贷成本还是起到了一定作用，也更加坚定了购房人群的购房意愿，促使近期成交量上涨。

随着近两三个月来房价的小幅上涨，房价将要反弹的市场预期造成市场恐慌性购房情绪蔓延。透明售房网数据显示，截至7月31日，7月份杭州主城区二手房共签约成交2615套，成交量较6月的2591套增加24套，同比2011年7月882套增加1733套，上升了196.5%，即是去年同期的近3倍。

而且从7月二手房成交面积变化来看，改善型需求的占比也有小幅上扬，与6月26.51%的成交占比相比，7月90-200平方米户型房源成交占比上升至28.11%。随着刚性需求的释放减缓，改善型用户的成交比例开始逐步上升，从近期新建商品房在积极加推小户型的同时，改善户型的成交量也普遍反应较好。

专家分析

大部分板块底部已出现或过去

下半年房价不会大幅上涨，个别板块还有低价入市希望

面对不少人对错过“底部”的慌张，一些业内专家对下半年楼市的分析要更为理性一些，他们认为，想要买房的购房者在下半年仍有出手机会。

双赢机构总经理章惠芳最近写了一篇名为《从“房找人”到“人找房”》的博客，光看题目就知道这半年来杭州楼市供需双方经历了“主客场”转换。“今年初杭州楼市全面降价以来，很明显，主动权一开始是掌握在购房者手中，也就是‘房找人’。由于限购的影响，供求关系发生逆转，开发商销售困难，对购房者的观望吃不准，即便降价也是以“团购”、“存抵”或“交预约金”名义先找人，再根据预约情况择时开盘。直到5月底开始杭州楼市又出现了一些新的变化，5月份众多利好消息的渗透改变了市场心理预期，购房者积极入市，咨询、找房、看房、买房成了很多原本不急迫的购房者近期最重要的事，主动权再度回到开发商手中。”

章惠芳表示，经过上半年这一轮降价热销，大部分板块的“价格底”都已经出现甚至过去，但还有个别板块例如转塘、九堡应该还处于底部位置。“今年上半年很多开发商选择大幅降价甚至‘割肉’也是没办法，攸关生死，还出现了降过头的情况，现在属于补涨。接下来无论是开发商的意愿、动力还是资金都不支持价格再跳水，所以也不能指望他们像上半年这样降价。”章惠芳觉得，下半年特别是第三季度，楼市或许会再次进入观望期，而这次观望的不是购房者，而是开发商，楼市博弈局面或再现，对于未来的定价策略，楼市限购限贷依然存在，不少开发商仍将以平稳趋于灵活的方式为主，以价换量；下半年的成交态势或许会相对均衡，不温不火，价格横向盘整。

持类似观点的还有资深评论员丁建刚。他认为，宏观面上底部已过，但个别板块、楼盘来说，还是有差异，目前一些楼盘涨价还是属于结构性回涨，像桥西、申花等板块认可度高、后续供应量少的板块有条件上涨，而九堡等板块之前没有太多降价动作，所以在大家都补涨的情况下，板块内很多楼盘现在还在降价。“其实用‘底部’一词还没那么绝对，但最坏的时期肯定是过去了，总体来说，杭州市场后续供应还是相当充沛的，个别楼盘还没到底，下半年购房者还是有入市机会。”丁建刚说。