杭州新城北运河新城，集聚了世界的目光。继前期推出核心区两宗商住、一宗商业用地之后，日前，再次推出两宗商业用地。至此，运河新城主打“商业配套先行牌”的思路日渐清晰。先做宅地，还是先做配套？在这个两难抉择中，运河新城核心区选择了后者。

运河新城核心区商业配套出让地块位置示意图

　　地产潜力股

　　继钱江新城之后，运河新城浮出水面。

　　运河新城规划范围东至拱康路，西至巨州路，南至石祥路，北至绕城高速公路，沿京杭大运河两岸，跨拱墅、余杭二区，其中拱墅区7.27平方公里，余杭区3.12平方公里。

　　运河新城核心区3.12平方公里，位于运河西岸余杭区界内，东至运河、北至宣杭铁路、西至通益路、南至余杭拱墅区交界，以构建运河新城主中心、辐射勾庄单元和农副物流等综合体、提升良渚组团整体发展水平、打造“品质之城、美丽之洲”精品亮点为目标。

　　运河新城概念一亮相，便一直牵动着地产界的神经。

　　沿上塘高架北行，车过石祥路，京杭大运河往北看去，便是未来的运河新城了。记者看到，这片农居与工业厂房杂糅的板块正在嬗变。不少地块拆迁完毕，呈净地状。其中好几宗地块已在开始施工。同行专家告诉记者，运河新城核心区是杭州20大新城之一，东临运河，西依上塘高架，规划地铁4号线横贯东西，沿运河形成杭州独一无二的岛居生活布局。目前，核心区内主干道储运路、金昌路、通运路以及谢村港河道整治工程均已开工建设，今年可投入使用，运河新河道与核心区生态岛绿化工程年内开工，现有迪凯运河印象、凯喜雅和瑞麒时代3个项目入驻开发。去年5月25日，运河新城核心区首次出让土地，31号商住地块占地约32亩，楼面均价约8629元/平方米，溢价率79.8%。

　　与好运路南侧2号商业地块、勾运路南侧46号商住地块联合成块，聚集了强大的辐射力。专家分析，从这些核心区块所属的商圈发展目标来看，近期其核心商圈(5公里范围)约有人口20万，未来导入的人口，将具备较高的消费能力和消费品位，稀缺的商业配套将成为运河新城核心区炙手可热的楼市热点。

　　核心区再推两宗优质地块

　　如果抛开新城概念，从地产板块角度来看，这里的地产也充满了想象。城北正成为杭州地产开发的重镇。城之南，滨江板块受天堑之阻，地产开发浪潮目前大不如前。城西文一西路板块虽然方兴未艾，但大机构圈地占比重，地产想象空间也有限。向东，九堡、下沙，囿于典型的城郊结合部状态，开发难度相对偏大。而城北，从西之三墩、申花、祥符，一直向东至半山、丁桥，目前地产开发无一不是如火如荼。运河新城，作为新城北带上“依水而居，大隐于市”的地产处女地，是不折不扣的地产潜力股。也许运河新城的决策者们也看到了其中的地产玄机，上周，再次推出核心区两宗商业用地。

　　即将出让的两宗商业地块，即勾运路南侧商业金融地块一、二，均位于核心区银河埠商贸中心片区内。区域配套方面：区域内主干道通益路、勾运路、康桥路已建成通车，储运路、金昌路正在建设中，今年可投入使用；规划地铁4号线在勾运路与储运路交叉设置站点；快速公交、公交首末站、社会停车场在区域内均有规划布局；沿运河规划设置水上巴士旅游线路，南与市区、北与塘栖连贯，规划在运河新河道通行游船，生态岛设置码头。

　　具体指标：商业金融业地块一：位于勾运路和储运路交叉西南，与规划地铁4号线勾运路储运路口站零距离。规划用地25.1亩，容积率3.5，建筑面积5.9万方，限高100米。

　　商业金融业地块二：位于地块一西侧，与瑞麒时代商住项目相邻。规划用地16.4亩，容积率3.8，建筑面积4.2万方，限高150米。

　　本次推出的地块，与前期出让地块联合成为一个业态丰富的生活核心区，不仅仅辐射极为便捷的“一公里圈”，更辐射3到5公里的大商业圈。

　　现在首先追求的是业态，而不是地价

　　记者了解到，事实上，运河新城西区以“运河活力之岛、商务繁荣之区”为建设主题，以“杭州北部功能多元化的都市活力区、运河新城的核心商务办公区、新城西岸的岛居生活倡导区”为功能定位。

　　运河新城西区，总体上将形成“1+8”概念布局：1是运河新城东西两岸的核心—运河生态岛，8是西岸依托河流形成的8个概念岛，其中：北部为3个居住片区，北起宣杭铁路，南至勾运路，以康桥路为隔；中部为4个商务公建片区，北起勾运路，南至金昌路；南部为1个居住片区，北起金昌路，南至拱墅区交界。上述“1+8”布局以沿运河滨水休闲带相联结，总体形成“一心一带八岛”的功能结构布局。

　　从运河新城地产开发的角度来看，决策者们似乎以商业地产开局。

　　事实情况如何呢？为此，昨天本报记者采访了杭州市余杭区良渚组团管委会副主任俞列明。

　　他说，运河新城规划是杭州城北副中心，怎么样吸引大的商业设施入驻，是运河新城建设的着力点。他坦言，当前的形势下，最主要的是怎么样把业态做起来；把城北做起来，不是靠几个楼盘，而是要靠大的商业设施。所以今年他们重点推的几块都是商业用地。这几块地目前都已经是净地，与规划地铁四号线换乘站只隔一条马路，离上塘高架很近，优势非常明显。据他透露，拟出让地块优先引进高端综合性商业项目，如五星级酒店、shopping mall等。作为地产处女地，先做宅地，还是先做商业配套，一直是地产界的困惑。没人气，商业配套无法运营；而没有商业配套，也无法积聚居住人气。这确实是一个两难的选择。谈起先做商业配套的原因，俞列明说，一方面是宏观形势引导，另一方面是，商业做好了，后面的宅地才更有市场。所以，目前运河新城核心区先做业态，追求高品质的综合开发。