4月主城区二手房成交量下降近两成

    首改需求明显上升 首次置业仍唱主角

    据华邦地产风向标不动产研究机构的数据显示，截至4月30日，2012年4月份杭州主城区二手房共签约1638套，环比3月份的2006套下降了18.34%，同比2011年4月1074套增加564套，同比上升约52.51%；2012年杭州主城区二手房成交均价为19392元/平方米，相比3月份19959元/平方米环比下降约567元/平方米，跌幅达2.84%，比之2011年均价21807元/平方米降幅11.07%。对于成交量高歌猛进的3月来说，4月二手房的成交量并没有过多地引人注目。清明和五一的两次小长假，也给4月的二手房市场带来一定影响。随着高性价比存量房的迅速消化，市场能否维持较高位运行依然存在变数。盛世管家认为，4月杭州二手房市场表现仍然比较活跃，目前仍以刚需和改善购房者为主。

    成交均价环比略有下降

    据我爱我家市场研究中心统计，4月杭州新增二手房源较3月相比增加11.45%；新增客户量较3月相比增加7.38%。随着市场转暖，部分房东的挂牌意愿开始增强，房源量小幅增加。但同比去年，仍有较大差距。目前的市场回暖主要建立在房价下调的基础上，因此，多数房东挂牌积极性不高。而最近受追捧的学区房，房东也开始惜售了。此外，在择校和刚需释放阶段，市场需求明显增加，但因商品房的降价幅度较二手房更为明显，因此，部分客户也在一、二手房间徘徊。

    我爱我家统计，4月全市二手房成交均价较3月有所下降。其中拱墅区成交均价为17937元/平方米，较3月上涨5.25%；江干区成交均价为15764元/平方米，较前一月下跌6.81%；上城区成交均价为21781元/平方米，较前一月上涨2.49%；下城区成交均价为19886元/平方米，较前一月下跌5.45%；西湖区成交均价为20646元/平方米，较前一月上涨3.12%；滨江区成交均价为14775元/平方米，较前一月下跌5.20%。积蓄已久的刚性购房需求，在资金允许的情况下二手房更倾向于购买中心城区，尤其是中心城区内教育、医疗、商业、交通等配套设施相对完善的成熟社区的房源，这些成熟社区的房价虽然有所回落，但是仍居高位，从而成交均价变化较小。而购买周边区域的房产客户，多转向新建商品房，因此对成交均价影响较小。

    首次改善型购房比例上升

    我爱我家、盛世管家、华邦地产的数据均显示，4月改善型购房略有增加。从成交面积来看，虽然90方以下户型仍是主力，但90方以上户型成交占比也有所上升。据我爱我家数据，今年1月到4月份，杭州二手房市场成交客户群中，首次置业者占整体成交比重的80%左右，其中，首次置业在4月份所占的比例是78.95%，相比1月份下降了5.26%；今年前四个月首次改善性购房者（包括以远换近、以小换大）的比重约占整体成交比重的18%，其中，从一月份15.79%，上升至4月份21.05%。

    首次置业人群相比年初减少了5%。我爱我家分析，第一，由于限购政策的延续，房价的普遍下跌、首套房利率的回归基准、贷款时间的缩短等诸多政策，使得首次置业需求在1-3月份集中释放，这造成了4月份首次置业人群比例的下降；第二，近期各大城市已经传出首套房利率降至8.5折，对于多数首次置业的人群，支付能力有限，因此不排除部分客户等待这一政策落实的因素；第三，在房价下行的过程中，新建商品房的降价力度显然要大于二手房，分流了部分支付能力较弱的二手房客户；第四，由于房价的过快上涨，部分年轻人改变了传统的置业观念，开始选择租房作为自己在未来几年主要的居住形式，租赁市场的分流，也导致了首次置业人群比例的下降。

    首次改善型购房人群比例明显上升。今年1-4月份购买第二套房的客户比例保持在18%左右，其中从1月份开始到4月份，上升了5.26%。我爱我家分析，一方面，“返城潮”推动了改善型购房人群的大量增加。年轻人首次置业时由于资金实力有限，所以首套房位置一般在近远郊区域或市中心较小的户型。由于较好的教育、医疗等生活资源大都集中在城市中心的核心区域，城市周边的配套水平远比不上城市核心区。所以，随着这部分人群经济实力的不断增强，家庭人口数据的增加，为了照顾老人或孩子上学，也为了离工作的区域更近，部分人群急需在城市核心区进行置业升级；另一方面，虽然目前二套房贷利率保持在基准的1.1倍，但介于房价较高峰期下滑幅度较大，目前也不失为一个换房的好时机，同时，公积金部分对于二套房的1.1倍政策，与现行的商业贷款利率相比，相当于商业贷款的7.7折，因此对于具备刚性需求的改善购房者，仍能保持较小的贷款负担。（每日商报）