楼市在扭扭曲曲中，再次来到房博会。一直以来，房博会都有楼市风向标之称。过往很多届房博会，开过之后，房价风生水起。随着这些年调控的常态化，房博会的指向意义正在消解，但它仍不失为一个好窗口，当众多鲜活的身份在这里随意切换，以体验对市场最为直观的感受。

    这是个非常悖论的市场，据记者统计，第四季度会是推盘的旺季，各开发商冀望抓住最后的机会，为今年的业绩冲量。但与此同时，一些开发商似乎已经认命，宿命的悲观已经笼罩到年末，一些消极的开发商甚至已经放弃了营销，而只是做一些基本的销售维护。

    或许，这也是种不得已的行为，因为当降价的意愿都无法对抗市场的抵制时，确实已没有太多的办法。“比起行情好的年份，现在的价格，尤其是新盘的价格，普遍都已下探20%以上。”这与购房者直观的房价仍未下降的印象形成一定反差，对此，有关人士觉得并不奇怪，“20000多的房价，降低三四千元，在当前形势下，对很多人的心理构不成冲击，这一方面是因为过往的房价过于高企，已经超出购房者的承受范围，另一方面还是心理因素在作怪，总觉得房价还要往下走。”

    从目前看，多轮调控叠加，特别是限购令作为退烧药，已经显示出了较好的退热效果。但限购令是退烧药，不是调理药，是行政手段，一定会有时间期限，根本上需要通过市场化的手段降低非自住需求，增加二手市场供应，从而帮助增加总的住宅供应量，只有供求平衡了才能遏制房价非理性上涨。

    至于当前是不是一个买房的好时机，可能各人有各人的判断，从观察来看，目前的调控政策还没有任何松动的迹象，各方的博弈还相对维系在一个平衡的局面，观望是种选择。但对于一些超高性价比的楼盘，该出手时还得出手。事实上，就买房而言，要想完全找准哪个“底”，就像股市中要找那个“底”一样，是件无比困难的事，买房很多时候只能买一种预期，如果觉得当下的各方条件都已吻合自己的心理需求，还是可以考虑的。很多时候错过买房的时机，不是因为购房者没有足够的判断力，而是因为过于谨慎。未来的楼市到底如何走势，没有人能给出答案，在这种情况下，判断更考验人。

    因此，对于那些在未来不长时间内注定要买房的人群来说，不妨将这段时间视为对楼市的一个观察期，对项目的一个鉴定期，利用房博会，多去看看，多去比比，以便在一个自认为合适的时间点位，杀入市场了却夙愿。据说过往商场打折前，有经验的消费者都会先踩好点，等到次日商场大门一开，就杀进去得偿所愿，既节省了时间，又避免了被别人捷足先登。潜在的买房人，不妨学学这个经验。

    事实上，市场狂热的年代，很多人是不理解自己到底需要怎样的房子的，以至于在买房后不久，因着种种原因，对所购买的房子心生不悦。只是当时因着市场，因着无数接盘的下家，这样的不悦被轻而易举地包裹起来。现在趁着各个售楼部的小姐都笑脸盈盈的空隙，多积累点有关房子的知识，多全方位比较楼盘的优劣，总是件好事。

    前三季商品房成交量创5年来最低史上最高位的商品房库存量开发商不断紧绷的资金链

    降价的“多米诺骨牌”效应刚刚开始

    李超

    “金九银十”即将过去，留给楼市的既不是“金”，也不是“银”，而是银根紧缩下越来越紧绷的资金链，屡创新高的商品房存量，随之而来的便是乏力缩水的成交量，“多米诺骨牌”的降价风潮，以及越来越疲软的变相促销。

    信心低迷，库存压顶，再加上调控无丝毫松绑迹象，会不会有更多的开发商“夺路而逃”降价抛房？为了吸引有限的购买力，各新盘老盘会如何卖力地演出？本届房博会值得关注。

    宏观调控各项政策的持续叠加，买方市场预期的变化，让今年的楼市行情走出了一路清晰的折线：1-3月，调控政策频出，各项措施影响叠加；4-6月，观望气氛浓厚、销售滞缓，周边板块房价开始松动；此后至今，价格松动的板块开始由外向内扩散，越来越多的主城区楼盘加入“价格战”中。

    历届房交会是一场众楼盘品牌、实力、信息展示的PK，同时更是客户群资源的争夺大战，在杭州楼市此起彼伏大幅降价的大背景下、在各开发商资金压力渐增的情况下、在下半年各楼盘滞销的状况下，即将启幕的房博会或许会是一场疾风厉雨。

    即将召开的房博会被寄予了“厚望”，买方想看看价格会不会再度下行，卖方也想看看有没有新的销售契机。而知己知彼方能百战百胜，在房博会举行之前，我们有必要了解一下当下的市场，无论是对于开发商还是购房者，都显得尤为重要。

    成交一路缩水前三季度成交量创5年来新低

    数据说明一切。尽管绝大多数开发商都表示，今年的销售情况还可以，压力没有2008年那时候大，但从前三季度的销售数据上看，却又是另一番景象。

    根据杭州透明售房网统计，今年1-9月，杭州主城区商品房成交16736套，相比去年同期的23179套，成交缩量近三分之一。事实上，与历史数据比较，今年前三季度的商品房成交量是2007年至今的最低点。

    而10月1日至今，杭州主城区商品房的成交量也仅为500多套，如果下半个月成交没有大幅提高，这个10月能保持前9个月的月均2000套左右的成交量已经算是完成任务了。

    上周末，杭州共有5个楼盘开盘，分别为萧山的建境巧克力公馆和鑫福万泰华庭、临平的金帝海珀和赞成香颂，以及乔司的东冠逸景。其中，萧山的两个楼盘均为首次亮相。到目前为止，各开发商公布的数据显示，最好的成绩不足5成。

    传统的“金九银十”过了三分之二，杭州楼市在风雨飘摇中继续沉寂。尽管不少开发商期望以价换量，但从近期市场行情反映来看，这样的效果也在递减，降价促销的营销手段收到的成效甚微，这些似乎不足以点燃市场的热情。各开盘现场购房者“买涨不买跌”的心态很明显，更多购房者因看跌后市而选择继续观望。就在上海刚刚过去的房展会上，13万参观者之众恍然回归楼市盛世，但200余套成交的尴尬数字又一下将人拉回现实。

    新房成交不给力的同时，连一向稳当的二手房市场也逃脱不掉大环境的影响。自3月份实施限购新政之后，成交量更是节节下挫，连续6个月呈现下跌态势。

    根据杭州透明售房网数据统计显示，今年截至10月上半月，杭州共成交二手房9966套。较去年同期的19293套减少9327套，同比下滑48.34%。今年以来，杭州的二手房市场成交量可谓是软着陆，除1月份突破2000大关之外，其他各月的成交量均在千套上下徘徊。

    不仅如此，传统的“金九”也不复存在，单单看9月上旬主城区二手房成交量同比去年直降近7成，而9月第三周更是创出了135套的周成交量的新低点。“金九”的惨淡收场也造成了“银十”的开局不利，成交低迷态势一直蔓延至十一长假之后。十月前2周，主城区二手房市场成交总量不足200套，创出历史低值。近期，杭城主城区几乎每天的成交量都少于新房，多则三五十套，最少的一天只成交一套。

    相较于上周楼盘开盘的此起彼伏，来自政策层面的消息更为轰动，先是广州佛山放宽限购令的“朝令夕改”，而后，全国各地首套房房贷利率上浮喧嚣尘上，又传出存量房取消房贷利率优惠的流言……一轮又一轮的利空如秋雨扫过楼市上空，给秋季的杭州楼市带来灰暗的色调。而在调控毫无放松迹象之际，业内人士分析，无论是新房还是二手房，成交量一路缩水的趋势更是在所难免。

    银根再度紧缩房企资金链不断紧绷

    除了销量的大幅回落之外，悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链，同样面临着前所未有的考验。根据国家统计局发布的数据，1—9月，开发企业到位资金规模61947亿元，同比涨幅较1—8月回落0.7个百分点。

    仅仅从数据来看，企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程度仍然在加大，四季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。一方面，四季度各大银行的放贷额度将更紧，融资难度有增无减；另一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。

    银根紧，在今年似乎成为常态。至今，央行已经六次上调存款准备金率。调整后，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。目前来看，这种紧缩的政策并未有放松的迹象。

    8月央行下发通知，将商业银行的信用证保证金存款、保函保证金存款以及银行承兑汇票保证金存款等三类保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。粗略估算，三类保证金纳入存款准备金缴存范围，预计约冻结银行资金9000亿元，相当于三次上调银行业存款准备金率。

    不久前，银监会宣布，从10月13日起，将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务，其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股权类信托业务和房地产基金，全面截杀房企融资渠道，开发商资金链周转进一步恶化。

    数据显示，上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。显然，过去的巨额举债已到归还之时。

    负债累累的同时，银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说，资金问题愈加严重。与此同时，近期关于首套房贷利率上浮的消息，再一次“雪上加霜”削弱了市场购买力，间接影响了急需资金回笼的开发商。

    本月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍的举措，引发了市场的连锁效应。据一些媒体统计，目前全国已经有14个城市上调了首套房贷的基准利率，最高的上浮幅度达到了50%。银行这一举措让本不景气的楼市陷入“深寒”。

    记者也从杭城各商业银行获悉，近半年来，首套房贷政策未有丝毫松动，各银行首套房贷首付均需4成、贷款利率按基准利率1.1倍执行，眼下杭州绝大多数银行都已加入首套房贷利率上浮的行列，只有部分银行对少数极优质客户才按基准利率1.05倍的标准执行，且大多数银行放款时间不定，放贷延后已属常态。甚至有不少银行直接拒绝首套房贷款申请。

    商业银行上调利率的举措，对房地产市场未来的影响是显而易见的，首套房贷的利率从以前的7折上调到基准利率，再从基准利率上浮5%到30%，意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%，按照最大上调幅度50%计算，意味着房贷利率已经超过了10%，等于至少加息了4次以上，这对于压缩购买力无疑是一个极具杀伤力的举措。

    可售商品房库存量创新高宅地出让量5年来最少

    在成交一路缩水、资金面捉襟见肘的同时，各大房企库存的压力也在日益增大。中原市场研究部的统计数据显示：截至目前，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。

    反观杭州，可售商品房库存量之大也是创历史新高。截至10月19日中午12点，根据杭州透明售房网的数据，杭州主城区包括上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、之江、下沙在内的区域商品房存量为39007套！这个数据已经比2008年年底的最高纪录32423套超出近6600套。而今年从7月底至9月底两个月时间，存量增加了6500余套，月均也增加三千余套。

    如果算上余杭、富阳等周郊地区，杭州全城存量房已经接近达到77565万套！这个数字已经相当于一座小型城市的规模了，可供20万人居住，其中主城区存量房超过39000套，按目前的去化速度计算，起码21个月才能卖完。

    按目前的态势，这个数据仍然还在上涨。正应了某句广告语：没有最高，只有更高。伴随着开发商在年底前大批房源的上市，杭州商品房库存的压力有增无减。

    截至目前，据记者统计，单单10月，杭城便有42个楼盘开盘。虽然与去年的推盘量不可相较而论，但对比“龟速”的去化率，这个推盘节奏显然高过开发商销售的预期。再看今年杭州各房企上半年的推盘节奏，总体来说是上升的，最多的5月份，新开楼盘达39个，其中有18个是杭州主城区楼盘。之后，部分开发商开始延后开盘或者减少新推房源数量，但库存量的增加仍然非常迅速。

    存量房数量屡创新高的同时，土地出让量却“不给力”的交出一份惨淡的答卷。9月22日，随着桥西、之江两宗商业地块的成功出让，杭州主城区前三季度的土地出让市场正式落下帷幕。据记者统计自杭州市国土资源局官方网站的数据，今年1~9月，杭州主城区共卖地167.6亿元，为近5年以来的最低值，比受金融危机影响的2008年还低20%左右。

    翻看今年9个月以来的主城区宅地出让明细单，9个月中有5个月宅地出让量为零收入，可见宅地出让市场的冷清。自5月起，在经历了4个月的真空期后，主城区宅地出让开始放量：5月114亩、6月132亩、7月225亩、8月277亩。但这种放量趋势好景不长，9月份主城区宅地出让量再度为零。

    今年卖地成绩之所以如此惨淡，主要还是被宅地“拉低”的。受住宅限购和限贷政策影响，今年主城区宅地出让面积仅748亩，出让金额仅100.7亿，比2008年的1501亩，154亿出让额都要低。值得关注的是，今年市场虽然不好，但1~9月商业办公用地的出让量实际上好于2008年：526亩，略高于2008年同期的443亩。

    以价换量成常态降价“多米诺骨牌”效应再现

    据国家统计局数据表明，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降。

    调控毫无放松之日的当下，价格绝对是刺激购房者神经的一个重量级的筹码。再看杭州，“价格战”从周边板块往市中心蔓延，“多米诺骨牌”效应再现，从毛坯房到精装修房加入战局，“明折暗扣”已经成为过去时，实实在在的以价换量以迅雷不及掩耳之势成为了各大开发商首选的营销策略。

    如果将存抵、VIP卡等隐性打折算在内，杭州楼市“价格战”其实从4月就开始了。比如4月中旬，金都夏宫新一批高层公寓以不到9000元/平方米的均价推出，比相邻的同类型房源低开约20%。

    但很快，规模化价格战开始了，下沙再次扮演“领跌”角色。

    6月中旬，德信中外公寓以14800元/平方米均价，将之前炙手可热的金沙湖房价拉低了4000~5000元/平方米。之后，保利湾天地抛出“7字头”的价格诱惑，紧接着世茂首府就号称“裸降”，用“6字头”的价格定位再夺人眼球。

    没多久，桥西的德信臻园也推出了优惠措施。臻园原先单价32000元的价格水平最低降到了26000元，精装修标准不变的同时，相当于打了8折。而凯德·龙湾则以五周年庆名义优惠销售，把价格战延烧到主城区中心区域。

    不止是下沙，今年参与打折的楼盘之多，涉及的板块之广，是往年非常少见的。丁桥板块的昆仑天籁以不到1万元/平方米的起价逼迫城北一带的楼盘都调低了原先的预计价格，阅城、荷塘月色的开盘价都在1.6万元/平方米左右徘徊。

    就连从来不明说“降价”二字的龙湖，最近在塘栖新开的排屋项目却给了市场一个让人惊喜的价格。10月17日，龙湖在杭的首个排屋项目香醍溪岸首次开盘，108套排屋一经推出，就遭疯抢，开发商方面称已基本售罄，近期将加推另一批房源。

    作为杭城近年来首个“日光”的排屋项目，在公寓项目走量缓慢、排屋别墅的销售遥遥无期的大背景下，龙湖的排屋为何能独领风骚？除了其自身品质和在业内的口碑之外，350万/套的起价，相对于此前市场预期的500万/套而言，着实让人动心，也无疑是其热销的主要内因。

    新盘降价成风，一向坚挺的二手房价格也开始松动。随着温州投资客抛售在手物业的传闻愈演愈烈，就连最被看好的学区房也难逃此劫。记者在我爱我家门店发现几套位于城东凯旋路上凯旋苑的二手房，是采荷二小和采荷中学的学区房，该小区上半年二手房的价格还在3万元以上，近期已跌破3万元。其中一套145平方米的二手房挂牌价已由一个月前的440万元，降到前一个星期的400万元。甚至中介表示，如果诚心的话380万元也愿意卖，这意味着，这套房子的单价已跌到每2.6万/平方米。即便如此，从置业顾问的口气听来，还是没有买家愿意接手。

    变相促销大行其道营销噱头花样百出

    历届房博会期间，只要市场形势不是大好，都会是开发商吸引眼球和人气的创意大比拼，营销噱头往往花样百出。当然，当前的市场，非大幅降价无以启动市场，但花心思的营销“花招”同样可以吸引眼球，于是乎，变相促销的开发商不胜枚举。

    10月13日，名城房产召开发布会，高调宣布位于运河桥西板块的嘉凯城名城公馆将于10月30日开盘，并将在开盘期间推出“无理由退房”活动。

    据名城房产发布的信息显示，“无理由退房”将在10月30日~12月28日进行，参加活动的房源套数仅限150套。参加此次活动的客户可在开发商交房前6个月的10天内，即2013年6月1日至2013年6月10日，提出“无理由退房”申请，按《无理由退房协议》的约定办理退房手续。

    虽然名为“无理由退房”，但显而易见，该活动预设了一个最大的退房理由——房价下跌。由于本轮调控结束遥遥无果，楼市观望情绪浓厚，许多有意购买自住房的市民担心房价继续下探而不敢出手。按照设计，“无理由退房”相当于一个保险阀，将购房者的置业风险降为最低；若在交房前房价大涨，购房者自然不会选择退房；如果房价下跌，购房者可以通过“无理由”退房，获得支付的所有房款。

    购房者半信半疑，在发布会上，名城房产的法律顾问宋深海再三表示：“无理由”退房不是销售噱头；买卖双方签订相关协议后，购房者单方面中止合同在法律上是站得住脚的。

    有业内人士评价说，在现阶段“无理由退房”是一种买卖双赢的途径。如果活动推出后带来大量销售回款，即使两年之后真有大量购房者选择退房，名城也保证了一段时间内的充足现金流。而从自住者角度讲，房产品具有惟一性；当房价真正探底的时候，可能你喜欢的具体楼盘具体楼幢的房源早就销售出去了。“无理由退房”可以让购房者尽早锁定心仪的房源，同时规避掉贬值的风险。

    “无理由退房”的出现，是此轮调控逐渐深入的一个标志性事件。它表明继郊区住宅之后，杭州市中心的房价也开始松动，更加激烈的促销战即将打响。

    身处楼市淡季，大家都不好卖房子的时候，谁能“博眼球”，吸引意向客户的关注度，谁就有可能占据下一波市场行情的上风。因此不论购房者依旧怀有对房产的热情，各路开发商依然全副武装备战下一波风云市场，使出浑身解数卖房子，变相促销便显得理所应当。

    金地自在城Z公馆模仿美国公路音乐节搞起了“本土化”的一套班子，老牌房企宋都中规中矩的举办户型解析会外加赠送装修基金，财大气粗的龙湖房产出巨资租用直升机邀请购房者参观其塘栖项目4万平方米样板区。而这些变相促销背后的效果，就只能交给之后的时间来检验。

    调控年中的楼市确实让人们很纠结

    毛雨佳

    2011年1月26日，“新国八条”出台，严厉的政策与执行力度，都标志了这将会是无比沉闷的一年。地方细则随后跟进，新政在限贷、限购，乃至税费方面的严苛，都给楼市成交带来了直接和巨大的影响。

    始终如一的调控年

    据了解，出台限购令的城市中，所有的一线城市和二线发达城市都出现了不同程度的下跌。其中，一线城市中的北京，和二线发达城市中的重庆和杭州是下跌量最大的三个城市，跌幅分别达到27%和34%。上半年，限购政策是影响楼市成交的最大因素。

    就在前不久，同样遭受限购令重创的广州某地楼市，隐隐约约传出了关于政策松绑的消息。然而正当千里之外的杭州楼市也在屏息翘首以待的时候，该地的限购令却在松绑了一天都不到的时间内，被宏观调控摸了摸头，重新打了个蝴蝶结乖乖系上——这一场意料之中、情理之外，号称史上最短暂的房产新政，让人颇有一些哭笑不得之感，由此也向所有人传递了一个信号，限购不会那么随随便便完事儿。

    还有限贷。贷不到款已经不是什么新鲜事了。人们早已对二套房贷不抱希望，随后过旧的二手房也贷不出款，再然后连首套房贷也贷不下来。新杭州人陈小姐对于贷款最大的感触就是“排队、排队、再排队，一直也排不上队”，年初已经看好了房，和开发商签好了购房合同，从第一季度一直等到第三季度，最后连售楼处的销售人员都无奈表示贷不到款只能解约了。

    投资性和部分改善性购房者失去购房资格，刚需则被有意无意地“误伤”。很难说政策调控的最终目标是什么，但是毫无疑问，这样压抑的气氛在年内都难以消除。

    纠结的刚需

    在任何时候，刚需都是楼市中最纠结的人群。要有配套，交通最好也便利一些，当然，最重要的是总价要低。在短期内人人都只有购买一套房子资格的情况下，种种标准只有提高没有放低，也无疑加剧了刚需的购房难度。

    过于坚挺的房价让不少刚需早早就失去了信心。年初限购令刚刚落实的时候，若有人声称自己的心理价位是85折，估计会引来周围很多人的嗤笑。但是随着大半年时间的过去，进入今年6月份以来，杭州的房价有所松动，一些摒不牢的开发商总算挑起了价格战。从一开始花样繁复的零碎优惠，到渐渐显山露水的8字头折扣，再到近期一些项目秘而不宣的抛售，让不少人感叹，等待还是有回报的，至少在心理上，有了重新入市的底气。

    但是，随着越来越多楼盘打出响亮的降价口号，刚需们却随之陷入了另一个窘境——看得见，买不着。新杭州人小黄自从年中的价格战开始之后，就开始关注各个板块的新盘。“之前房价一直居高不下，把我购房的热情都给熄灭了。本来以为打折之后价格会降，但是发现实际上幅度还是很小的。尤其是一些特价房，看着眼热，基本上和购房者是没缘的。”开发商将降价的噱头做得很大——“9999元/平方米的特价房”、“千人大团购”，以及跌破人眼镜的极低起价，让楼市在瞬间又变得热闹不已，却让不少购房者乘兴而去，败兴而归——起价房买得到，但要凭运气。在上个月的某楼盘开盘现场，一位销售人员就明明白白地告诉记者，起价房当然存在，但也就是一两套，通常在开盘当天就被早早排队的购房者“抢”走了，现在要买只能买到均价上下的房子。随后该销售人员向记者推荐起了价格在23000元/平方米左右的一套房源。

    另外一件让购房者们感到烦躁的事情是，很多他们心仪的楼盘一拖再拖，始终不曾开盘。杭州市民陈小姐始终挂心位于城东板块的某知名品牌楼盘。“我从年初开始关注这个楼盘，每次网上发布开盘信息，赶去售楼部一问，对方都说还不明确，一开始我还摸不着头脑，现在是越等越没脾气。”开发商自然有开发商的难处，购房者心底也积蓄了一大堆的怨气，这或许就是当下刚需与市场之间的真实写照。

    改善型买家的笃定与从容

    虽然不似刚需购房者那么纠结，二套房贷的缩紧，也实实在在地限制了改善型买家的购房动作。“二套房贷”政策打击炒楼投机，防止楼价虚高，但也减弱了部分改善型买家的消费意愿。

    当然，也有全额付款的豪气买家存在，大部分改善型的心态，都是相对淡定与从容的。除了一次性付款外，不少人还将目光投向了周边的不限购地区，如临安、建德、淳安等地。杭州、温州等地的不少买家在杭州范围内遭遇了限购，只能放弃了杭州的房产投资，目前的一些非限购板块，大多风景秀美，开发前景较好，与主城区交通也较为便利，吸引了一批知名房企入驻开发，未来值得期许。

    但与改善型买家的淡定相对的，却是豪宅的尴尬处境。“哪怕是作为不限购地区，临安也已经有好几个月没有豪宅项目成交了。”在景观项目密集的青山湖板块，当地一位楼盘项目负责人这样告诉记者，由此不难看出高总价的豪宅项目面临的处境。

    由这样尴尬的境地带来的，截至目前来看，杭州楼市最低的折扣，就是由小和山某别墅项目所打破。据了解，“十一”期间，该楼盘推出大规模的促销活动，200余平方米的别墅房源，最低的折扣可达到6.5折，直直跌破7字头大关，引发了一轮关注。以一套283平方米的户型来计算的话，原价22500元/平方米，总价630余万元，折后仅需14657元/平方米，总价410余万元，优惠幅度超过200万元。

    买房？退房！

    已经买了房子的人也不见得就能够心平气和。

    楼盘降价对于急需买房的购房者来说当然是好事，但不少开发商选择了遮遮掩掩，为的当然是避免不必要的麻烦。未买房的买家为低开的房源雀跃，当然也有人担心已经入手的房屋是否能够保值。早在年初新政刚出台之时，记者在采访某楼盘开盘现场，销售人员就告诉记者，已经有人因为新政的缘故而退房。而在接下来的几月间，退房现象接连不断，最大规模的一次，则是在距今不久的9月，杭州透明售房网在同一天出现505套退房大单，市值12.9亿元，一时之间引来无数关注。

    当然，相比较这些不正常的退房情况，更为常见的情况是受限购与限贷的影响，迫不得已而退房的，如今年仍未解禁的拼接户型，以及上文中提到像陈小姐一样的购房者，因为贷款批不下来，最终无奈选择了退房。而种种购房者主动退房的现象则说明，眼看楼市解禁无望，大家对于后市的期待也渐消，对于楼盘的增值前景不再看好，能够退房当然是最好。

    更值得关注的是，就在不久前，某楼盘在产品说明会上隆重推出“无理由退房”活动，参加此次活动的客户可在开发商交房前6个月的10天内，提出“无理由退房”申请，按《无理由退房协议》的约定办理退房手续，开发商将退还购房款，但不计利息、补偿金等其他费用。此举一出震动楼市，毕竟，这样的行为早已在江湖上消失多年。有业内人士表示，“无理由退房”旨在打破购房者最后的观望心理，在跌宕起伏、“房闹”盛行的市场背景下，显然能够在一定程度上让购房者的置业风险降为最低，给予购房者最有效的心理保障。

    似降非降的市场，小道频传的楼市

    此前曾有网络调查显示，有超过7成的购房者认为今年下半年的房价将会更大幅度地下跌。但当这样的降价潮真的来临，人们的心态又复杂了许多。

    记者在采访中发现，对于开发商频频推出的起价房、特价房，一些购房者开始有了“免疫力”,面对低价房时，态度反而比过去更加理性谨慎。“既然已经有开发商摒不牢，开始放出一定幅度的优惠，这就传递了一个信号，那就是市场价格将会继续下行，所以我相信今后还会有更低的‘起价’、‘特价’，这个时候贸然出手，还是不大合适。”一位购房者的话，明白表达了很多继续观望的购房者的心中所想。

    而另一方面，所谓的“起价房”、“特价房”也让不少人心中存疑。在丁桥某楼盘的开盘现场，一位来自杭州市区的王阿姨在签下一套小户型房源以后告诉记者，自己也不是很在意能不能够买到起价房，对于那些低价房源，王阿姨的看法是，这么便宜的房子总归是有些地方不够好的，或者户型有缺陷，或者采光不好，买起来反而觉得不踏实。至于降价，王阿姨淡定表示：“我也不知道整个楼市降了没有，但是这个价格我觉得我承受得起，那就买了算了。”

    楼市似降非降，业内人士也表示，很大一部分的促销优惠看似让利，实则价格依旧坚挺。开发商在开盘之前散播各式吸引眼球的降价传言、抄底言论，在一定程度上也是为了把脉楼市，掌握购房者预期，以“高报低开”的模式，给外界造成“大幅降价”的假象。

    如果说今年的房地产市场，还有什么能够真正触动买房人的神经，那大概就是有关于楼市的各路小道。金沙湖修还是不修，几乎是论坛上每个月都要讨论一次的话题；某大牌房企的坚挺或衰落，也在人们的口中起起落落；还有谁谁谁又抛售啦，谁谁谁又遭遇房闹啦，凡此种种，都说明了这看似安耽的一年，暗中隐藏了几多的不平淡。

    如果说浮华热闹的楼市能够让人一眼就看透市场走向如何，那么沉寂胶着的楼市就是深流的静水，表面上平静沉闷，内中却有暗波汹涌，让人捉摸不透。即将于本周五开幕的房博会，无疑将是年内最后一个值得关注与探究的市场信号。