购房者告别“纸上谈兵”风险下调

    开发商迎接“买家时代”面临转型

    新盘变成现房，对开发商来说可能是种无奈，“买家时代”的来临，让不少深陷困局的开发商开始思考未来的转型。但对购房者来说，由住宅预售制转为现房销售，将是政策给购房者带来的最大福利之一。

    在楼市还是“卖家时代”的时候，购房者买房往往只能凭借售楼人员的口头介绍和楼书沙盘，最多参观一下其样板房或者样板区，但“实际交付标准”总是千差万别，房子真实的朝向、面积、建筑质量等均一无所知。住宅的品质取决于地段、成本投入和开发商管控水平，具有非标准化的特点；期房购买者根据以往经验，也并不能完全预判住宅的实际品质；待期房交付后难免备感失望，这也是引发业主与开发商纠纷的来源所在，毕竟“纸上购房”不是摸得着看得见的东西。

    而现房即买即住，验房时即可发现存在的问题。准现房则可看到其主体结构已经封顶，买家完全可以到楼盘现场实地体验，大大增强购买的真实感，同时在比较甄别中减少购买期房所造成的风险，包括不能按时交付、建筑规划和设计不符、房产证等一系列问题。最重要的是购买现房可免去期房漫长的等待时间。

    “相比期房，现房更有实实在在的感觉，景观、户型等都一目了然，而且，现在这种行情下，开发商资金紧张，很多开始降价销售，如果是期房很怕今后的标准缩水，比如石材变涂料、精装变毛坯，更危险的是开发商资金链断掉、房子烂尾，现房至少没有这种问题。”很多购房者有着这样的共识。

    因此，对于购房者来说，这是毫无疑问的利好消息，因为产品质量将变得更为直观、配套设施让人一目了然，而更短的交房周期，也可以让原本相对弱势的购房者拥有更高的购房安全系数。从此，买家一生中最重要的大宗消费，不再是一场充满变数的赌博；购房者不用被迫成为半个“房产专家”，也能挑到称心如意的新房；他们也不用一边为开发商垫付两年的利息，一边却承受楼盘降价带来的巨大痛苦。

    但这种“现房时代”的来临，开发商也会面临转型的压力。

    众所周知，房子越早开始卖，对开发商而言，就能减少自筹资金的投入，而预收款和定金一般占到项目开发资金来源的20%-40%左右，楼盘热销时甚至会占到70%-80%左右。这就意味着，如开发商不能在销售期房时及时回笼一定的预收款，就需要靠自身或其他渠道来支撑开发资金。

    所以，开发商的资金链周转成为这其中不得不引起重视的问题。卖准现房或现房相当于开发商一直在掏钱为这套房子支付建筑成本，若资金实力差，一旦资金链断掉，那是苦不堪言。另外就是销售成本高，因为销售周期拉长，资金成本增加。再者，就是购房者买房时候有可能更加挑剔，对于持有期房的客户而言，房价下跌心情难免郁闷，收房过程中的缺点也会被无形扩大；而对于开发商而言，在这种行情下交房其实也是一次巨大的考验。

    在房价上涨的时候，业主们不会对房子的质量问题有多大挑剔，往往房子质量只要过得去就行了，大家都想快点收房。但现在房价下跌了，很多老业主想的不是怎么尽早拿到房子，而是怎么样把房子退掉，因为从签订商品房合同到最终交付之间，还有一段时间，这段时间在行情波动的时候买卖双方很容易发生纠纷，而采用现房销售，则会好很多。

    同时也有业内人士指出，现房销售是房地产业发展的方向和趋势，对开发商的资金和实力要求提高，这将更有利于保证地产行业健康稳定发展。如今不少楼盘为了增加竞争力都推出了更为精致的样板间和园林实景，为的就是用更为真实的产品模板来打动购房者，而准现房或现房如果做得好的话，更能在一定程度上打动消费者，赢得市场。而开发商这种“被迫”的转型，究竟能否长期稳定地发展下去，值得业内人士深思。（杭州日报）