最近几个月，杭州二手楼市渐行渐暖，成交量自从2月中下旬放量之后一直都较为稳定。最近的成交量虽然没有大幅提升，但仍维持在一个相对温和的区间内。从目前的市场情况看，成量份额中刚性需求占比有所下降，改善型需求正在慢慢地进入市场。

    21世纪不动产市场数据显示2012年1月份21世纪不动产成交物业中，首套置业比例高达90%以上。但四月份的数据显示首套购房的比例已经回落至83%，二次购房的比例提升至17%，较1月份提升了7个百分点。

    改善型买房的多了？

    从面积上分析1月份21世纪不动产成交物业中，90平方米以下成交房源占到近7成。而到了4月份90平方米以下的成交物业比例已经下降到51%，几乎比1月份下降20个百分点。

    据杭州我爱我家市场研究中心统计数据显示，今年1-4月份，杭州二手房市场成交客户群中，二次置业者占整体成交在不断上升，从1月的15.79%，上升至4月份的20.71%。

    以大换小开始流行

    小张是杭州我爱我家河东店经纪人，从他的感觉来看，目前这一区域的二手房挂牌量和求购量都有一定的增加。根据杭州我爱我家市场研究中心统计数据显示，4月份朝晖区域的二手房新增房源量较3月相比，增加16.67%。同时从经纪人反馈来看，愿意出售的业主数据也在增加。

    小张介绍说，有一部分客户，原先就居住在朝晖小区，目前置换升级的需求开始慢慢显现。由于朝晖小区年代普遍较早，现在的市场价格在2万元/平方米左右，由于距离市中心较为便捷，一些首次置业的客户多愿意选择这一区域，因此，朝晖小区也曾遇到一房难求的情况。

    而最近，他发现一些业主开始挂出房源，之前犹豫不定的业主，出售意愿也大大增强。而且这部分业主也成为客户，表示希望在出售现有物业后，在朝晖区域附近，购买户型更好、年代更新的房屋。

    究其原因，是这部分业主，随着生活水平的提高，家庭成员的增加，在目前二手房价格有所回落的背景下，打算完成置业升级。通过2房换3房，从50余平方米，置换至70-80平方米，甚至是90-120平方米。而由于朝晖便利的生活条件，因此一些业主还是希望生活在此区域。

    杭州我爱我家莫干山店经纪人小刘也同样表达出这样的感觉。现在在文教区置业第二套房的客户也越来越多，随着适龄子女就学年龄的临近，一些拥有教育资源的房子，开始成为第二套房客户的主要选择，在户型面积上，其要求不高，只要适合居住即可，2居室，户型正。未来购房后，既可自住，也可出租。

    另外，小刘也表示，随着子女的长大，一些原先购买2居室和父母一同居住客户，感觉到生活空间变小，考虑子女也需要有自己独立的学习生活空间，来选择购买第二套住房。

    小刘说，前几天有位姓张的客户想在文一路买一套学区房。张先生大学毕业后在杭州工作，成为新杭州人，几年前结婚时购买了一套2居室的房子，待儿子出生后，退休的父母来杭帮忙照看孩子，眼看着几年过去，孩子再过2年就要上小学了，张先生希望在文一路附近再买一套房子，一方面可以让孩子读上较好学校，另外，今后父母可以帮忙照顾孩子，孩子同时也有自己的生活空间。

    房价下跌刺激改善型购房

    21世纪不动产市场高级分析师周晨表示改善型需求以及在房价下行过程中追求一步到位的客户越来越多。这类客户与刚性需求客户有着本质区别。首先：他们手里已经拥有物业或较充足的现金，可以对房源进行更高层次的挑选。其次：他们的心态不如刚性需求那样急切，他们关注市场，对预期判断表现得更为客观、理性，他们对市场有着自己独特的理解，对时机的把握也显得更为成熟。

    一位刚签署完合同，二次置业的夏先生表示。自己一直想改善一下目前的居住环境（一家三代住在60平方米左右老小区），而前些年楼市比较热、价格也比较高，自己无法承受，所以一直在观望。今年以来楼市退烧明显就打算买一套面积稍微大点的，让自己和老人家住得更舒服一些。“现在房价是回落了一点了，二手房便宜了，有的新房子价格也明显下降，要买一套大房子的总价下降了不少。”他觉得符合自己的心理预期便不再观望，果断入手。夏先生表示人生就这短短几十年，不能老是亏待自己，有能力了就该改善自己和亲人的生活质量，无可厚非。

    周晨判断，如果接下来金融、信贷政策可以进一步放宽或二套房的利率有所松动，相信会有更多的希望改善生活质量的改善型需求入场。

    华邦地产机构分析师张经理认为，一般来说，改善型购房者的经济实力相对更好。由于限购限贷政策的影响，2011年杭州二手房市场大户型成交量明显下滑。如今，随着房价的下行，改善型购房者的资金压力正在减轻，这也冲抵了限购限贷政策带来的压力。

    另一方面，由于成交量的放缓，可供选择的大户型房源也越发丰富，这也成为了吸引改善型购房者入市的另一个原因。当前市场对舒适型住宅一般定义为宽敞三房及三房以上产品，面积较多集中在90-140平方米之间,这基本上也是改善型需求的主要目标。由于此前成交量下滑和挂牌量的不断增加，如今，购房者的选择余地更多了。（今日早报）