房企告别暴利时代 全行业库存市值或超过5万亿

●已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，超过2009年库存2倍以上，而全行业的库存市值或超过5万亿元

●从傻子也能赚钱的“上半场”，到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”，年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型

截至4月11日，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示，五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的“小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。

从傻子也能赚钱的“上半场”，到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”，上市公司季报和年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型。随着调控持续深入，房地产企业资金面紧张的情况进一步凸显。庞大的库存、高额的负债率、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面和政策面的偏负面因素的综合影响，房企要先求生而后谋发展，眼下似乎只有“以价换量”一条出路。

成交量持续低迷，今年可能出现降价潮

“最严调控”持续两年，房地产上市公司2011年的年报格外引人关注。截至4月8日，境内外上市的150余家国内房地产企业中，已经有75家发布了年报，另外还有60多家企业发布了快报或预告。

受限购、限贷等房地产调控政策影响，去年主要城市楼市成交量持续低迷。尽管如此，大部分上市房地产企业仍然保持了销售业绩的增长，但增速明显放缓。年报显示，实现业绩增长的企业约八成，而完成全年销售目标的企业则不到三成。仅华润置地、融创等不足10家企业的增速呈现加快趋势。而SOHO中国、绿城、亿城股份、滨江集团等企业甚至出现了负增长。

从营业收入看，已发布年报的房企平均增速约20%，其中一线房企增速大都超过30%。如万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.6%；保利地产实现营业收入470.28亿元，同比增长31.02%。

兰德咨询总裁宋延庆表示，房企营业收入的增长，一是得益于房价的上涨；二是由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入的法人会计政策，2011年的年报更多的是反映2010年的销售收入。

尽管销售业绩仍在增长，但大多数企业的利润都出现了不同程度的下降。例如，莱茵置业2011年净利润同比下降60%—70%；阳光股份2011年净利润比上年同期下降50%—80%。业内人士认为，企业之间业绩分化变得更加明显，房地产业将逐步告别“暴利时代”。

成交量的持续低迷，导致上市房企存货总量大增。据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

“去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，今年3月，各地成交量出现了一定程度的上升，主要得益于部分项目明显降价后刺激市场回暖。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，未降价项目销售量依然冷清。但目前的成交量也只恢复到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲观，今年仍有可能出现降价潮。