4月楼市月报解读·二手房

    成交量比去年同期猛涨五成

    部分小区价格出现逆市上涨 改善性需求成交明显上升

    相对于成交量高歌猛进的3月份来说，4月的二手房成交量显然暗淡了不少，今年4月月初和月末经历了两个小长假，清明小长假三天的成交量为26套，五一小长假共成交57套，这对4月杭州二手房市场的成交量产生了一定的影响。随着高性价比存量房的迅速消化，市场能否维持较高位运行依然存在变数。

    据透明售房网数据统计显示，今年4月份杭州主城区二手房共签约1638套，环比3月份下降了约18.34%，同比2011年4月1074套增加564套，同比上升约52.51%。

    据我爱我家、盛世管家、华邦地产风向标不动产研究机构等机构监测的数据显示，4月份杭州主城区二手房成交均价约为19392元/平方米左右，相比3月环比下降约2.84%，基本维持稳定。比之2011年4月均价21807元/平方米降幅为11.07%。随着人居展的临近，许多开发商都加大推盘力度，在价格方面，普遍采取积极的降价策略，受此影响，整体市场价格预计将呈现下行趋势。

    4月成交不敌3月

    4月二手房成交量的减少，主要是受到二手房价跌幅减缓，价格走势进入胶着状态的影响。3月份，由于新房和二手房价格在经历了半年左右的明显回调后，首次购房需求逐步被激活。今年春节后，刚性购房需求已经开始逐步释放，成交量明显复苏。

    然而，逐步转暖的市场形势使得部分二手房业主减缓了继续下调房价的步伐，一些稀缺房源的业主甚至借机上调了报价，这造成了4月房价跌幅的减缓，成交量下滑。而与之相反的是新房市场的价格战却在逐步升级，主城区部分楼盘的在售均价已经跌破万元/平方米，进入7折时代，分流了部分刚需客户群，使得二手房成交量出现下降。

    根据杭州我爱我家市场研究中心统计，4月杭州新增二手房源比3月增加11.45%；新增客户量比3月份增加7.38%。供需比小幅下降。

    随着市场面的转暖，部分房东的挂牌意愿开始增强，房源量小幅增加。但跟去年同期相比，仍然有较大的差距。由于目前市场回暖主要建立在房价下调的基础上，因此，多数房东认为目前出售房源，营利空间有限，挂牌积极性不高。而最近受追捧的学区房，部分房东开始惜售。

    此外，在择校和刚需释放阶段，不少客户的购房意愿开始增加，但由于商品房的降价幅度较二手房更为明显，因此，部分客户也在一、二手房间徘徊。

    盛世管家指出，4月杭州二手房市场表现仍然比较活跃，目前仍以刚需和改善购房者为主。经过两年的楼市调控，大部分购房者认为目前房价已经到了相对低谷，是购房时机，再加上银行适当放松了首套房贷的申请限制，基准利率的松动，于是需要购房的人们纷纷下单，成交量依然可观。

    部分小区价格上涨

    二手房市场购房者一旦活跃起来，房东对价格就开始敏感起来。

    潮鸣板块的云龙公寓的一套150平方米的房源，2011年底挂牌，当时房东挂牌价为456万元，明显高出当时市场价，在经纪人的建议下，房东将价格调整为410万元，最近看房的人多了，也不乏一些很诚心的购房者，协商之下，房东同意400万元出售，可就在隔天签合同时，房东又将价格上调到了420万元。

    采荷小区一套房源，挂牌价是165万元，房东的底价是160万元，经过几轮看房，房东将价格调整到185万元，最后协商成交价175万元。隔了一晚上房东又反悔了，说再考虑考虑，房子暂时不卖了。盛世管家中心店经理李人云说：“近期这种情况很多，双方谈好之后，客户一犹豫说不定房东就不卖了，二手房市场的价格每天都在变。”

    二手房市场一热，价格便跟着上涨。从盛世管家了解到，朝晖小区年前价格18000—19000元/平方米，现在20000元/平方米左右，单价上涨了约1000元左右。潮鸣苑目前均价22000元/平方米，与年前相比也上涨了1000元/平方米左右。南肖埠小区目前价格22000—24000元/平方米，与年前相比也上涨了1000—2000元/平方米左右。

    改善性成交开始上升

    从成交面积变化来看，90平方米以下户型虽然占据较大比例，但90平方米以上户型成交占比也有所上升。另据杭州我爱我家市场研究中心统计数据显示，今年1-4月份，杭州二手房市场成交客户群中，首次置业者占整体成交比重的80%左右，其中，4月份，首次置业的客户占78.95%，与前1月份相比下降了5.26%；在政策打压下，今年1-4月份投资客几乎销声匿迹；但是，今年上半年首次改善性购房者的比重出现了小幅上升，约占整体成交比重的18%。

    今年1-4月份，购买第二套房的客户比例，保持在18%左右，从1月份开始，到4月份，上升了5.26%。首次改善型购房人群比例明显上升的原因主要有两点：

    首先，一些年轻人首次置业时由于资金实力有限，所以首套房位置一般选择近郊区域较小的户型。由于较好的教育、医疗等生活资源大都集中在城市中心的核心区域，城市周边的配套水平远比不上城市核心区。所以，随着这部分人群经济实力的不断增强，家庭人口的增加，为了照顾老人或孩子上学，也为了离工作的区域更近，使得这部分人群急需在城市核心区进行置业升级。

　　第二，虽然目前二套房贷利率保持在基准的1.1倍，但介于房价较高峰期下滑幅度较大，目前也不失为一个换房的好时机。

　　后市能否回暖还看政策

　　从整体来看，虽然近来房价跌幅明显减缓，但是房价稳中有降的格局，在宏观调控大背景下短期内不会改变。此外，目前市场上的购房需求大多是资金实力较为有限，对房价异常敏感的首次置业人群，所以在目前楼市整体供大于求的情况下，部分业主提高报价的行为并不会引发房价的普遍上涨，尤其是在目前买方占据市场主导地位的前提下，经过买卖双方的博弈之后，业主尤其是着急出售房屋的业主，仍将继续调低报价。

　　在相关优惠政策的引导和鼓励下，二季度刚性购房需求，尤其是首次购房人群的置业需求还将进一步释放，所以，二季度杭州二手住宅的成交量有望继续小幅攀升。但是，下半年，成交量回暖的态势是否还能延续，就要看政策层面能否给予合理的改善类置业需求一定的优惠待遇，否则目前市场逐步回暖的态势，很难在下半年得以延续。（今日早报）