| 房博会前的一点想法 |
| house.hangzhou.com.cn 2011年10月20日 12:10:42 星期四 杭州日报 |
| 前三季商品房成交量创5年来最低史上最高位的商品房库存量开发商不断紧绷的资金链 降价的“多米诺骨牌”效应刚刚开始  李超 “金九银十”即将过去，留给楼市的既不是“金”，也不是“银”，而是银根紧缩下越来越紧绷的资金链，屡创新高的商品房存量，随之而来的便是乏力缩水的成交量，“多米诺骨牌”的降价风潮，以及越来越疲软的变相促销。 信心低迷，库存压顶，再加上调控无丝毫松绑迹象，会不会有更多的开发商“夺路而逃”降价抛房？为了吸引有限的购买力，各新盘老盘会如何卖力地演出？本届房博会值得关注。 宏观调控各项政策的持续叠加，买方市场预期的变化，让今年的楼市行情走出了一路清晰的折线：1-3月，调控政策频出，各项措施影响叠加；4-6月，观望气氛浓厚、销售滞缓，周边板块房价开始松动；此后至今，价格松动的板块开始由外向内扩散，越来越多的主城区楼盘加入“价格战”中。 历届房交会是一场众楼盘品牌、实力、信息展示的PK，同时更是客户群资源的争夺大战，在杭州楼市此起彼伏大幅降价的大背景下、在各开发商资金压力渐增的情况下、在下半年各楼盘滞销的状况下，即将启幕的房博会或许会是一场疾风厉雨。 即将召开的房博会被寄予了“厚望”，买方想看看价格会不会再度下行，卖方也想看看有没有新的销售契机。而知己知彼方能百战百胜，在房博会举行之前，我们有必要了解一下当下的市场，无论是对于开发商还是购房者，都显得尤为重要。 成交一路缩水前三季度成交量创5年来新低 数据说明一切。尽管绝大多数开发商都表示，今年的销售情况还可以，压力没有2008年那时候大，但从前三季度的销售数据上看，却又是另一番景象。 根据杭州透明售房网统计，今年1-9月，杭州主城区商品房成交16736套，相比去年同期的23179套，成交缩量近三分之一。事实上，与历史数据比较，今年前三季度的商品房成交量是2007年至今的最低点。 而10月1日至今，杭州主城区商品房的成交量也仅为500多套，如果下半个月成交没有大幅提高，这个10月能保持前9个月的月均2000套左右的成交量已经算是完成任务了。 上周末，杭州共有5个楼盘开盘，分别为萧山的建境巧克力公馆和鑫福万泰华庭、临平的金帝海珀和赞成香颂，以及乔司的东冠逸景。其中，萧山的两个楼盘均为首次亮相。到目前为止，各开发商公布的数据显示，最好的成绩不足5成。 传统的“金九银十”过了三分之二，杭州楼市在风雨飘摇中继续沉寂。尽管不少开发商期望以价换量，但从近期市场行情反映来看，这样的效果也在递减，降价促销的营销手段收到的成效甚微，这些似乎不足以点燃市场的热情。各开盘现场购房者“买涨不买跌”的心态很明显，更多购房者因看跌后市而选择继续观望。就在上海刚刚过去的房展会上，13万参观者之众恍然回归楼市盛世，但200余套成交的尴尬数字又一下将人拉回现实。 新房成交不给力的同时，连一向稳当的二手房市场也逃脱不掉大环境的影响。自3月份实施限购新政之后，成交量更是节节下挫，连续6个月呈现下跌态势。 根据杭州透明售房网数据统计显示，今年截至10月上半月，杭州共成交二手房9966套。较去年同期的19293套减少9327套，同比下滑48.34%。今年以来，杭州的二手房市场成交量可谓是软着陆，除1月份突破2000大关之外，其他各月的成交量均在千套上下徘徊。 不仅如此，传统的“金九”也不复存在，单单看9月上旬主城区二手房成交量同比去年直降近7成，而9月第三周更是创出了135套的周成交量的新低点。“金九”的惨淡收场也造成了“银十”的开局不利，成交低迷态势一直蔓延至十一长假之后。十月前2周，主城区二手房市场成交总量不足200套，创出历史低值。近期，杭城主城区几乎每天的成交量都少于新房，多则三五十套，最少的一天只成交一套。 相较于上周楼盘开盘的此起彼伏，来自政策层面的消息更为轰动，先是广州佛山放宽限购令的“朝令夕改”，而后，全国各地首套房房贷利率上浮喧嚣尘上，又传出存量房取消房贷利率优惠的流言……一轮又一轮的利空如秋雨扫过楼市上空，给秋季的杭州楼市带来灰暗的色调。而在调控毫无放松迹象之际，业内人士分析，无论是新房还是二手房，成交量一路缩水的趋势更是在所难免。 银根再度紧缩房企资金链不断紧绷 除了销量的大幅回落之外，悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链，同样面临着前所未有的考验。根据国家统计局发布的数据，1—9月，开发企业到位资金规模61947亿元，同比涨幅较1—8月回落0.7个百分点。 仅仅从数据来看，企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程度仍然在加大，四季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。一方面，四季度各大银行的放贷额度将更紧，融资难度有增无减；另一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。 银根紧，在今年似乎成为常态。至今，央行已经六次上调存款准备金率。调整后，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。目前来看，这种紧缩的政策并未有放松的迹象。 8月央行下发通知，将商业银行的信用证保证金存款、保函保证金存款以及银行承兑汇票保证金存款等三类保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。粗略估算，三类保证金纳入存款准备金缴存范围，预计约冻结银行资金9000亿元，相当于三次上调银行业存款准备金率。 不久前，银监会宣布，从10月13日起，将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务，其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股权类信托业务和房地产基金，全面截杀房企融资渠道，开发商资金链周转进一步恶化。 数据显示，上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。显然，过去的巨额举债已到归还之时。 负债累累的同时，银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说，资金问题愈加严重。与此同时，近期关于首套房贷利率上浮的消息，再一次“雪上加霜”削弱了市场购买力，间接影响了急需资金回笼的开发商。 本月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍的举措，引发了市场的连锁效应。据一些媒体统计，目前全国已经有14个城市上调了首套房贷的基准利率，最高的上浮幅度达到了50%。银行这一举措让本不景气的楼市陷入“深寒”。 记者也从杭城各商业银行获悉，近半年来，首套房贷政策未有丝毫松动，各银行首套房贷首付均需4成、贷款利率按基准利率1.1倍执行，眼下杭州绝大多数银行都已加入首套房贷利率上浮的行列，只有部分银行对少数极优质客户才按基准利率1.05倍的标准执行，且大多数银行放款时间不定，放贷延后已属常态。甚至有不少银行直接拒绝首套房贷款申请。 商业银行上调利率的举措，对房地产市场未来的影响是显而易见的，首套房贷的利率从以前的7折上调到基准利率，再从基准利率上浮5%到30%，意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%，按照最大上调幅度50%计算，意味着房贷利率已经超过了10%，等于至少加息了4次以上，这对于压缩购买力无疑是一个极具杀伤力的举措。 |
| 作者：李坤军 李超 毛雨佳 编辑：袁芳 |
