现房时代

    在杭州谈及买房，很多购房者都是面对一纸楼书，在售楼小姐滔滔不绝的游说后，站在沙盘边上贸然下单，然而售楼部外面的工地可能连地基都没有打好。等到期房过几年交付，小区规划、房屋结构等这样那样的问题徒增，业主与开发商之间的矛盾变得不可开交，而“以购房合同为准，以交付现状为准”的规定又让不少业主“哑巴吃黄连，有苦说不出”。甚至，运道不好的人还得面对烂尾楼的摊子无疾而终，这都是预售的期房惹的祸。

    当楼市还处在“买房如买菜”的时代，现房准现房销售对于购房者来说无疑是南柯一梦。然而，伴随着调控的步步深入，市场下行趋势自不必说，杭州可售商品房存量也明晃晃的开启了9字头。超过9万套的存量房加之“龟速”的去化率，让大批卡在结点上的楼盘被迫进入现房准现房的销售状态。

    随着工程进度的推进，前几年杭州楼市推出的大批新房源目前已陆陆续续接近交房期，可以说2012年杭州楼市即将迎来一波又一波的交付潮。政策调控重压之下，不少在售新盘去化速度减缓，销售压力陡增，开发商在各类规章制度的约束和缓慢的销售速度这两者的夹击之下，不得不迎来了一个“现房时代”。

    据记者粗略估计，到今年年底杭州七区将近有70多个楼盘陆续交付，其中不少新盘有大量现房或是准现房进行出售。某门户网站做的一项调查显示，逾9成网友倾向购买现房。对于购房者来说，政策敏感和行情动荡时期，购买现房的风险相对更小，看得见摸得着的房子选择起来也比较放心。

    对开发商来说，现房时代则是最严峻的考验。它会让原本捉襟见肘的资金链绷得更紧，让空手套白狼式的资本游戏难以故伎重演，让偷工减料、品质低劣的无良开发商无处遁形。对于他们来说，销售减缓的态势之下，自身品质和品牌显得更为重要，尤其是在一年一度的房交会之前，进入“现房时代”如何转型，也成为其当下不得不面对的议题。

    可售商品房库存量创新高

    相当于一座25万人的小型城市

    楼市行情低迷，在售楼盘销售乏力，大量原本在当年或是当期销售完毕的房子逐渐积压到了现在，可售商品房库存量之大也是再创历史新高。

    截至5月9日下午14点，根据透明售房网数据显示，杭州主城区包括上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、之江、下沙在内的区域商品房存量为43161套。这个数据已经比2008年底的最高纪录32423套超出10738套。如果算上萧山、余杭、富阳、建德、临安、桐庐、淳安的话，杭州全城的存量房已经高达95671套，可售住宅更是达到了67594套。

    这个数字已经相当于一座小型城市的规模了，可供25万人居住，其中主城区可售商品房存量超过4万套，按目前的去化速度计算，两年之内卖完都已算是神速了。

    如果细细分析这些楼盘，可能会发现很多房子都即将在今年或者明年交付，现在已经在做景观或者扫尾阶段，已经属于通常意义上的现房或准现房。很多楼盘都是从2009年或者更早的时候就开始销售，但是两三年过去了，房子还没卖光。这其中，以限购限贷为特征的史上最严厉调控，无疑是最大的原因。当楼市的购买人群被大大缩小，供过于求的状态便开始慢慢呈现。许多楼盘销售停滞不前，存量房越来越多。

    按目前的态势，这个数据仍然还在上涨。正应了某句广告语：没有最高，只有更高。伴随着开发商快速走量的压力骤增，房交会前后以及今年年底前，仍然会有大批量新推房源上市，杭州商品房库存的压力有增无减。

    截至目前，据记者统计，单单5月，杭城便预计有30多个楼盘开盘。虽然与去年的推盘量不可相较而论，但对比“龟速”的去化率，这个推盘节奏显然高过开发商销售的预期。纵观今年杭州各房企迄今为止的推盘节奏，在资金链日趋紧缩的态势下，虽有个别板块、个别楼盘开始延后开盘或者减少新推房源数量，但总体来说是上升的，加之销售乏力，库存量的增加仍然非常迅速。

    事实上，从土地供应的角度来看，2011、2012年本就是供应大年。根据杭州市国土资源局数据统计，2009年杭州楼市共出让土地107宗，出让总金额782.8亿元，而2010年出让土地64宗，出让总金额493.4亿元，均属于出让大年。这些土地均在一两年后面向市场销售，而这还不包括之前已经出让土地转化而来的上市房源。供应大年与严厉调控产生的矛盾，让一些楼盘举步维艰。因为积累意向客户不多，或者对开盘后的市场反应不乐观，所以一些楼盘的开盘时间一推再推。在调控之下，很多楼盘“被现房”。

    不管怎样，存量房数量惊人的事实让购房者挑选房子有了更多的选择。正如记者在三墩某大盘售楼处碰到的林先生所说：“楼书上看看就买哪套房子到底不安心的，虽然现房价格比之前的期房价格要稍微高一些，不过很多小细节是要在实景里才感受得出来的，对我这种没有买房经验的人来说，能少走很多弯路。现在一手房能有现房可以选，我肯定考虑现房，风险小很多啊。”