二手房，好房源的确降得不多

　　随着3、4月份二手房成交量的回升，不少购房者的目光重新又回到了二手房市场。但在看房询价的过程中，却发现与一手楼盘平均20%~30%的降幅相比，二手房价似乎降得不多。那么，真实情况又如何呢？

　　记者发现，去年底至今年的这波降价，二手房降价的面要窄得多。大多数地段、成新度较好的二手房东依旧屏着价，降价房源确实不够多。

　　成交价的确降了，但只是老小区和近郊房

　　4月，根据我爱我家成交价格显示，杭州二手房市场平均成交价为18464元/平方米，与去年同期房价最高峰时相比下降13.22%。

　　哪些二手房在降？从今年4月前十名二手房小区成交榜单上不难发现，基本上是老小区。这些小区的降幅也的确不小。如4月份成交量排名第九的和睦新村，据来自我爱我家、华邦地产这两家占据市场七成成交份额的中介数据，一年时间，房价足足降了20%。

　　但，与各个板块均遭遇价格大战的一手市场相比，二手降价房源量较少且分布不均，多数区域的价格仍然坚挺。

　　每天穿梭于各门店的中原地产住宅部总监王群英感触颇深，“目前降价的二手房主要集中在下沙、闲林、滨江等周边区域。市区范围内，除朝晖、德胜、和睦等老小区外，其他小区并没有集中降价现象。”

　　我爱我家宋文杰近期和市场接触较多。据他的印象，老小区降价房源基本上也是一些户型、楼层有劣势的房子，“好房子基本没怎么降。更别提一些地段好的次新房和学区房了。”

　　成交前十名小区房价跌幅表

　　小区名　今年4月成交均价(元/m2)去年4月成交均价(元/m2)同比降幅(%)

　　浦沿镇　13000　14000　7.14

　　翠苑一区 19980　22334　11.8

　　塘河新村 16000　19000　15.79

　　濮家新村 18515　20444 10.42

　　双菱新村 23457　24668 5.16

　　朝晖六区 18136　20620　13.70

　　三里新城 19000　20000　5.00

　　邮电新村 27000　30000　10.00

　　和睦新村 16054　19387　20.8

　　闸弄口新村 17000　21000　19.05

　　数据提供：透明售房网、我爱我家、华邦地产

　　学区房和次新房，房东价格屏得很牢

　　今年的公办小学取消择校让学区房又火了一把。3月份市场回暖后，一些学区房甚至开始涨价。

　　“学军小学附近的求智弄现在挂牌价都达到3.7万~3.8万元/平方米了，而去年，这里的二手房价也不过在3.5万~3.6万元/平方米。”我爱我家一位经纪人感叹到。据他介绍，自去年以来，求智弄的二手房价一直没跌，今年随着二手楼市整体成交量的放大，不跌反涨。

　　而一些绝对市中心地段的二手次新房，房东价格也屏得很牢。中原地产中山北路店高级经纪人彭琦飞说，西湖文化广场这一带的二手房总体来看，降价房源很少，像中山花园一些朝向不好(朝北)的房源房东才愿意降价出手。记者了解到，这一带小区多数在1995~2000年之间建造，如青园小区、中山北园、西子花园、西湖新城、中北花园、中山花园、大家苑、施家花园等，挂牌价集中在2.3万~2.8万元/平方米。中山花园虽然紧邻运河，但外立面斑驳，内部混杂不少公司，缺乏居住舒适度和安全性，目前朝北的房源一般挂牌价在1.8万元/平方米以下。

　　再看城西。如枫华府第，最新挂牌价为3.2万~3.3万元/平方米，而去年同期成交价也不过2.9万/平方米。“城西一带面积稍大的次新房比如世纪新城、枫桦府第、南都德加、桂花城等，一般面积很大、总价高，年前是有些降价房源，主要因为房东急着用钱。但年后，看房的人多了，有些房东又把价格调上来了。”中原地产德加分行经理马丙念感到很无奈。

　　不降价，不代表就有成交　今年二手房的成交量反弹之快的确出人意料。据透明售房网统计，1月杭州二手房签约量仅为429套，而2~4月则分别达1266套、2009套、1743套。

　　市场研究人士认为，一些急于结婚、生子、有学区需要及想工作就近的购房者，在资金允许的情况下更倾向于购买市区二手房，尤其是中心城区内教育、医疗、商业、交通等配套设施相对完善的成熟社区的房源。这使得二手成交量在过去的3个月内明显复苏。

　　不可否认，现在一手房虽然打折风猛烈，但许多是分布在次市中心或城郊结合部，而真正享有成熟生活配套的只有二手房。这才让二手房东们有了扛价的底气。也就是说，二手房渐渐已建立起自己独立的价格体系。

　　但在宏观调控没有放松的市场大背景下，二手房价的居高不下让人难以理解：难道，二手房真俏到不需要降价了吗？

　　不少刚需都感叹，现在的交通实在是太拥堵了，能留在市中心，即使是一套小房子，也比搬到郊区强。但他们在苦苦寻觅理想二手房源未果的情况下，开始将目光转向更加实惠的一手房。

　　二手房的成交数据也说明了高价房源的有价无市：虽说卖相好的二手房问询者多，房东大多不愿降价，但这类房源成交量也是接近于零，最近二手房成交量的放大也是集中于降价房源。

　　所以，千万别以为成交量放大房价就到底了，该降价的还是要降价。